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滁州国际五金建材商贸城项目 开发建议书 目录 第一部分 滁州市概况】
一、滁州城市综述
二、 南谯新区规划发展态势 第二部分 滁州商贸市场概况】 一、滁州商贸业现状
二、滁州市五金建材市场简析 三、 滁州建材市场现状研判 四、滁州建材行业需求状况分析
第三部分 项目开发必要性与可行性分析】 一、项目开发必要性分析
二、项目开发可行性分析 第四部分 项目开发定位分析】
一、项目名称 、项目规模
三、项目选址 四、项目定位原则 五、项目定位分析 第五部分 项目规划思路】 一、规划原则 二、规划思路
第六部分 项目开发运营分析】 一、开发节奏 二、招商模式 三、项目运营管理
第七部分 项目效益综合评估】 一、项目社会效益 二、 开发资金筹措 三、 项目经济效益 结语
很荣幸有机会向滁州市有关领导呈交《滁州国际五金建材商贸城项目 开发建议书》文本。
本着科学发展观的精神，以及对滁州商贸经济未来发展的高度社会责 任感，我们通过前期的初步市场调查分析，按照现代商贸物流业的先进理 念，对本项目的开
发运营提出概念性建议和初步的操作性方案。
我们坚信，在滁州市各级政府和社会各界的大力支持下， 我们有实力、 有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动滁州商贸经济的发展和繁荣 作出新贡献。
本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。
【第一部分 滁州市概况】
滁州城市综述
滁州地处苏皖交界地区，毗邻六朝古都——南京，属泛长三角合作核 心区、 “南京都市圈 ”核心层、上海四小时城市带、国家级 “皖江城市带 承接产业转移示范区 ” 第一站。滁州古属扬州棠邑（今南京市六合区）， 依滁河而建，自古便为长江下游临江近海的 “鱼米之乡 ” 。 经济以家电 信息与硅能材料为主导，兼有汽车、模具、建材等，是一座新兴的工贸城 市。
滁州是安徽东大门 , 地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州市、 淮安市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连。滁州的交通四通八达，境 内拥有宁洛、 沪陕等多条高速公路； 京沪铁路、宁西铁路、 京沪高速铁路、 沪汉蓉高速铁路等多条铁路纵横境内； 滁宁快速通道、 南京长江隧道、 104 国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面
融入长三角地区的步伐，其中滁宁快速通道使滁州和南京两地市中心距离 仅 60 公里；距离南京禄口机场、新生圩港口、合肥骆岗机场均在 左右车程；水运依托清流河 - 滁河航道直入长江。
滁州全市土地总面积 1.33 万平方公里， 全市户籍人口 450万。现辖天 长、明光 2市，来安、全椒、定远、凤阳 4 县和琅琊、南谯 2区。市区人 口约 52万人，其中琅琊区 19.55 万人，南谯区 32.68 万人。 2010年，滁 州全市国内生产总值（GDP 696亿，排名安徽省第6位，增幅以15.6%速 度排名全省第 5 位；财政收入 90亿元，增长 31％；规模以上工业增加值 296亿元，增长 27％；固定资产投资近 700亿元，增长 38％；城镇居民人 均可支配收入 1 5 1 00元、农民人
1 小时
均纯收入 5600元，分别增长 13％和 11.5％。
二、南谯新区规划发展态势
南谯新区即乌衣镇，位于滁州市东南，是“大滁城”建设的三个副中 心之一，是南谯未来的主城区， 政治经济交通中心。新区规划总面积为 16.2 平方公里， 1 5万人口。滁州市计划到 2011 年将镇区建成面积达 8平方公 里，力争到 2020 年将南谯新区发展成为泛长三角地区农副产品加工、现 代制造业基地和现代物流产业基地。计划至 2030 年乌衣的城市人口将达 到 30 万人。
南谯新区定位为集高科技产业、 休闲旅游、居住生活一体的中等城市， 与南京同城化发展的城市新区。也力争建设皖东第一个低碳城市。乌衣在 未来的发展中，将着力引导介于第二和第三产业之间的 “2.5 产业”（所 谓 2.5 产业为：既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具 备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流服务等第二 产业运营的职能），着力打造承接产业转移的新型产业园。
