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宝安区股份合作公司集体用地土地使用权
合作开发交易实施细则
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范宝安区股份合作公司集体用地土地合作开发行为，根据《关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返回用地土地使用权交易若干规定的通知》（深府〔2011〕198号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》（深办发〔2013〕9号）、《关于加快宝安区社区集体经济综合监督服务平台建设推动股份合作公司规范管理的意见》（深宝府办〔2016〕29号）等文件的有关规定，结合宝安区实际，制定本实施细则。
第二条 宝安区股份合作公司集体用地以转让、合作开发（以下简称“土地合作开发”）等方式进行集体用地土地使用权处置的，适用本实施细则（以下简称“本细则”）。
第三条 股份合作公司集体用地土地合作开发交易（以下简称“土地合作开发交易”）应当遵循民主决策、市场运作、公开公平、依法合规的原则。
第四条 宝安区集体资产监督管理办公室（以下简称“区集体资产监督管理办”）及各街道集体资产监督管理部门为股份合作公司土地合作开发交易业务的主管部门。
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区集体资产监督管理办负责制定各项政策、规范，指导各街道集体资产监督管理部门对股份合作公司的土地合作开发交易行为进行监督和管理。
各街道集体资产监督管理部门具体负责对股份合作公司的土地合作开发交易行为进行监督和管理。
宝安区公共资源交易中心、深圳联合产权交易所以及宝安区政府指定的其他交易机构（以下统称“交易机构”）负责股份合作公司土地合作开发的交易事务及其他相关工作，股份合作公司可自行选择交易机构实施土地合作开发交易。进入区公共资源交易中心进行交易的项目，由股份合作公司委托有资质的招标代理机构具体组织和实施交易；区公共资源交易中心负责提供系统平台、服务场地、政策咨询等服务，并对受委托的招标代理机构进行业务指导和对委托的项目进行考核。
第五条 股份合作公司开展土地合作开发项目，必须对集体用地和集体资产进行评估。股份合作公司选定的评估机构，必须具备二级以上房地产估价机构资质和土地评估中介机构B级以上资信等级。
区集体资产监督管理办、街道集体资产监督管理部门选定的评估机构，必须具备一级房地产估价机构资质和土地评估中介机构A级资信等级。
第二章 交易参与人
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第六条 交易参与人是指在土地合作开发交易活动中享有权利和承担义务的各类主体，包括股份合作公司、评估公司、交易机构、投标人和评审专家等。
第七条 土地合作开发项目同时涉及两个以上股份合作公司的，应由其集体用地面积占土地合作开发项目总用地面积比例最大的股份合作公司作为申报主体，负责在宝安区股份合作公司综合监管服务平台（以下简称“综合监管平台”）申报交易。
（一）确定一个股份合作公司负责申报交易后，其余股份合作公司向负责申报交易的股份合作公司进行委托、授权。签订授权委托书应按公司章程关于重大事项决策的有关规定履行相关手续。
（二）集体用地面积占土地合作开发项目总用地面积的比例，计算依据为项目用地范围（用地范围由具有资质测绘机构出具的《测绘报告》确定）内土地权属证明。股份合作公司应在项目申请交易前向深圳市规划和国土资源委员会以及深圳市不动产登记中心核实集体用地土地使用权的权属。原则上，除产权已明确为国有或他人（即产权所有人非股份合作公司）的土地，其他土地产权（含未征未转用地以及未办理合法产权证书的“历史遗留违法私房”用地）均计入集体用地范围。
第八条 股份合作公司履行以下职责：
（一）按规定在合作开发项目信息公告前，完成合作开
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发方案备案等前期工作；
（二）在综合监管平台申报交易项目；
（三）向交易机构提交项目实施交易所需的材料，并对其真实性、完整性和有效性负责；
（四）确认信息公告、招标文件或谈判文件等文件；在社区公告栏公示相关文件；
（五）按照规定程序委派代表参与项目评审或谈判，组织定标确定最终合作方；
（六）收取、退还投标人交易保证金；
（七）召开董事会、股东大会等会议，履行民主决策程序；
（八）负责项目交易过程有关的询问与质疑的答复；协助主管部门进行投诉处理工作；
（九）土地合作开发项目同时涉及两个以上股份合作公司的，在向交易机构提出交易申请前，未负责申报交易的股份合作公司，应按照《宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（修订）》的有关规定履行备案手续。
（十）法律、法规以及宝安区政府规定的其他职责。 第九条 评估公司履行下列职责：
（一）客观、公正、合理评估集体资产价值。集体资产的范围是指：
1．股份合作公司名下或集体名下空地、巷道、村道、渔塘，未办理合法产权证书的“历史遗留违法私房”用地以
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及其他未征未转地块等集体用地。
2．股份合作公司名下或集体名下厂房、宿舍、办公楼、住宅等集体物业。
3．其他集体资产；
（二）根据项目实际情况合理确定评估方法。评估方法包括市场比较法和假设开发法等；
（三）依法对评估结果的准确性、客观性负责； （四）对集体资产监督管理部门的疑问做出书面解释或说明。区集体资产监督管理办、街道集体资产监督管理部门对评估结果有异议的，可聘请评估机构对评估结果进行审核。受聘评估机构应当自收到评估审核要求之日起10个工作日内对评估结果进行审核。受聘评估机构审核后，若认为原评估结果存在问题，应当重新出具评估报告；若对评估结果无疑问，应出具审核意见书；
（五）遵守保密条款。评估公司为股份合作公司、集体资产监督管理部门等委托方提供评估服务期间，必须严格执行委托方关于保密的要求，不得对外泄漏评估信息；
（六）接受政府监督。评估机构出具的评估报告严重偏离市场价值的，区集体资产监督管理办可视其情节严重程度对其做出警告或禁止其3年内参与宝安区集体资产评估业务的决定。
第十条 交易机构（宝安区公共资源交易中心、深圳联合产权交易所以及受委托的招标代理机构）履行下列职责：
宝安区股份合作组织企业单位集体用地土地使用权
