中信启航专项资产管理计划
目录：
一、中信启航专项资产管理计划发行的背景 ............................................................................... 2 二、中信启航产品简介及特点 ....................................................................................................... 3
（一）中信启航产品简介与参与方 ....................................................................................... 3 （二）中信启航产品特点 ....................................................................................................... 4 三、中信启航上市物业资产分析 ................................................................................................... 5
（一）上市物业分析 ............................................................................................................... 5
1、两处物业估值情况 ..................................................................................................... 5 2、两处物业租金收益情况 ............................................................................................. 5 （二）投资商业地产市场的优势 ........................................................................................... 6 四、中信启航交易分析 ................................................................................................................... 7
（一）中信启航交易结构 ....................................................................................................... 7 （二）中信启航退出安排 ....................................................................................................... 8 五、中信启航存在的风险和启示 ................................................................................................... 8
（一）中信启航计划存在的风险 ........................................................................................... 8 （二）中信启航计划的影响 ................................................................................................... 9
一、中信启航专项资产管理计划发行的背景
2014 年 5 月 21 日，中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”（以下简称中信启航）于 2014年 5 月 21 日在深交所综合交易平台挂牌交易，交易将面向持有深圳 A 股证券账户或基金账户的机构投资者。“中信启航专项资产管理计划”成立于 2014 年 4 月 25 日，总规模逾人民币 50 亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出时，该基金计划将所持物业出售给由中信金石发起的交易所上市 REITs 或第三方。
中信启航的发行及挂牌交易，标志着中国第一单权益型 REITs 产品的顺利破冰，在中国市场上具有里程碑式的意义。它是我国第一支真正的权益类REITs 产品。该计划募集的证券投资基金是新《证券投资基金法》实施以来第一单非公开募集证券投资基金；其管理公司成为证监会批准的第一个专注于 REITs 等不动产金融业务的基金管理公司。
中信启航的成功挂牌交易离不开中信证券的经验与努力。
1、中信证券在推动国内REITs业务方面处于绝对的领先地位，自2006年起即与交易所、证监会共同推动国内REITs市场建设，先后配合有关监管部门研究工作，完成了50余份研究报告，并成为各相关监管部门的外部专家并作为唯一的商业机构代表，全程参与两个市场试点办法及配套法规的制定。
2、在国内申请参与REITs试点的地区和企业大部分都聘请了中信证券作为财务顾问和主承销商。
3、2011年4月，在香港为长江实业成功发行全球首支以人民币计价的REITs——汇贤REITs。
4、7年来中信证券在国内REITs业务的推动上始终坚持不懈，力争建立国内首个REITs业务平台，为企业提供更具竞争力的创新金融产品。
二、中信启航产品简介及特点
（一）中信启航产品简介与参与方
产品名称 规模 分级 中信启航专项资产管理计划 52.1亿 计划按70.1%：29.9%的比例划分为优先级和次级 A、优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值1的10%（浮动收益部分） B、次级份额存续期间获得满足优先级基础收益后的剩余收益，退出时获得资本增值的90%（浮动收益部分） 优先级 优先级比例/规模 产品期限 36.5亿元（70.1% ） 预期3年，不超过5年 （产品有权提前结束） 投资者预期收益率 （整体收益含资产增值预期） 基础收益分配时点 每年最后一个工作日分配，分配金额为完整年度的基础收益（首年分配金额为产品设立日到12月31日的应计利息） 评级 产品发售对象 优先级AAA 合格机构投资人 无评级 约7%-9% 次级 15.6亿元（29.9%） 预期4年，不超过5年 （产品有权提前结束） 约12%-42%
中信启航专项资产管理计划案例分析
