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房地产行业项目投资风控指引
房地产细分行业包括商品房开发、城市土地开发、保障性住房开发、房地产租售等。《贵州产业投资基金管理有限公司管理制度汇编（修订试行）》提出要“审慎选择房地产行业”。 一、房地产开发 （一）、标的企业情况 1、主体资格 （1）国有企业
标的企业或其控股股东为央企的，须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业（中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家）；标的企业或其控股股东为国有企业的，须严格按照2010年下发的新国十条要求“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”关注其资格的合法性。 （2）外商投资企业
需要关注标的企业注册与投资总额的关系。外国投资者股权并购的，除国家另有规定外，对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限：①注册资本在210万美元以下的，投资总额不
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得超过注册资本的10/7；②注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍；③注册资本在500万美元以上至1200万美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍；④注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。
外国投资者进行资产并购时，如果资产并购完成后所设立的企业是中外合资经营企业，依据《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的 暂行规定》，投资总额与注册资本的比例应符合：①中外合资经营企业的投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，注册资本至少应占投资总额的7/10；②中外合资经营企业的投资总额在300万美元以上至1 000万美元（含1 000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的1/2，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元；③中外合资经营企业的投资总额在1 000万美元以上至3 000万美元（含3 000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的2/5，其中投资总额在1 250万美元以下的，注册资本不得低于500万美元；④中外合资经营企业的投资总额在3 000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3，其中投资总额在3 600万美元以下的，注册资本不得低于1 200万美元。 （3）开发资质
标的企业已取得的开发资质与项目开发面积（累计）是否相适应，对超出的，须要求项目投资前取得相应等级的资质，以确保标的企业开发资格的合法性。 2、经营业绩
标的企业自成立来的开发业绩，包括开发楼盘、累计开发面积、销售情况、在建项目及土地储备等情况。 3、财务状况
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新成立的项目公司财务状况简单；对既有企业重点关注资产构成是否合理、重点科目明细构成、分析主要财务指标与行业平均值比对，综合分析其资金流及现金链情况；关联交易及关联企业占款现象。
目前，对于部分资产负债率偏高的企业，要重点分析较高的原因。对因预售款未结转至销售收入，导致预收账款额度大等原因造成的资产负债率偏高的，可考虑销售收入结转的实际资产负债率。 4、股东及关联企业
鉴于标的企业多隶属于某一集团，对股东的分析，除关注直接控股股东外，应重点分析实际控制人（最终控制人）的总体实力，关注其他关联企业融资及还款情况。他行授信、用信情况、信用记录等。 （二）、项目情况
对项目的审查，内容包括建设内容、行业信贷政策、合法性手续、总投资及资金筹措以及财务效益等方面。 1、项目区位
除文字描述外，建议提供一份项目区位图作为附件，便于直观判断项目是否具有区位优势。 2、建设内容
报告中须明确资金用途，涉及的业态（普通住宅、高档住宅、商业、写字楼以及综合性物业等），计算各业态占总建筑面积的比例，为后续分析中资本金比例做好基础；毛坯还是精装修，以判断总投资的合理性。
重点关注贵阳市内土地取得成本较低、抗风险能力较强、销售前景看好的住房项目；择优关注省内其他地州市内价格合理的普通住房项目，以及贵阳市内地产开发经营丰富的客户开发的、核心地段的商
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业地产项目；审慎介入县级地产项目。 3、项目合法性手续
（1）四证（最重要）：关注四证的取得情况；四证权利人与标的企业是否一致，四证记载内容是否与评估反映的内容（实际建设内容）相一致。
（2）备案或核准文件（重要）：据投资体制改革的相关规定，对企业不使用政府投资建设的项目，区别不同情况实行核准制和备案制。审查中须查询项目所在地（省、市）《企业投资项目核准暂行办法》、《政府核准的投资项目目录》及备案相关规定，判断属于那个范围，已取得的文件是否有效；评估反映的建设内容及总投资是否与备案或核准的相一致，不一致是否属当地规定的重新核准或备案的范围（各地要求有差异），从而提出完善合法性手续的具体要求；其中重点关注外商投资企业：《外商投资产业指导目录》中总投资（包括增资）3亿美元以下的鼓励类、允许类项目（对房地产行业而言，外商投资目录中无鼓励类项目，除土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以为限制类外，其他均为允许类），除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准的以外，由地方省级发改委核准。
（3）环评批复（易忽视）：根据《中国人民共和国环境影响评价法》，需根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。据《建设项目环境影响评价分类管理名录》，对房地产开发、宾馆、酒店及办公用房，建筑面积10万平米以上及别墅区须编制环境影响报告书、建筑面积10万-2万平米的须编制环境影响报告表；建筑面积2万平米以下的须编制环境影响报告表。建设项目环境影响评价文件目前实施分级审批权限，原则上按照建设项目审批、
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核准和备案权限及建设项目对环境的影响性质和程度确定。 （三）、总投资 1、总投资构成
（1）土地费用，包括土地出让金、城市建设配套费以及拆迁安置补偿费以及相关税费（契税、印花税、公证费等）。以招拍挂取得熟地的项目可参照成交价格以及交付的税费清单为依据确定。
（2）前期工程费：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察费等，一般按实际工程量计算，一般占建安费用的3.5%—6%。
（3）建安费用：建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采用费用以及安装工程费用等，一般按楼层和结构进行估算。
（4）基础设施建设费：建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
（5）公共设施配套建设费：居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%-5%估算。
（6）其他费用：主要包括临时用地和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、总承包管理费、施工执照费等，一般按当地有关部门规定的费率估算。
（7）管理费用：标的企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，一般为开发成本的2-3%。
（8）财务费用：融资而发生的各项费用，按照拟融资额及适用利率估算。
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