置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。
现在市场成熟，知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和人群力量。近几年经济发展迅速，交通变得更加发达，人民的生活水平也有很大的提高，选择一处好的居住环境体现着生活的品味和精神的向往，弘阳上城居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发展。
1.2.定向市场分析
本项目位于新东区，但并不仅仅局限于新东区，从近的看，涉及到崇川区港闸区，以及整个南通市，从远的看，辐射到周边的市区。现在的南通处于苏南和苏北的交界地带，也是沿海沿江城市，是苏北地区发展的带头大哥，同时也学习苏南地区的发展模式紧跟其后，近几年南通发展迅速，交通系统也正在升级，未来的南通将是苏南和苏北发展的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是你购房置业的优先选择。 1.3.项目分析
销售特征：以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
一、客户需求的变化
一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。
二、市场环境的变化
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
三、优势点分析
? 所属区域历史人文底蕴悠久，是典型的中心城区；
? 出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石；
? 具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好的交通条件；
? 区域内大型住宅区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛围；
? 各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题； ? 周围有南通大学附属医院，东方医院，还有若干医疗场所，离市
中心较近，还有南通博物院，濠河和景色优美的狼山。
四、劣势
? 栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大； ? 本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相对狭窄；
? 本案位置临近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响；
五、机会点分析
? 国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好； ? 整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡； ? 现阶段南通的整体规划改造，增加了产品的附加值；
六、威胁点分析
? 近期推案量加大，且总体规划品质均高，=促使本案竞争压力加大； ? 周围房产建设项目较多，竞争比较激烈，要想生存，必须拥有独一无二的风格和品质；
? 周围有拆除和建设项目，无形中将会降低本案周围的整体环境； ? 区域内各个的目标市场大致相同；
? 高品质购房者选择有较大的不确定性，全是的高档次物业都是项目的竞争对手。 1.4.项目周边配套状况
学校：崇川学校、南通大学、南通大学附中 超市：麦德龙超市
其他：车管所、汽车4S店
周围交通：28、36、42路公交车（车管所站下）
2.项目市场定位
2.1.市场地位
本案的均价在9300元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市中高档楼盘的聚集之地，这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
2.2.项目形象定位 户数：总共1865户
建筑由18层，23--24层，30--34层组合而成
机动停车位：1367个 非机动停车位：6001个
户型面积在90--150平方米
户型：
? 4室2厅2卫1厨 ? 3室2厅1卫1厨 ? 3室2厅2卫1厨 ? 2室2厅1卫1厨
建筑面积：280000平方米 占地面积：88000平方米
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市
场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
2.3.项目客户定位
根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本案客源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型：
公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；
政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求； 中青年人：此部分人因结婚等原因，需要房子，但收入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
2.4.目标客户
① 新婚夫妇，单身一族，老婆夫妇等；
② 经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；
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