房地产开发商拿地的十六种模式
一方静土2014-02-28 序号 拿地方式 1 评述 招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通） 2 不是招、拍、 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将挂，创造招、地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企拍、挂（操业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文纵政府） 件、国税函【2009】52号文件，21】2006号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【0
不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3 购买转让土买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他地（项目） 涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。 注意问题： （一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【2003】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？ （二）卖地的土地增值税 1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号） 注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。 （三）拆迁补偿费的税务处理． 1、营业税：国税函发【1995】549号；2、土地增值税：国税函【2010】220号；3企业所得税；4、个人所得税（财税【2005】45号；5、契税：财税【2005】45号 （四）变共同成本为直接成本。 4 “购买股 权” 将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。 卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号） 买方：税负较重，风险较大。 1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。 2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。 3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税） 4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司） 5、 “创造境外 （一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果卖股权” 预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。 （二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。 1、在境外避税港先建立全资子公司； 2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税
【2009】59号文件第七条第三款）； 3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税 税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。 6 “设立spv大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收购买股权” 到了一些限制。 （一）股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司；2、在香港设立二级控股公司；3、香港的公司全资控股大陆有地一方。 （二）操作模式：1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。2、理论上，中国大陆没有征税权。 （三）反避税： 1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。 2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。 疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？ 7 直接同目标情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，企业合并，只有一块土地。 操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财然后目标公税【2009】59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】司的股东卖 175号、财税【2003】183号） 2、12个月后，乙公司股东将股权转售给股权。 甲公司原有股东。 但是在几乎零税负的情况企业合并法律程序比较复杂，点评：
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