近期建设工程包括市政基础和公用设施、公共建筑、安置小区、商品 房开发、工业建筑等五大类项目。项目总投资约 41.7 亿元，其中市政和 公用设施投资 4.2 亿元，新建、改建 8 条道路共 21 公里，新建供水、供 气、排水管网 60 公里，新建污水处理厂一座；政府办公楼、医院、学校 等公共建筑投资 1.5 亿元；新建安置房 600 套，投资 1 亿元；商品房开发 1500亩，投资 23亿元；工业建筑用地 1500亩，投资 12亿元。
附 新区已开工住宅项目有：
?碧桂园现代城 碧桂园房地产开发有限公司开发的滁州碧桂园现代城项目，位于乌衣 镇滁宁快速通道南侧，项目总用地面积约 50.5 万平方米，总建筑面积约 为 70 万平方米，居住户数约为 3500 户，容积率 1.58 。主要开发酒店、商 业区及交通中心、低层住宅、高层住宅等项目。其中酒店建筑面积 5.5 万 平方米，规划六层，客房 350 间；商业区及交通中心建筑面积 8.5 万平方 米；住宅建筑面积
56 万平方米，其中高层住宅约 38万平方米，低层住宅 约为 18 万平方米。
【第二部分 滁州商贸市场概况】
一、 滁州商贸业现状 十六大以来，滁州市消费品市场总体呈现出平稳较快的增
长势头，商
业机构网点有了稳步的发展。 2008 年社会消费品零售总额为 154.39 亿元， 城市消费品零售额 59.58 亿元，农村 （县及县以下 ）零售额 94.8 亿元。
2008年底，全市拥有亿元以上商品交易市场 6 个;限额以上批发 零售、
住宿餐饮业法人企业 146家，连锁门店 31 个，其中营业收入在亿 元以上企业 16 家。商业经营模式呈现多样化。百货店、超市、便民店、 专卖店、购物中心、网上购物、自动售货等新型商业业态竞相发展，大型 综合卖场已成为零售市场的主力业态。华联、联华、麦当劳、商之都、苏 果、苏宁、五星等大型超市、连锁店、品牌专卖店纷纷落户滁州，长江商 贸城、红太阳国际装饰城等一批大市场、专业市场相继建成开业。 2008 年 的批发零售业零售额达到 2497.6 亿元，年均 ; 住宿和餐饮业零售额达到 433.3 亿元。世界 500 强企业德国西门子、麦当劳、肯德基、国际纸业等 落户滁州。
二、 滁州市五金建材市场简析
?滁州长江商贸城 滁州长江商贸城是报国家证监会监管、经安徽省计委审批，由安徽新 长江网络经济发展有限公司滁州分公司投资的特大型综合市场项目。该项 目座落于安徽省滁州市经济技术开发区西侧，总规划占地 1500 亩，计划 总投资 8 亿元人民币。目前，公司已实现投资 1.2 亿元，形成资产 1.6 亿 元。
2001年 9月 30日，一期市场建成开业。优越的地理环境，无限的升 值空间，加之市场别具风格建筑设计，完善的配套体系，细致周到的物业
服务，使得市场兴市旺市工作取得巨大成功。目前已形成家电、家具、建 材、日用百货四大专业市场，省内外知名品牌及代理商纷纷入驻，一个集 旅游、观光、休闲娱乐、文化生活和物流批发于一体的皖东商贸中心正在 逐步形成。
?老建材市场
建材市场当地人习惯称老建材市场，位于琅琊区紫薇北路 1038 号， 主营商
品：木材、线条、实木、复合地板、防盗门、实木门、油漆、涂料、 陶瓷、洁具、五金、防水材料、电器、石材等。
? 全椒盛大装饰城 椒盛华建材市场开发有限公司于 09年 7月在全椒依法注册，由江苏 一有实力投资商联合若干投资方共同投资，建设全椒 “盛大装饰城 ”，该 项目系县政府重点招商引资项目 , 也是公安局招商帮办项目。盛大装饰城 位于全椒城南新区 S206 省道和南屏路的交界处，是县政府招商引资重点 项目，也是城南新区商业配套的亮点工程。项目总投资 2 亿元，占地 150 亩，总建筑面积 9 万平方米。项目以 “一个中心，八街四区 ”为形态，内 设：一个精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材街、油漆街、橱卫街、太 阳能街、装饰街、百货街，地板区、灯饰区、家居布艺区和综合区。项目 建成后能容纳 1000户商户，提供 5000个就业岗位，年成交额在 6 亿元以 上。其恢弘规模将是全椒唯一的现代化家居航母。
?滁州定远县建材综合场 位于滁州市定远县，主要经营建材装饰材料。
附 业态涉及五金建材的在建项目：
? 滁州瑶海农机大市场
