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必须适应由此引起的市场转变, 从集团决策者需求导向型向普通购房者需求导向型转化。
2) 市场竞争日益激烈。北京楼市相对其它一线城市的火暴并不能掩盖一个事实: 市场消化能力有限而供给能力在不断增加。这导致北京房地产市场竞争激烈程度大大增加, 发展商在规划设计上花费了更多精力, 在营销上则各出奇谋。
3) 价格进一步下跌。价格下跌是供求双方力量对比关系变化以及激烈的市场竞争下的一个必然结果, 从中房指数近年的走势图能够发现这一趋势。
98.6— .3走势图
4) 北京房地产市场地区分布格局仍未有重大改变。东部地区依然是房地产开发的热点地区, 1999年大多数热销楼盘都位于东部, 西部和亚北地区也是传统的热点
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区域之一, 而南部地区虽然出现了象清芷园等热销楼盘, 但作为整个区域来说, 南部地区房地产市场仍未能启动。
5) 北京市场一贯受政策环境、 行政指令影响较大, 市场化程度不够, 在当前的市场阶段下, 市场有时还比较关注一些”概念”的营造, 在下一市场阶段, 对房地产产品本身质素的关注和地段价值的挖掘将会成为竞争的焦点。
6) 消费者的消费行动将更加理性而合乎自己的实际需要, 而不是盲目地”随大流”。
7) 北京市场潜力巨大, 有待挖掘。以北京相当于深圳将
近3倍的人口数量, 一年的商品房销售面积却与深圳基本持平, 再加上可观的外地购房客户, 北京市场的潜力仍有待挖掘。
8) 未来中国加入WTO、 北京申奥等重大政治经济事件
的不明朗因素对市场的影响。这些重大事件会对经济环境带来革命性的变化, 对房地产市场的发展和格局也将产生重大影响。
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9) 内、 外销房的差距在不断缩小, 内销房在品质、 档次
等各个方面已经与外销房相差无几, 但在消费者的心理上两者之间仍有差别。在1999年的最佳外销公寓评比中, 许多业内人士将现代城列为外销公寓就很好地证明了这一点。
1.2、 区域市场及本项目周边市场调查
1.2.1区域市场特征
本项目针正确区域市场主要指燕莎区域的房地产市场。
1) 燕莎社区是北京有名的高档社区, 区内高档酒店、 写字楼、 公寓、 娱乐场所等密布, 如昆仑饭店、 长城饭店、 凯宾斯基饭店、 希而顿饭店、 燕莎商场、 亮马河大厦、 南银大厦、 HARD ROCK酒吧等都分布于燕莎周围约2公里范围之内;
2) 燕莎社区是北京最为知名的国际化社区之一, 是北京外籍
人士主要居住地之一。众多外资公司、 合资公司、 外国使领馆都坐落于此, 而第三使馆区的建设则进一步加强了其国际化社区的氛围;
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3) 燕莎社区居住、 休闲的概念较为浓厚,高档酒店、 娱乐
场所云集;
4) 已推出楼盘以外销为主, 档次、 价格都明显高于其它区域;
5) 区域内租赁市场较为发达, 租金收益高, 一般的80—100
平方米的两居价格在$1100/月左右;
1.2.2本项目周边主要物业概况
表一: 物业概况
价 格 项目名称 位 置 规 模 3栋塔楼 霄云路南嘉和丽园 侧 层, 1栋28层) 1栋26层塔福景苑 亮马桥路 楼 总建筑面积起价 瑞城中心 亮马桥路 25万, 公寓部分约6万 $2200/ m 2(元/m) 起价8300/m, 地上18层 均价9400/m, 起价 $ / m 2222工程进度 销售率 发展商 ( 2栋3170% 富阳物业 已封顶, 正10% 外装 新联协创 地上10层 - 长青公司 9
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麦子店街富利华园 西侧 朝阳公园清境明湖 西路 建筑面积约4万平方米 均价 8500元/ m 南湖花园现楼 约90% 公寓公司 起价6818/ 2地上10层 未开售 - - $1900/ m 23栋22层塔团结公寓 姚家园路 楼 m, 均价7600/ m 22现楼 75% 富亿通
表二: 户型布局
项目名称 一房比例 2房比例 3房及以上比例 一梯几户 装 修 厨卫精装, 其余一梯四户 嘉和丽园 7% 7% 86% 一梯五户 胶漆) , 送水源热泵式空调 福景苑 -- 66.7% 33.3% 一梯六户 一梯二户 瑞城中心 - - 100% 一梯三户 一梯六户 团结公寓 45% 22% 33% 一梯十户 其余毛坯 一居送装修, 豪华装修 豪华装修 普通( 地板, 乳注: 麦子店小区因未开售, 没有准确数据
表三: 物业管理、 配套设施
项目性质 名称 物管公司 物业管理费 (元/月/m) 2停车场 大堂 会所配套 10
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世联北京地产亮马名居前期策划报告
