业态分布一层（未来工程师工作室）二层（艺术工作室）三层四层舞蹈室、音乐室、武术室儿童乐园（提供儿童小孩玩乐的设施）鲁班工作室、小建筑师工作室、电子工作室、机械工作室、家电维修站、模型制造室陶吧、画吧、巧手屋（插花、编织、挂饰）1.6社区服务大厦占地面积400平米，总建筑面积1400平米的3层建筑。其平面图如下：
业态分布一层二层三层政务服务中心、公共厕所社区居委会、社区议事厅、社区服务站文化活动中心、文化室、阅览室1.7会所位于小区入门口商业B座旁，占地面积1200平米，总建筑面积3500㎡，共3层，是集休闲、娱乐、健身为一体的综合性场所。主要服务对象以小区住户为主，以周边客户为附。平面图如下：
业态分布一层二层三层餐饮：日餐厅、中餐厅、咖啡厅、酒吧等运动：游泳馆、健身房、桌球室、网球室、桑拿房、美容室娱乐：电影、KTV、游戏厅等
馨绿城的中心区域为大型的园林与游泳池，主要为整个小区居住人员服务。低密度、大面积的绿化植被、园林景观，带给人们更好的视觉享受与优质的生活环境。 所有的高层住宅皆为32层，两梯4户。 具体布局如下图：
2.规划布局设计基本依据
2.1项目地块的地貌特征及周边环境特征
地块位于白云区同宝路，四至为，附近仅有学校，公共配套设施缺乏。
该地块背面有山体依靠，周围有植被覆盖，具有优良的生态环境。但是缺少水源，可以在区内园林设计上增加水池等景观，创造依山伴水的居住环境。项目地块距离白云山2km，建成高层建筑，大约在24层即可观望到白云山余脉风光。
该项目所在白云山东组团规划为大型的生态居住社区，但除本项目地块已出让外，其余地块尚未出让。本项目南面的中央商业服务区尚未形成，本项目住宅区内必须有相应的商业服务配套设施以满足区内居住人员的基本生活需求。
2.2项目定位客户群居住需求与特征
项目居住人群可以分为：老年人、首次置业和首改客户群
? 老年人：老年人生理和心理的特点，对住房设计和室外活动空间提出了专门要求。
在住房设计中要求考虑健康老人的家庭保健和行动不便、老人的家庭护理，老年人用卫生间、家庭轮椅等特殊服务设施，为老年人提供方便、安心的居住空间。在室外空间设计上，要重视各年龄层次的要求，特别是适应使用频率高的老年人生理、心理特点。营造适应老龄化社会需求的社区，为越来越多的老年人设置相应的社会活动场所，如老年书报室、棋牌室、健身场所，提供室外交往环境，给他们的生活以精神慰藉。同时，老龄化社区要特别设置社区保健站，为老年人创造便利的生活条件；要重视社区绿化配置大面积社区独享的集中绿地，尽可能满足老年人对绿色自然的亲近需要。
? 首次置业：首次置业群多为20-30岁的年轻人，他们对住房的户型结构、居住环境、
配套服务等的要求具有新潮、个性突出的特点。如在结构、装修布置等方面还要求能充分体现其性格特点和兴趣爱好。他们既要求具有良好的私密性，也要求拥有体面的公共空间以满足其广泛的社交需要。年轻人的家庭结构简单，对住房面积的要求不高，小户型比大户型更能适合他们的需求。
? 首改客户：首改客户多为30岁以上家庭住户，更加注重居住的环境与舒适度。对
核心家庭而言，为小孩子成长选取一个具有良好文化范围、有益于子女健康成长的住区环境更为重要。因此，社区配有完备的幼儿园、中小学，设有儿童活动学生阅览室的地产项目，会是极好的卖点。其次是注重房屋的实用性和合理性，居住空间设计的合理性。多样化的房型设计，以满足不同经济水平、文化层次、入住动机的家庭的需要。
2.3项目地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间的相互关系严格按照《居住小区设计
规范》要求设计。
第六章 第六章 项目营销管理
1项目总卖点
1.1生态环境
本项目绿化率高达35%，三面环山，在规划设计上全力打造生态休闲居住小区。小区内设大面积的绿化草坪以及中央人工湖，与其原有的自然环境相融合，把馨绿城项目中“绿”字的含义体现得淋漓尽致。 1.2刚需户型
本项目以公寓和洋房相结合，面积横跨30-120平米，其中主推60-90平米两房到三房的刚需户型，是同和板块里货量较少的中高档生态刚需盘。辅之以公寓和100平米以上的改善型住宅，尽量满足同和板块乃至更大范围区域的人群的居住需求。 1.3多功能结合
本项目里有不同的功能分区，包括普通洋房、青年公寓和老年公寓，每个区域都有相应的配套设施和会所，以满足不同人群的需求。 1.4发展潜力
项目所处地块正处于规划发展前期，从规划图上看，其他配套如商业、医疗、教育等设施将会逐步完善。因此，项目前期价格不高，但升值空间和潜力大，是投资居住两相宜的超值潜力盘。
2.营销策略
本项目主打高品质的刚需型住宅，配以适当比例的投资型公寓和改善需求型的住宅，并出售少量商铺。本项目致力于打造生态、教育、养老的综合性成熟社区。纵观馨绿城，卖点较多，闪光点很多，我们要因地制宜，采取适合的价格、广告、销售、产品策略。
与周围楼盘对比，其总价处于中低水平，客户群体主要是白云区的白领、当地原住民、政府公务员、私营业主、企业中高管理层。因此，在价格策略上，根据我们的客户群体的支付能力，我们需要制定符合客户需要的付款方式，如：银行按揭、公积金贷款。对于同一产品按朝向、楼层等设置不同的差价系数，当然也要根据消费者爱好来调节，如：某客户偏爱北向，那北向的价格可适当抬高。我们还对分期开发的三期楼盘相应地采取一些优惠折扣，不同楼栋优惠措施不同，按具体情况而定。同时，我们也要根据不同的施工进度、营销周期采取不同的价格策略。
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