湖北省汉一房地产开发有限公司 西湖御苑项目可行性研究报告 天门市地理、地质条件优越，可开发土地充足，政府对土地市场监管得力，使得天门市房地产二级市场呈良性发展的趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，购买以消费型为主，投资型相对较少。房价年均上涨幅度均匀，目前住宅均价3400元/平方米居间，住宅销售受区域影响不大，价格比较均匀；商铺价格在6000—23000元/平方米居间，商业地产受区域影响很大，主要商业地产投资在人民大道东段、鸿渐大道南段、东湖路南段为主，商业气氛浓厚，其他区域商业地产销售一般，而且无法形成商业气氛。
2.2天门城区商业调查分析 2.2.1商业分布
目前天门市商业主要依靠老商业区带动新商业区，以新老街区衔接为主，从老街区竟陵街衔接到人民大道，再延伸宝安商业广场商圈，连接中百购物广场商圈。除了如新东方建材城、掌上明珠家具城等专业的建材、家具市场外，其他商业非常零散，无法形成商业街区。
天门市商街以一楼商铺为主，主要商圈有宝安商业广场、中百购物广场，但二楼以上商业冷淡。
1、城西板块
城西作为天门新的中央居住区，随着超大型项目天门新城一、二、三、四期成功开发，集中了一定人气，形成了以住宅装饰、休闲娱乐为主的新的商圈，商铺销价和租金水平明显提高，有效带动了城西商业发展。
2、城北板块
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湖北省汉一房地产开发有限公司 西湖御苑项目可行性研究报告 城北作为天门行政文化中心，目前商业处于稍弱状态，陆羽商业步行街的开发与经营，由于未能集中人气，目前无法形成新的商圈。
3、城南板块
城南以工业和侨乡商贸为主，居民较少，商业零散。随着发展力度的倾斜，规划的大型住宅区（如：冠南汇侨城）会给区域带来较强人气，世贸中心和华泰义乌商城城的规划及修建在一定程度能填补城南大型商业空白。
4、城东板块
城东是天门居民较少的城区，因而无法形成商业氛围。 2.2.2城区主要商圈
天门市主要商圈位于西寺路以东，文学泉路以南，东湖路以西，天门河以北，以人民大道东段和竟陵大街形成商业带，然后以鸿渐路南段为中轴延伸，整个商圈集中了旧、新市场，如竟陵大道旧的小商品批发市场，人民大道东段新兴服装一条街，宝安商业广场，中百购物广场，整个商圈新老交替，满足各个层次消费群的需要，是天门最繁华的商圈。 2.2.3城区主要商街
人民大道东段——以服装业为主，电器、饮食、娱乐为辅； 竟陵大街——以小商品批发为主，是天门历史上最繁华的商业干道；
鸿渐路南段——以电子科技为主，餐饮、服装为辅； 四牌楼街——以餐饮、休闲为主，服装为辅； 东湖路南段——以娱乐、大型超市为主，服装为辅。
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湖北省汉一房地产开发有限公司 西湖御苑项目可行性研究报告 2.2.4商业街区分析
人民大道东段：作为天门市城区的主要交通和商业干道，是天门最繁荣的商业街道，集中移动营业厅、联通营业厅、农行营业厅、中行营业厅等商业配套，大型购物中心、大型商业广场、大型农贸市场等商业区。人民大道作为较宽、最重要的交通横轴，主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所，业态以服装业为主，有鞋店、家电、餐饮、超市、皮具、饮品、化妆品、美发等辅助。
竟陵大街：作为天门最繁华的老街，历史悠久，建筑简陋，干道两旁铺面以搭棚形式往道路延伸，形成4-5米宽窄的步行街，整个大街分东、中、西三段，中段以小商品批发为主，东段以家电为主。各营业商家以私有住房自家经营为主，各商铺经营都有几十年历史，该街区集中了各类小商品批发，满足消费者各种需要。
鸿渐路南段：是天门市新形成的商业街区，随着电子科技产品的发展，天门位于鸿渐路南段自发形成了以电子科技产品零售为主的商业街区，街区以辐射职校、中学、教师进修等教育界为主，同时衔接以人民大道的天门宝安商业广场为中心的商业氛围，有效分流老街区消费群，形成新的商业圈。
四牌楼街：集中了天门市公安局、林业局、商务局等单位与宿舍区，人流集中，建筑以九十年代白色外墙的4层天地楼为主，商业主要以沿街一层营业为主，业态以餐饮、休闲为主，服装为辅。商街衔接鸿渐路南段商业区，除了餐饮稍发达外，整个街区离商业中心有一定的距离，商业氛围稍减弱。
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湖北省汉一房地产开发有限公司 西湖御苑项目可行性研究报告 东湖路南段：作为天门市东西走向城市主要干道，交通发达，而东湖路南段以中百购物广场为商业中心，衔接宝安商业广场的商业氛围，形成天门市新的商业中心大商圈，业态以娱乐、大型超市为主，服装为辅。道路宽敞，交通便捷，东面有景观湖景，购物环境良好，是天门娱乐、购物的新商区。 2.2.5商业总结
1、天门市中心城区的商业氛围较好，而可售商铺较少，导致租金高、转让费高，出现大量专门以商铺投资的人群。
2、各房地产项目商业无统一的业态规划，销售后的二楼及以上楼层空置率很高，无法形成商业氛围。
3、市场缺少中高档大面积的商业卖场、专业市场，此类产品在有地段优势的情况下有较大的市场开发前景，如世贸中心和华泰义乌商贸城。
4、新开发的商业项目的商铺供应量不多，市场总体租金水平较高。
2.3 天门城区主要楼盘分析
我们在天门市场上选取了“天门新城五期魅力风景湾”、“冠南汇侨城玫瑰园”、“天下都市港湾”、“世贸中心”、“蓝宝大爱都”、“君佳陆羽华府”、“西湖御苑”、“仁爱南洋星城”、“新加坡狮城商业广场”、“华泰义乌商贸城”等楼盘作为重点调查对象。世纪大厦、景林春天、渠畔美居、温州罗马商城等楼盘为尾盘，不具备参考价值，不做分析。 2.3.1天门新城五期魅力风景湾
项目地址：天门市西湖南路
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湖北省汉一房地产开发有限公司 西湖御苑项目可行性研究报告 投资方：湖北星星宏基置业有限公司 占地面积：106334 m 建筑面积：196383.09 m容积率： 2.12 绿化率： 44.61% 总户数：1439户
销售价格：2900—3900 元/m，均价3000元/m 主要户型：90—135 m 户型特点： 板式、点式 项目规模：19万方
项目类型：小高层，高层，多层。
综合分析： 体量大，项目共占地约百万方，分八期开发，高绿化率，交通便利，发展潜力大，一至四期已交付使用，配套设施逐步完善，在天门当地具有良好的基础和口碑。 2.3.2冠南汇侨城
项目地址：汇侨大道与天门路交汇处 投资方：湖北冠南房地产开发有限公司 占地面积：79910 m 建筑面积：161983 m容积率：2.03 绿化率：34%
销售价格： 2700—3400元/ m，均价2800元/ m 主要户型： 104.42—120.82 项目规模： 16万方
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房地产开发项目商业计划书