滁州瑶海农机大市场开发有限公司投资开发建设的滁州瑶海农机大 市场、瑶海农产品大市场共占地 1300 亩，项目总投资 18亿元；该项目是 安徽省 “861”重点工程、滁州市 2009年重点招商引资项目之一。市场位 于滁州市南谯区腰铺镇担子社区，处于滁宁快速通道和京沪铁路之间，距 市中心仅 5 千米，地理位置优越，交通极为便捷。 滁州瑶海农机大市场主要经营各类大、中、小型农业机械、农机配件和农 业生产资料，整个工程计划分为两期，其中一期约 530 亩宗地拟建设 “滁 州瑶海农机大市场 ”，二期约 770 亩宗地拟建设农贸、农资、家居建材、 五金机电等综合商贸物流市场。 市场计划将于 2012年 12 月完工，项目整 体建成后，将拥有独立营业单元约 8000 个，预期入驻经营达 4000 户，创 造就业岗位约 15000个，市场成熟期可实现年交易额 220 亿元以上。是皖 东第一，全国一流的农机、农资专业综合市场。
?滁州国际商城 中国滁州国际商城，地处滁州市城东扬子路与上海路交汇处，紧邻 G10 4国道，毗邻宁洛高速公路、滁宁快速通道，与长三角立体物流交通网 络紧密相连。由多年来成功开发 “无锡五洲国际装饰城、无锡哥伦布广 场” 等项目的投资商斥巨资 20 亿元倾力打造，总占地面积约 900 亩，总 建筑面积约68万
川，是2010年安徽省“ 861”重点投资项目、安徽省重 点工程、滁州市重点招商引资项目。
中国滁州国际商城，创造性开发 “中国首个集合型商品交易大平台 ”，规 划建设有产品交易区 （涵盖五金机电、 建材装饰、 义乌小商品、 电子数码、 汽摩及配件交易、家具家私等多种业态）、仓储物流区、国际商务中心、 国际会展中心、高档住宅小区、商务酒店及商业步行街等七大分区。
项目建成后将成为华东地区超大规模，品种齐全，涵盖面广，设施配 套完善的商贸巨无霸，成为集 “国际展贸、产品交易、会议展览、仓储物 流、商务办公、生态居住、时尚商业 ”等多种功能于一体的国际商品博览 交易中心。
三、滁州五金建材市场现状研判
（1）双 寡头竞争的行业 格局 目前，滁州城区上规模的专业建材市场只
有长江商贸城与老建材市 场，其余均为自然形成、零散分布的沿街店铺，所以滁州市建材行业形成 了这两家市场双寡头竞争的格局。其中长江商贸市场是近几年新建的大型 综合市场，具有良好的口碑与经营状况。而滁州市下属的县域建材市场更 是基本上为沿街式商铺，基本没有规模的市场。
（2）尚缺乏辐射力强的五金建材市场
滁州市建材市场基本上属于本地辐射的批零型经营，辐射范围较小， 又以零售为主，滁州城区市场的消费者均为本市。下属各县基本上各自为 营。大型的、物流型的集散中心根本不存在。
（3）正处于升级换代的转型时期 随着滁州市城市行政中心的转移、南
谯新区的建设，城市化进程的加 快与人民生活水平的不断提高，对建材产品的需求、中高端建材产品需求 将不断增加，相应的专业市场需求越来越迫切。
（4）建材市场总供应体量较小 综观国内与滁州同级别的城市，经济发展
水平与滁州相差并不大，其 城市内通常一个建材市场面积就超过 10万平米，甚至达到 30-40 万平米。 而目前的滁州，本地建材市场的空白非常明显，城区内大大小小建材市场 的经营面积加起来都仅 10 万平米，总供应体量较小。
四、滁州建材行业需求状况分析
随着国家中部崛起战略的实施，《皖江城市带承接产业转移示范区规 划》成功升级为国家战略，滁州成为了承接长三角产业转移 “第一站 ”和 首选区，将全面实现与南京都市圈和长三角的无缝对接，实现城市综合竞 争力的跨越式提升，成为未来产业集群的聚集地。
值此千载难逢的历史良机，滁州 “大滁城 ”建设正如火如荼进 行。仅
滁州主城区， 2008-2009 年度已完成拆迁 70万平米， 2009-2010年 拆迁 122 万平米，并计划 2010年-2011 年拆迁 100万平米，三年预计拆迁 总量达到 292万平米；同时 2009年全市已投入资金 6 亿元，拆迁 1.5 万 户，拆迁近 3.50 万亩，大滁城 “131”组团完成投资 61 亿元。在 09年大 力度建设的基础上， 10 年的城区拆迁、新建、基础设施建设和开工项目建 设的力度进一步加大，完成投资
150 亿元。大拆迁、大建设创造了巨量的 建材业刚性需求。随着滁宁同城化进程的
加速以及城市发展的持续升温， 滁州市房地产开发投资近年来持续增长、再创佳绩，呈现出 “总量扩张明 显，增势强劲”的势头，供销量明显增加， 形成房地产开发投资又一高潮。
2008年同比增长 57%，投资总额达到 46.14 亿元； 2009年，滁州市商品房 销
售面积为 216 万平米，同比增长 67%，进入新的增长高峰。
