2020年房地产行业分
析报告
2019年12月
目 录
一、政策端：“稳”字当头下的“松紧结合”+“因城施策” .................... 5
1、过去三轮周期中的政策调整回顾 .................................................................... 5 2、当前政策以稳为主，因城施策或成主要调控方式 ........................................ 8
二、销售：逐步回归合理中枢 ......................................................... 10
1、城镇化进程稳步推进，未来需求回归合理中枢势在必行 .......................... 13 2、当前政策调控以稳为主，“因城施策”或对低能级城市下行形成缓冲，高能级城市需求韧性依存 ............................................................................................ 15
三、新开工：销售定性、库存定量 .................................................. 16 四、房地产开发投资：土地缓降，建安修复 ................................... 19
1、土地投资下行回落 .......................................................................................... 20 2、建安投资上行修复 .......................................................................................... 21
五、竣工：修复趋势已现 ................................................................. 23 六、资金面未来走势 ........................................................................ 24
1、未来两年迎来偿债高峰期 .............................................................................. 24 2、由降杠杆到稳杠杆，头部房企负债水平可控 .............................................. 26
七、公司端：资源向头部倾斜，集中度进一步提升 ........................ 28
1、头部房企销售表现亮眼，市占率进一步提升 .............................................. 28 2、头部房企货值充裕，权益比有所提升 .......................................................... 31 3、头部房企业绩逐步释放 .................................................................................. 34
八、物业板块的发展 ........................................................................ 37
1、竞争格局：行业加速整合，集中度持续提升 .............................................. 37
2、业务拓展：基础业务稳步增长，增值服务锦上添花 .................................. 38 3、马太效应下的新生核心竞争力 ...................................................................... 39
（1）规模扩张向质量提升的转变 ................................................................................... 39 （2）品牌效应重要性日益突出 ....................................................................................... 40 （3）技术创新、降本提效 ............................................................................................... 40 （4）以人为核、共同发展 ............................................................................................... 42
九、优质企业筛选 ............................................................................ 43
1、土储“质”与“量”的分析 ................................................................................... 43 2、融资渠道多元化，快周转对抗行业融资端收紧 .......................................... 44 3、业绩锁定性强 .................................................................................................. 45 4、成本管控强 ...................................................................................................... 46
十、主要风险 .................................................................................... 47
1、房地产调控政策超预期收紧 .......................................................................... 47 2、资金面进一步收紧等 ...................................................................................... 47
2020年房地产行业分析报告
