开题报告
财务管理
浙江房地产企业融资问题研究
一、论文选题的背景、意义
（一）背景
房地产业是我国国民经济体系的支柱型产业，产业链长，具有高风险、高投资、高回报等特点，对国民经济的发展有着巨大的影响力，国家非常重视。近几年来，由于各地房价上涨过快，国家出台了多项有关房地产发展的产业和信贷方面的宏观政策。仅2010年上半年，国家就接连出台了《关于加强房地产用地供应和监督有关问题的通知》、《流动资金贷款管理的暂行方法》等一系列针对房地产市场的宏观调控政策保证房地产业稳定健康的增长。这些宏观调控政策对浙江房地产企业的发展产生了重要影响，使得浙江房地产市场政策波动明显。
由于房地产业是一个资金高度密集型行业，随着房地产投融资体制的不断变化和房地产宏观政策的不断变动，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。房地产行业投资特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。但目前我国房地产融资市场的发展尚存在许多问题，无法完全满足房地产业发展的需要。如何解决房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，并提高企业融资管理水平，已成为关系行业发展的重大课题。 （二）意义
房地产业是一个资金高度密集的，并且能够带来高收益的行业，其涉及到的资金问题很多，该行业容易受到政策环境和金融变化的影响，目前房地产企业自身还存在着融资来源困难、利用方式粗放等很多问题，容易遭受国家放款政策影响，从而影响整个房地产行业的发展。房地产业是浙江经济的重要组成部分，在浙江经济社会发展中所起的作用很大。在当前国家对房地产业实施宏观调控的形势下，浙江房地产企业面临的资金问题也越来越严重。因此，本文在分析浙江房地产企业的发展现状和融资问题对房地产企业的重要性的基础上，进一步分析浙江房地产企业的融资现状，总结当前浙江房地产企业融资中存在的问题和原因，提出解决浙江房地产企业融资问题的对策建议，具有重要的现实意义。
（三）文献综述
1、国外关于房地产企业融资问题的研究
西方国家房地产融资和投资理论研究中，一直将获得资金的成本和风险问题作为理论的重点内容之一，在企业经营活动实践和国家政策控制中，也将融资任务看做重中之重。
W.B.布鲁格曼 （2000）在《房地产融资与投资》中认为，当有关某宗商品或服务的交易在自由市场经济中重复发生的时候，就会逐渐衍生出一系列相关的机构和法律上的安排与规定，旨在规范并促进该交易活动的发生。房地产融资活动也是如此。为取得或开发住宅或商业用房地产而融资时，借款人对该房地产享有的权益的性质——通常作为贷款的抵押品——必须得到即将提供资金的贷款人的确认和接受。
据崔晓溪，张艳（2009）介绍，在国外成熟的房地产金融市场上，房地产的开发和经营企业的融资方式，基本上无非就是两项，一项是股权融资，一项是债券融资。股权融资、各种直接融资方式一般占70%左右，银行债券融资方式大约占10－15%。股权融资主要就是房地产企业通过出售股权的方式，从市场上直接获得资金，也就是直接融资；第二项债券融资就是通过发行一些债券，包括借助金融机构贷款来融入资金。西方发达国家房地产企业的融资形式基本上就是两项。另外，国外融资市场除了一级市场以外，还存在比较发达的证券化二级市场。在二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具。这些金融工具包括股票、债券、用于房地产方面的证券投资基金，专门用于房地产方面的信托证券，指数化证券等等。这是和国内房地产企业融资的最大区别，国内房地产企业的融资主要靠银行贷款。
2、国内关于房地产企业融资问题的研究 （1）浙江省房地产企业发展现状
浙江大学房地产研究中心发布的《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》（2010）显示，2010年上半年，浙江省房地产市场“政策市”特征明显。1－2月份，受2009年需求过度透支、部分救市政策到期、消费者管网等因素影响，房地产市场表现出“观望”状况，市场交易平淡：3月份初期，由于“两会”会议召开，两会委员对房地产市场特别关注。3月15日后，受北京“地王”刺激
以及通胀预期等因素影响，房地产市场出现一个月的“抢购”潮，商品房交易量价齐升。4月15日开始由于国家政策影响，市场又重新陷入观望，商品房交易量大幅回落，商品房价格出现“滞涨”的局面。总体看来，2010年上半年浙江省房地产市场受一系列宏观调控政策出台和实施的影响，表现出波动幅度加大、频率加快的特点，市场各方观望气氛浓厚。值得注意的是，省内外各地市由于经济发展和市场差异等方面原因，房地产市场发展也表现出明显差异，需要考虑差异化的投资决策和政治举措。
（2）房地产企业融资现状
宋佳佐（2010）在《宏观调控下房地产企业融资途径探讨》中认为，我国房地产企业依然存在着融资方式单一、融资渠道狭窄等问题，融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款，房地产企业发展迫切需要资金支持。我国房地产企业的直接融资发展滞后，仅占融资总量的1／10，而随着我国金融业门槛的提高，房地产融资将日益困难。近年来，我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格，将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰。因此，如何发展房地产融资，是我国房地产企和金融行业所需要面对的一个重要课题。我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款．债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。在2006年1－9月份房地产开发资金来源中，以银行贷款、自筹资金和其他资金来源为主，国家预算内资金、债券所占比例相当小?。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10％是由个人住房货款形成的，其他资金来源大约有20％－30％间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60％来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。
（3）目前房地产企业融资中存在的问题
潘青（2009）在《房地产企业融资初探》中认为，目前我国房地产企业融资的方式主要有：银行贷款、房地产信托、房地产产业投资基金、债券融资，上市融资、租赁融资等。现阶段，由于我国各地自然社会经济等各方面情况的地区差异性和房地产企业融资机构的发展时间尚短等原因，目前的房地产企业融资机构方面还存在着许多不尽完善的方面：①商业银行为主的单一融资机构体系，无法满足市场需要。由于房地产开发企业的规模大小不同，企业的资产构成也不同，因此仅仅依托商业银行的信贷己无法满足市场上所有企业的不同需求。因此，初
浙江房地产企业融资问题研究[开题报告]