房地产行业的蓬勃发展，带动了地方经济的腾飞，尤其对建材行业 刺激最为明显。据相关资料显示，不仅整个滁州市乃至安徽省建筑装修建 材的产值，每年都在以 30%左右的速度递增。专家预测，今后 5 年中滁州 对建材装饰材料的刚性需求将持续增加，建材行业的巨大商机已全面展 现。
【第三部分 项目开发必要性与可行性】
一、项目开发必要性分析
纵观国内市场快速发展，滁州的市场建设应与城市规划发展相适应。 市场功能迫切需要转型升级，以确保滁州商贸业持续发展，全面提升的目 标。因此，开发建设一个大规模、高等级的建材市场，引导和实现滁州商 贸业转型升级十分必要。
1、推动城市现代化进程
目前滁州正在实施新一轮城市化发展目标。但现有的建材市场存在原 规划设计欠缺，档次不高，发展空间逼仄等问题，不仅影响商贸业发展， 而且直接影响城市发展规划和形象。国际商贸城的建设，通过整合手段， 集聚原先分散型市场。既高效利用土地资源，城市规划得以从容实施；又 以国际化的商贸综合体，体现良好的城市形象。
2、确保滁州商贸持续发展
滁州区域位置优越，交通发达，传统商贸业活跃。但随着时代发展， 特别是国内商贸业迅速发展，滁州商贸业存在的“分散低效”问题日益明 显，可持续发展出现“瓶颈”现象。国际商贸城作为滁州商贸业升级换代 平台，以强大的集散辐射功能，确立未来在“市场单体规模和辐射范围在 周边县市有明显的比较优势”。
3、高度整合提升现有资源
目前滁州的市场虽然已经形成少数规模集群。但总体格局处于零散状 态，集群意义仅为空间组合，而尚未形成互动提升功能。如前所述，滁州 商贸业正处于面临竞争挤压、强化自身功能阶段。因此，国际商贸城的建 设，将充分整合现有资源，以规模化、现代化、功能化、信息化的理念， 全面整合与提升滁州商贸业档次与格局，带动滁州市场整体发展，参与未 来的竞争。
4、强化城市核心竞争力
以“综合型、多功能、一站式”的城市商贸综合体，打造滁州现代商 贸旗舰。以现代的商贸功能，集聚商品品牌；配合政府建设南谯新区，完 善城市功能，引领滁州商贸业由分散低效向集聚高效发展；强化滁州与其 周边城市的经济综合竞争力，实现政府对城市经济发展的目标。
5、实现区域社会经济和谐发展
项目建设期间及建成以后将提供众多就业岗位，全面整合区域社会经 济资源
优势，实现物流、资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升 区域社会经济可持续、和谐的全面发展。
6、优化滁州的建材市场格局
项目的建设，将具备规模大、停车面积大、功能全、购物环境佳、档 次高、顾客群购买力高等特点。将“打造高品质商业平台”作为自己的定 位，创建“一站式” 现代市场的模式， 全面优化滁州建材市场的整体格局
综上所述，本项目的建设既有着及时的现实意义，也有着深远的战略 意义。
二、项目开发可行性分析
滁州商贸业的发展和繁荣、市场高度成熟，与历史传承、与政府正确 引导、与优越的地理位置密切相关。 这是项目开发建设最有利的基础条件 1、依靠政府
政策及规划
政府已经为滁州商贸业发展明确了今后的目标和重点。国际商贸城项 目的开发建设，与政府的发展目标是完全一致的，充分体现了政府发展愿 景。作为一个大型的商贸业平台，与政府的科学发展观协调同步是极为重 要的。尤其是整合（搬迁、改造等），政府起到关键作用。这是国际商贸 城的立项建设的保障。
2、依托区位与交通优势
项目位于滁州中心城区与南京浦口区之间。是政府作为与南京“同城 发展”的规划导向核心区域，未来区位优势十分明显。项目接临的滁宁快 速通道是连接南京浦口区的重要市际道路，项目周边高铁、高速、轻轨等 规划建设，使项目辐射圈有效扩大，辐射力有效增强，对国际商贸城的开 发提供良好的商业契机和道路交通。
4、符合滁州商贸发展需求
滁州商贸业发展历经数十年，蔚为大观。但随着我国商贸业的发展， 滁州不少
市场普遍存在转型升级的问题，以适应新形势发展的需要。其中 包括滁州整体商贸业、单体市场，以及广大经营户，均存在对市场转型升 级、改善经营环境的渴求。发展的需要，为国际商贸城的开发建设提供了 极大空间。
5、借助滁州旺盛的建材需求
“大滁城”建设如火如荼进行，城市基础设施建设力度不断加大，大 拆迁、大建设创造了巨量的建材业刚性需求；随着滁宁同城化进程的加速 以及城市发展的持续升温，滁州市房地产开发投资近年来持续增长，呈现 出“总量扩张明显，增势强劲”的势头，供销量明显增加，今后 5年中滁 州对建材装饰材料的需求将持续增加。
6、开发运营商实力雄厚
