通过广告策略吸引目标客户群体以达到促进销售的目的，用最小的投入获得最大的效果。本项目广告的主题是生态和刚需，我们可以先从整个品牌和项目出发，将品牌推广出去，获得社会大众的认可，形成一定的口碑效应后分期宣传每个具体产品。前期以广告投入为主，以高影响媒介为主，较低影响媒介为辅。
销售策略是很重要的一个环节，注重销售次序和销售时机。我们按品牌推广期、项目导入期、项目爆破期、项目持销期、项目促销期五个时段采取五个不同推广策略。品牌推广期主要是通过一个线上和线下结合的推广平台将我们的品牌宣传出去。项目导入期的侧重点是通过举办一个大型的涂鸦跑活动，引起社会公众的关注，从而把项目更好地推广出去。前两期已经塑造了良好的公众形象，项目爆破期是很关键的时期，本期主要是让项目的卖点获得目标客户群体的认可。项目持销期是较为艰难的一个阶段，这期一定要把销售策略应用好，继续发扬本项目的亮点，继续将楼盘的影响力扩散出去。项目促销期是销售最后一个时段，也是最后的冲刺阶段。这一期我们应该采取新颖的比赛和活动吸引人们的眼球，挖掘潜在的目标客户群体，让他们对楼盘刮目相看。总的来说，销售策略对项目的销售情况影响很大，必须步步落实到位。
产品策略主要是由产品包装、产品设计、产品形象推广这三方面构成。本项目案名为馨绿城，其总共分了三期，第一期以青年公寓小户型为主，定名为旭景园，第二期推出中等户型的三口之家居住的两、三房，定名为乾景园，第三期则是以老年公寓小户型为主，定名为愉景园。产品的命名低调而不失档次，又能充分表现项目的卖点。户型设计、颜色设计、布局设计都是根据不同客户需求而设计不同的类型，努力做到尽善尽美。
我们严格按照营销策划的开发时间表来进行，跟进进度，捉紧卖点，把握销售时机，以最大限度把项目内的住宅、商铺、公寓出售。
第七章 物业管理建议
1.物业管理内容
1.1社区安全管理内容
? 出入社区管理，包括车辆出入、成员出入和访客出入管理 ? 监控设施安装与管理 ? 安全知识宣传 1.2社区公共设施管理
? 社区绿化管理 ? 社区公共体育设施管理
? 社区公共照明设施管理 ? 社区公共文化设施管理 ? 社区公共卫生设施管理 1.3对内服务
? 业主入伙管理 ? 电话及访客留言转告 ? 代接收快递 ? 清洁服务 ? 节日环境布置 ? 住户报修、维修服务
2物业管理措施
2.1管理机构设置
? 业主服务中心
主要职责是作为管理处的接待和协调中心，24小时有人值班接待业主来电、来访、问讯和投诉，12小时专人接待和调度日常物业管理服务事项；监管各部门的工作质量；办理入住；文档管理；出纳收费；内部行政人事；对外联络；物业用房管理；各种延伸服务项目的组织调度；社区文体娱乐活动的策划、组织。
? 物业管理部门
主要职责是负责小区安全防范、消防管理、车辆管理和协助装修管理；负责小区清扫保洁、绿化养护管理；延伸服务项目的具体实施。
? 工程维修部门
主要职责是负责小区房屋及附属设备设施、各类共用设备、设施的验收、交接、运行、维修、养护管理；家庭维修服务；装修管理；公共能耗管理等。 2.2管理措施
? 管理前期准备
对管理理念有深入的了解，并对社区物业管理内容有具体、详细的了解。 ? 管理过程措施 业主入伙管理
办理入伙手续时，保证做到高效、有效和微笑服务，确保业主对物业管理处有良好的第一印象。
? 社区治安管理
社区治安是社区物业管理绩效考核的重中之重。应从常规治安管理和信息化治安管理两方面入手。
一方面，聘用合适数量的保安，24小时轮岗，对社区内进行治安巡逻；另一方面，充分应用现代化的信息技术，安装电子监控设备，聘请技术人才进行监控，确保社区治安。
? 社区安全管理
在社区各不同区域设置宣传栏，定期进行卫生安全、消防安全和财产安全等方面的安全知识宣传。
? 社区绿化和清洁管理
聘用员工对社区绿化的树木、草地等绿化用地进行维护，同时，对社区绿化的维护应做到科学化、日常化。
社区卫生是社区形象的重要标签。因此，应聘用员工对社区的卫生负责，做到社区卫生无死角。
? 对内服务措施
对社区内成员的快递接收、访客来访转告等基本的服务要做到到位、及时；节日氛围是促进社区和谐的重要因素，节日环境布置要做到用心、提前；社区和谐环境构建少不了活动的开展，应当积极组织社区对内的活动，促进社区成员彼此相熟，共同促进社区和谐。
第八章 财务核算与分析
1.项目成本核算
根据对项目的核算，项目开发总成本为873333.43万元，其中包括项目开发成本781431.41万元以及项目开发费用91902.06万元。
2.项目收入核算
在确定项目租售进度的同时，小组综合运用不动产估价方法对各物业进行定价，同时进行了收入估算，预计销售收入为1411692.12万元，出租物业年租金收入为686.4万元，自营项目收入为1862.64万元每年，经计算得出出租物业和自营项目物业在有限年期内的收入为5757.65。
3.项目融资方案
本项目投资总计需。其资金来源有四个渠道：一是企业的自有资金即资本金30亿，二是股权融资，三是银行贷款，四是承包商垫款，五是预售收入用于再投资部分。 3.1股权融资
项目股权融资是指以出让特定项目的股权而引进新的投资商的融资行为，新引进的投资商，以其出资为限，承担有限责任，同时享有相应的股东权利。 股权融资所获得的资金，
企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。适合股权融资的项目一般需要具有较好的投资回报、及较低的风险或者有较强的抗风险能力，能够为投资者带来长期稳定的收益，或者高额的回报，综合考虑，本项目是适合进行股权融资的。本项目股权融资的目的是支付土地费用。
3.2银行贷款
根据三期项目的建设成本，为了更好地进行投资，本项目仅第一期需要进行贷款。具体见借款还本付息估算表。
3.3预售收入用于再投资
由于本项目进行了股权融资，所以预售收入的30%归开发商所有，再扣除偿还贷款额，剩下的收入即可用于下一期的投资。
本项目开发商投入资本金作为启动资金，其中第一年投入约，具体见投资计划与资
金筹措表
投资计划与资金筹措表项目序号名称合计第1年1建设投资资金2筹措自有2.1资金股权2.2合作融资2.3借贷资金预售2.4收入再投入035199.36441318.7551187382.0379181218.187691579.3291227.26897179882.503598779.822525.4440105.94938---------350000---------300000---------690105.9494690105.9494-第2年-第3年59685.0721759685.07217--第4年-第5年-计算期第6年60749.1181860749.11818----第7年-第8年-第9年-第10年-
4.项目财务分析指标
项目财务分析指标汇总（单位：万元）动态指标项目静态指标投资利润率投资利税率全部投资自有资金33.70?.22r.16%税前44752.61-NPV税后11283.22602152.88税前42.55%-FIRR税后19.211.11%
The one
