拆迁中的土地违法行为
(一)土地违法概述
拆迁人获得土地使用权是项目开发的基础，没有土地谈不上建设，获得土地使用权是项目开发的最关键环节之一。根据承办案件的经验，拆迁中最大的违法行为就是土地违法，并且国家对土地违法行为打击的力度是最大的。全国性、大范围的土地市场清理整顿工作进行了多次，特别是近几年年开始，以取消经营性土地的协议出让、强化土地出让方式的招标、拍卖、挂牌等市场化运作方式，制止非法征地、圈占土地等为标准的最新一轮土地市场的清理整顿措施严格、声势浩大。通过清理整顿工作，全国各地查处了大量土地违法案件，应该说，连续几年的清理整顿工作是富有成效的。
然而，在如此严厉的整顿措施之下，土地违法的数量及违法用地面积并没有明显的减少、有些地方甚至呈几何上升趋势。就其深层次的原因，无外乎是“利益”两个字。项目建设获得土地的方法主要有两种——划拨和出让，拆迁人获得的国有土地使用文件也有两种——土地批复文件及国有土地转让合同或者是土地使用证。并且，上述文件是办理拆迁许可证的文件之一。如果拆迁人未获得合法的上述文件，那就意味着其无权使用拆迁土地，更谈不上拆迁土地范围内的房屋了。我们之所以能够住在我们的房屋内，是因为我们对房屋及土地拥有使用权。拆迁其实就是因为项目建设方通过国家的审批获得了范围内的土地使用权，准备用钱购买或者其他位置的土地使用权置换土地使用权罢了。
另外一点，根据土地管理法的规定，县级以上政府才有权利审批国有土地使用权。根据相关法律规定，对县级以上政府的具体行政行为提起诉讼由中级人民法院受理，提起复议由上一级政府受理，这样可以在一定程度上减少地方行政权力对司法公正的干预，也可以有效防止地方保护主义。 (二)土地违法的种类
海霞律师简单的给大家讲一下土地违法的种类，大家可以对号入座，看看你所面临的拆迁项目存在不存在违规使用土地的情况。
1、 未批先用、越权批地、擅自下放土地审批权
先行99年的《土地管理法》与86年的《土地管理法》相比，最突出的变化之一就是上收了土地征收的审批权，取消省级以下(不含省级)人民政府的土地征收审批权。现行《土地管理法》的45条规定，对基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的土地进行征收的，由国务院批准，征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。但许多地方政府经常对耕地化整为零、未批先用、边报边用、越权批地以及出台地方法规违反土地管理法的规定下放土地审批权等。海霞律师承办的滦县司家营铁矿征地拆迁案件，工程拆迁涉及5个村，共计3969户村民，占地1039.6129公顷，其中涉及农用地836.39公顷(含基本农田455.4663公顷，但没有经过国务院审批。该项目的被拆迁人已经就建设方的违法用地问题向国土资源局进行了举报。 2、 规避审批权，以租代征
以租代征也是地方政府想出的绕开征地审批和计划控制障碍的“高招”。所谓的“以租代征”就是地方政府直接或者默许企业和村集体组织签订土地租赁合同，以租赁的形式占用、使用集体土地。这种租赁合同的特点就是租赁期限往往约定为“永久使用”“永久租赁”等，且租赁费用一次性交付。被租赁的土地往往被用来作为建设用地使用，建造商品房、工业园区、工厂等等。表面上看，租赁只是土地使用权的暂时流转，不发生土地使用权的转让，所以无需办理土地征收审批手续，但因为租赁合同是长期的，所以实质就是一种征收行为，是以合法手段掩盖非法目的的典型违法代表。 3、 土地供用方式违法
海霞律师已经讲过，建设用地的供应方式主要有两种，划拨和出让。一般对于国家机关、公益事业、军队用地等采用划拨方式。对于经营性用地法律规定要采用公开的招牌挂方式出让。根据2004年国土资源部与监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》的规定，从2004年8月31日起，经营性土地使用权禁止采取协议转让必须采用招标拍卖挂牌出让方式。但实际中，许多地方政府继续采用协议方式出让土地或者弄虚作假、倒签时间等规避这一规定。海霞律师承办的五大连池成业公司非法拆迁案件中，成业公司就是未采用招拍挂方式而弄虚作假获得土地使用权进行拆迁的。 4、 擅自改变土地用途
赵健律师——拆迁中的土地违法行为