商业地产项目的开发运营是一个系统工程。尤其作为一个整合区域资 源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金势力雄厚、专业知识 丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀团队实施。为此，我们组建 了一个由国内知名商业地产开发运营商组成的实力团队，充分结合资金、 经验、资源于一体，共同实施本项目的开发运营工作。
项目团队主要由以下几大股东单位组成，协调项目的开发运营。 主要合作股东单位成员：
政府大力扶持、市场基础雄厚、地理位置优越、产业发展需求，构成 了国际商贸城开发建设 “天时、地利、人和”的完善要素。因此，项目 开发建设完全可行。
【第四部分 项目开发定位分析】
一、 项目名称
中国滁州国际五金建材商贸城（暂名） 二、 项目规模
总用地面积： 500亩 一期用地面积：250亩 一期建筑面积：约26万平方米 容积率1.6 三、项目选址
安徽省滁州市南谯新区
四、项目定位原则
▲项目创新原则
创新是商业项目的生命力，是满足和引领城市商业未来发展的关键。 对作为大型综合性商业地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的 定位策略尤为重要。因此，我们认为，本项目的定位不能简单重复滁州现 有的商业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业 开发理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升滁州城市商业品位 ▲引领市场原则
按照“大商贸、大物流”的整体思路，滁州未来的商品专业市场要站 在整个安徽及未来商贸市场的高度，坚持科学可持续发展的原则，力求打 造具有引领华东地区商贸业市场的强势平台。
▲资源整合原则
作为滁州新一代的大型市场，首先必须以有效整合的策略。在符合市 场发展规律基础上，重点整合一些缺乏发展空间的资源，实现滁州商贸市 场资源综合利用最佳化。
▲ 科学发展原则
随着社会经济的不断发展进步，现代意义上的商业场所已经不仅仅满 足于单纯的货物交易功能。项目的运作应本着“以人为本”、“以城市为 本”的宗旨，以科
学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更现代化的方 向发展。本项目将以现代理念为指导思想，在对滁州及华东地区商贸业整 合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、商务、 物流于一体的现代商贸综合体。
▲城市经营原则
规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。本项目以规模领先、 潜力巨大的特点，建成后必将成为滁州城市新的商贸业标杆。因此，项目 的规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度，充 分体现以城市为本的理念。同时，项目定位必须充分考虑配合推动滁州城 市“南扩”的发展思路，与政府的城市规划接轨。
▲和谐发展原则
作为如此大规模的商业项目，建成后必然对滁州现有商业格局产生重 大影响。一方面，项目的建设是城市发展的需要；另一方面，本项目将对 现有传统市场商圈形成冲击。项目将通过全新的定位，以错位经营，共同 繁荣的目标，实现滁州城市商业和谐发展、共赢共荣的目标。
五、项目定位分析
在对滁州商业的调查与分析和城市发展规划的理解基础上，并结合地 块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位， 具有现代商贸业的引导性意义。以此来适应滁州城市商贸业未来发展的需 求。
基本思路如下：借鉴国内优秀的、成功的商业项目，尤其是专业市场 商业形态。特别是浙江地区成熟的商贸业发展模式，与滁州作为一个华东 地区重要城市的发展需要，再结合地块资源特点，予以综合考量。
即：现代商业模式一一城市商贸业一一消费需求一一地块资源特点一 —规划要点五位一体。
即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。
时间：传承滁州城市文脉和商业文化底蕴，立足未来，实现持续发展 目标。创制具有滁州特色的现代化大型商贸综合市场。
空间：实施与现有中心商圈商业主题错位、互补、优化、提升定位策 略，打
造华东商贸业的核心价值，拉动城市发展，与滁州整体商业共同繁 荣发展。
