中山市2010年6月 市场研究报告 营销部市场研究组
2010-07-03
目 录
第一部分 本月房地产市场动态
1.1、中央房产政策动向 1.2、金融体系政策 1.3、标杆房地产企业动态
第二部分 中山整体楼市分析
2.1、市政规划 2.2、房地产交易情况 2.3、楼市动态及简评 2.4、广告投放分析 2.5、新盘推介
第三部分 公司项目周边市场分析
3.1、美林假日项目周边区域分析 3.2、金逸豪廷周边区域分析
第四部分 市场预警
第一部分 本月房地产市场动态
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一、中央政府
? 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 2010.6.4
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
解读：异地有房产者“认房难”。因为房管局房屋登记信息系统不完善和异地查询难的问题，房管局的“认房”一般也只能在“拟购房所在地房屋登记信息系统中”进行查询，异地买房则很难查询到，这将导致二套房认定仍然存在难处。
如果购房者在异地购房并且全额付款，则在银行的征信系统中则没有相关贷款登记，而房管局又无法查询到其异地购房情况，则买房者仍能“钻空子”。
在此次的二套房认定标准中，明确了以“家庭成员”为单位的“认房又认贷”标准。其中也明晰了“家庭成员”范围认定：包括借款人、配偶及未成年子女。
下列几种情形界定为二套房认定标准： １、父母有房，以未成年子女名义再购房。 ２、未成年时名下有房，成年再贷款购房。 ３、曾全额买房，再次贷款买房。
４、婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房。 ５、非本地居民购房，不能提供1年以上社保证明等。
? 住建部等七部门发文 加快发展公租房 2010.6.12
由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
解读：《指导意见》指出，近年来，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。
该《指导意见》旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难，特别是针对像北京、上海、广州、重庆、深圳等国内一线城市对外来务工人员“夹心层”起到的作用尤为明显，是国家最新力推的保障性住房方针，针对以上一线城市，公租房将是房地产开发的主力军。中山市非商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各镇区都有大量本地出租屋供应配套这类群体，中山市现阶段不缺廉租房，该《指导意见》对于本地房地产行业的整体发展不起明显阻碍作用。
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二、金融体系
? 国家税务总局：五类高收入者加强个税征收 (南方都市报 2010.6.10)
为强化税收征管，充分发挥税收在收入分配中的调节作用，税务总局于近日下发通知，要求进一步加强高收入者个人所得税征收管理，并锁定了五类重点加强征管的项目：财产转让所得、利息所得、股息所得、红利所得、经营所得。
“目前，房产税、遗产税都还没有开征，个人所得税方面，高收入者也可以通过很多方式达到逃税、避税的目的。因此，越富的人积累得越多，税收杠杆的调节作用没有得到体现。”
——— 中央党校教授周天勇，长期从事收入分配研究
解读：加强五类高收入者的个税在一定程度起到调节贫富群体间的杠杆平衡作用。其中涉及到加强房屋转让所得税管理方面将对部分投资性购房者产生抑制心理，令整体楼市趋于刚性需求的供求关系。对于真正高收入者来说，个税的提高只是减少一丁点收入而已，并且高收入者逃税、避税能力强，真正税收杠杆调节作用不明显。
? 公积金贷款：二次贷款利率仍为3.87%，较同类型二次商业贷款利率低四成 (中山日报
6.25)
据市住房公积金管理中心的有关负责人介绍，在房贷新政出台后，他们在首付比例上亦同样根据国家要求做出了相对的调整。其中，最受广大购房者关注的二套房首付比例与普通商业贷款一样，由原来的40% 提高到50%，但公积金贷款利率未作调整。
解读：在商业银行对“二套房”放贷要求越来越严格的情况下，公积金贷款优势凸显。而住房公积金贷款受二套房贷限制政策影响较小，仅首付提至5成，贷款利率不上浮，相比商业贷款可节省大量利息支出。
对于首次置业的贷款者而言，若然购买的是90平方米以下的房屋，首付理应不低于20% ；90平方米以上的房屋，首付理应不低于30% ，两者的利率同为3.87% 。相比起商业贷款而言（首次5.31%、二次6.53%），公积金在利率上的优惠确实要相当吸引，可以节省很大一笔利息支出。
三、标杆房企
? 保利集团低调降价 万科称将“顺应趋势” (上海证券报 2010.6.4)
以保利叶上海为例，目前这个位于上海宝山的区域大盘开盘均价基本在1.4万-1.7万元/平方米之间。但根据此前销售纪录，保利叶上海在今年2、3月份的成交均价分别达到1.76万元
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和1.82万元/平方米。
一些开发商通过赠送面积的扩大来实现变相降价。“比如保利叶上海之前均价17000多元，一般房型送不到10平方米。目前赠送面积最高可达35平方米。”薛建雄介绍，如果这些面积都来分摊价格，那么保利叶上海的房价已经基本降至去年10月的水平。
解读：未来上海等地会有更多楼盘跟进降价，如果上海房产税开征，市场会在去年年底的价格基础上再下降10％至20％。
? 绿地41城市项目全线优惠 开发商促销大潮启动 (上海证券报 2010.6.10)
上海地产“老大”绿地集团宣布从昨天起开展优惠月活动，促销范围遍布其在全国41个城市的全部项目。截至6月底，公司旗下在售100多个楼盘，将实施买房免物业管理费、买房送家电补贴，以及买房送购房契税三重措施。虽然“名义”各有不同，但部分楼盘按照优惠折扣计算下来，最高可达8折左右。
第二部分 中山整体楼市分析
一、市政规划
? 珠中江工商部门签署合作框架协议，企业工商年检三地互认。（中山日报 6.5）
共同支持和落实三地工商年检、验照以及准入结果互认等工作，营造优良的市场准入和经营环境。除此之外，协议明确提出，建立消费争议异地投诉处理“绿色通道”，优先受理和转办异地消费者的申诉举报。
小组观点：珠中江三地同城化日趋明朗，除了去年实施的三地过境车辆收费年票互认、前段时间的三地公交IC刷卡系统互认、最新实施的企业工商年检三地互认外，未来还将探讨实施中山、珠海、江门三地通信互联互认、14条断头路的互接等问题。日后逐一签署的合作框架协议很方便三地普罗百姓，推高房地产行业建设发展。
? 旧岐江公路横栏段我市拟投3亿改造。（中山日报 6.7）
旧岐江公路属于S268省道的一部分，总长度37公里，于1990年7月建成通车，道路现状为两车道。经过近20年的使用，该路段路面结构已经接近原路面结构设计使用年限。 “改造计划是定下来了，但具体方案尚未形成，目前正在抓紧做前期工作。”市交通局副局长陆德华说。
? 050路公交拟延伸至沙朗(美林假日)。（中山日报 6.15）
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(房地产市场分析)中山市年月房地产市场月报