因此，本项目主题概念要在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须 体现出鲜明的特点。以后来居上的姿态，充分借鉴国内外优秀的商业地产 开发运营理念， 树立高起点、 高规格、 高标准的整体品质； 以前瞻的理念， 打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现代大型商贸市场；以 出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经营空间；以现代风格 的建筑，体现良好的城市形象；以前瞻的配套功能，实现“综合型、多功 能、一站式”现代城市商贸综合体目标。
从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能，完善区域商贸经济的 合理布局，实现整合和引领滁州乃至华东地区商贸业升级换代和可持续发 展的远大目标。
＞综合型：本项目将以“综合性市场”为出发点，涵盖家居建材、五 金机电等多种商贸业态于一体，以产品批发交易为主导形态，结合零售， 打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞 争力；
＞多功能： 现代市场的一个重要特征是，从原先的单一交易功能向复 合经营功能方向的转化。 形成以交易为中心功能， 开发相关的展示、 信息、 研发、商务等功能。通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营功能 的附加值；通过信息功能的平台，成为华东地区商贸物流的展示、研发、 商务、信息、物流中心。
＞一站式： 齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸 业的服务。项目将配设：住宿、酒店、娱乐、餐饮、超市、
KTV及休闲
商业街等生活设施；同时配设：检测、银行、工商、邮电、税务、咨询等 商业服务设施。
综合上述分析： 本项目已经具备集打造 “现代大型城市商贸体” 的有 力因素。经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、 城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造国内一流的商贸
批发交易场所，开创滁州城市商业的新高度。实现引导未来消费，提升城 市品位的目标。
主题定位——
滁州现代大型城市商贸体——滁州首席城市 MALL
定位理由：
◎滁州商贸业升级换代的需要 。
现阶段的滁州商贸流通业，已经进入快速发展的通道。因此，作为大 型的市场，必须具有与之适应和引领的价值。以“国际化”理念作为项目 的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未 来发展的需要。
◎市场资源有效整合的需要 。
目前滁州的各类市场主要分布在城区东面， 空间的逼仄， 交通的拥堵， 设施的落后，使得经营功能滞后，经营管理零散。亟需对原有市场资源进 行整合。因此，本项目的开发，是滁州商贸经济未来发展的需要。
◎城市化发展的需要 。
随着城乡一体化进程的加快，原有各类市场的位置，存在影响未来城 市规划发展的空间。开发一个高品质、高档次的国际化商贸城，有利于推 进该区块的城市化进程，符合政府对区域规划的战略发展的目标。
◎经营环境改善的需要
o
目前由于市场建筑模式陈旧，基础设施老化，交通物流的拥堵，县仓 储、餐饮等功能不足，大大限制了经营发展的需求。经营户普遍有扩张经 营规模和改善经营环境的想法。
四、项目功能定位 按照主题定位思路，项目经营功能包括：批发、零售、休闲、
娱乐、 餐饮、展示、物流等商业活动。以批发、零售为主体功能，为消费者提供 舒适的“一站式”的全方位服务消费场所。消费者在这里可以享受购物之 外的吃喝玩乐一条龙服务。
功能定位的基本思路：
>>以专业批发市场，承接传统的商业资源，体现城市特点； >>以休闲、娱乐、餐饮、会展、物流等，营造现代商贸氛围。
（ 1）批发功能： 展现“大商贸、大物流”的特点，助推滁州市政府 开发
南谯新区的规划目标，实现向现代化城市商贸业升级的 远大目标；
（2） 休闲娱乐： 引入各种现代休闲、娱乐等商业及元素，为消费者
提供悠闲、舒适的配套服务；
（3） 餐饮功能： 引入中外各类餐饮业，为消费者提供丰富多彩的享
受；
（ 4）会展功能： 定期举办年度专业商品博览会，为商家提供展示交 流平
台，为消费者提供丰富的商品盛宴；
（5） 物流功能： 充分利用地块现有的独特交通区位优势，发挥滁宁
快速通道及周边高速公路等交通大动脉的商品物流集散功 能，满足大型商贸物流业的发展需求。
（6） 居住功能： 作为大型商贸市场，需要充分融合商业、商务、居
住三位一体。因此项目局部融入高尚生活公寓规划。
五、业态定位
?家居装饰：建材装饰、卫浴洁具、窗帘布艺、不锈钢铝材等； ?五金机电：五金工具、电线电缆、低压电器、机电等； ?配套服务：银行、餐饮、咖啡吧、娱乐、网吧等。
六、档次定位分析
本项目地处规划中的南谯新区发展区域的核心位置， 是未来滁州城市 商贸业发展的重点， 承担着展现滁州城市形象、 提升城市商业品位的重任。
因此，项目的开发档次宜向中高端定位，成为滁州未来主要的商品物 流交易集散中心。同时，考虑到项目包含批发、零售两大商业形态，在项 目规划、配套设施等方面要区别考虑，以符合实际的经营需求。
七、辐射定位分析
从国内建材消费服务市场圈看，滁州及安徽省处于华东辐射圈，区域 内建材消费需求强劲，并逐渐形成了自身相对独立的商圈。按照现代商圈 理论，结合市场调查分析，本项目市场辐射可分为三级层次：
一级辐射商圈——南谯新区
本项目位于滁州规划发展的南谯新区，是未来滁州政治与经济中心， 基础设施建设与房地产开发正如火如荼，未来人口将达到 20 至 30 万人， 区域内五金建材消费需求旺盛，发展潜力无限。
二级辐射商圈——滁州与南京市
依托滁州快速通道的建成，本项目距离南京市仅半小时车程，因此可 以较为便利的辐射以上两大区域。两城市建材产业强盛，尽管已经形成大 小不一的市场，但本项目位于安徽省的东大门，紧邻南京市，具备发展大 型批发市场的必要条件，有效形成区域内同类市场的统领地位。
三级辐射商圈——华东地区。
目前华东区域内的浙江、 江苏、上海、山东等地已形成相关市场集群。 但大多数还仅停留在传统的单一交易模式，很难满足人们对家居建材消费 领域的未来需求变化。因此，滁州国际五金建材商贸城完全可以“后来居 上”之势，通过高起点、高标准、特色化的开发运营理念，引入国内外品 牌的经销商和代理商，重点打造以华东地区为商圈的跨区域的五金机电、 家居建材集散中心，是完全成立的。
【第五部分 项目规划思路】
一、规划原则
总体强调现代化、标准化、实用化的规划设计效果，以确保项目可持 续经营发展的目标；注重建筑城市、道路、环境的和谐关系，以营造良好 的交易环境品质；注重经营区的人流动线与物流动线设计，以获得经营均 好性效果；追求现代商业建筑风格，以体现崭新的城市商业风范。
因为本项目用地尚未挂牌，政府有关部门关于本项目的经济技术指标 未确定。这里结合项目定位，暂时设定如下规划规划指标。
总用地面积： 500 亩 总建筑面积：约 55 万平方米 一期用地面积： 250 亩 容积率：约 1.6
其他：均按当地政府有关部门政策规范。
二、规划思路
?项目包括交易区与配套区两大区块。核心区为交易市场，沿街为配 套建筑。 ?交易区根据经营业态、功能，进行科学合理布局，高度重视交通流 线组织。建筑由条状与块状结合。
市场交易区区示意图）
?配套区沿XX路和XX路展开，高度重视作为城市界面的形象价值。 在重要节点规划展示中心、 信息中心、 商务中心、 研发中心等大体量建筑， 并配置宾馆、餐饮、娱乐、休闲等生活配套。
? XX路和XX路各设置项目主出入口。其他按规划道路情况设置次出 入口。通过建筑的打开，形成敞开式入口广场，并以相对对称的形式感， 具有鲜明的标志
性和识别性特征。
（市场入口参考示意图）
?规划多个沿街广场及中心广场，营造现代大气的环境空间，及鲜明 的识别性空间。
（中心广场参考示意图）
?项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造浓 厚的现代商业氛围。并高度关注与周边城市环境的协调关系。
? XX路和XX路的建筑，充分考虑城市天际线以及界面形象效果。设 计出具有现代城市地标性建筑效果。
（展示、信息、商务中心参考示意图）
?按照政府有关部门的绿地率指标进行规划。重点关注中心广场、入 口广场的节点。在确保实用功能前提下，创造出具有商业文化的艺术化景 观环境。营造出极具情景式的现代商业交易空间。
?配设必要的停车位及周转式仓储； 主入口广场设大型电子屏 （LED）； 安防系统、报警系统、监控系统。
（仓储物流中心参考示意图）
【第六部分 项目开发运营分析】
一、开发节奏
项目总开发建设周期约 3 年，共分为 2 期分批开发。首期 250亩在项 目动工后一年半内开业经营；第 2 期在一期开业经营后开工，平均周期为 一年。
二、招商模式
本项目的运营重点首先是招商。我们将依托自身专业的招商团队，以 及国内极为丰富的商业人脉资源网络，利用浙江、江苏、山东等地区品牌 商家和企业的优势资源，面向国内外招商，确保项目实现满铺经营。
特别是我们作为 “浙商 ”, 在长期的市场开发运营中， 与义乌中国小商 品城、永康中国科技五金城、柯桥中国轻纺城、海宁中国皮革城、织里中 国童装城等国内着名市场形成战略合作关系，招商资源极为丰厚。本项目 招商将全面对接上述着名市场。并全面引进企业直销中心。
（ 1）招商思路 立足滁州、南京的商业资源，重点引进国内外及山东、浙江、江苏等 地区优势品牌资源， 进而面向全国进行品牌招商。 以达到“汇集天下商品， 辐射全国范围”的目标。
（ 2）招商策略 ?招商先行策略。
在项目完成规划方案后，立即实施招商先行的策略； ?本地商家优先策略
通过本地区经营户的优先入驻策略，可以有效整合现有商贸业资源， 完成本地广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标；
?品牌商家优先策略。
以国内外知名品牌商家作为主要招商对象；通过他们的进驻，提升项 目的经营档次，提升滁州城市的品牌形象；
?优惠优先策略。
在政府制定的各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻的商家实施 多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、管理费等； 尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度的优惠政 尺0 策。
三、项目运营管理
一个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功；而是招 商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。 本项目的建设重在运营，而且必须是品牌化运营。
因此，我们一旦取得项目的开发权后，将充分发挥自身作为商业运营 商的特长和优势，利用自身丰富的商业资源，实施招商先行，经营先行的 运营策略；以今后经营的成功为标准，衡定项目的整个开发建设环节。
本项目坐拥滁州几大交通物流动脉，处于城市规划的南谯新区核心位 置，承担着整合和提升城市商贸业资源和品质的重任，项目运营的核心价 值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律， 实施“统一规划、 统一招商、统一推广、统一经营、统一管理 ”的运作模式。把项目的可持 续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，实现滁州商贸业结 构的升级换代，全力推进滁州乃至跨区域商贸业的繁荣发展。
我们将依托现有强大的专业开发、经营团队资源，以及丰富的市场运 作经验，从项目规划设计、工程建设、招商运作、经营管理等，实施一体 化运营，确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的全面成功。
【第七部分 项目效益分析】
一、项目社会效益
?促进区域商贸业繁荣
项目将引进国内外企业 1000 余家，入驻商户约 5000 余家。通过新引 入商家及品类为滁州目前所没有的知名品牌，全面提升滁州商贸流通业的 档次和品牌知名度，进一步推动滁州社会经济的繁荣，增强城市经济核心 竞争力。
?为引进产业奠定基础 今后随着市场经营发展，我们依托这一平台，充分利用
我们的资源优 势，大力引进浙江、江苏等地产业，创建滁州特色制造业基地。使制造业 与商贸业形成互动关系，推动市场成为一级产地型批发市场。对滁州的区 域产业经济拉动作用将更为巨大。
?加快商贸业升级换代 项目的建设，必将推动滁州商贸业进入一个全新的时代。进一步强化 滁州市场的聚合力和辐射力，带动滁州其他市场群，全面实现滁州市场的 转型升级。
二、项目经济效益
市场建成后，预计初始年交易额 80 亿元，年利税约 2 亿元，解决就 业人口预计将达到 1 万多人。预计开业 3 年后，年交易额将可达到 200亿 元，年利税超过 4 亿元。
三、开发资金筹措
本项目（ 500亩）计划总投资人民币 12 亿元，其中一期初始投资为 7 亿元。主要以开发运营公司自有资金和银行贷款两部分组成。
【结 语】
在科学发展观的指导下，通过对滁州及周边地区商贸业发展态势的深 入分析论证，我们认为“滁州国际五金建材商贸城”项目的开发建设，对 滁州商贸业转型升级具有极为重要的意义，对促进整个江淮地区商贸业发 展繁荣具有显着的价值。无论是社会效益，还是经济效益，都是切实可行 的。
滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书
