? 认同本项目的规划设计，对生态居住环境具有偏好的客户群体；
本项目三面环山，并且邻近白云山。同时，根据规划，整个同和板块将成为一个大居住社区。因此，本项目毫无疑问将具有高品质的生态居住环境。同时，本项目设计时，结合地块自身的特点，设计主题以现代简约、绿色温馨为主，给人一种大自然的居住氛围。因此，对居住环境具有高追求的人比较有可能成为本项目的消费人群。
? 有一定的经济实力，投资敏感度较高并且具有投资意向的客户群体；
本项目地处同和板块，未来会成为一个庞大的居住社区。在规划完成后，将会具备健全的科、教、文、卫及商业配套设施和完善的基础设施和社会服务。与此同时，华南快速接驳、沙太路的拓宽等规划完成后，从本项目地块到天河等商业中心的时间大大缩短。因此，本项目的投资前景一片大好，具有投资意向的消费者很可能成为本项目的客户群体。
b) 客户研究
潜在客户群的消费价值观：其一是追求高生活品质，例如高质量的居住环境、便捷的交通、完善的配套设施和人文环境；其二，注重住宅的性价比，大部分的客户对于住宅的区位、朝向、楼层等有特定的要求，并会以此来判断该住宅的价格是否划算。等等。
需求特质：刚性需求为主，同时也有部分工作稍久的具备一定资金积累的改善型需求客户。
c) 通过对问卷结果的分析，客户层次细分如下：
核心客户：政府公务员、白云区内白领；
重要客户：私营业主、企业中高管理层、具备一定资金积累的高级白领、当地原住民； 边缘客户：邻区中高收入人群； 偶得客户：其他外市客户。
? 客户需求细分
客户分类 置业驱动力 购房关注点 特征 与本项目契合度 政府公务员 改善需求 升值潜力 交通便捷 配套完善 有资金积累 月供能力强 5 原住居民 配套设施 置业价格 交通便捷 价格适中 经济实力适中 交通依赖性强 4 企业管理层 置业价格 升值潜力 升值潜力 配套完善 经济实力稍强 投资敏感度高 4 私营业主 升值潜力 改善需求 生活品质 升值潜力 配套设施 经济实力较强 价格敏感度低 追求生活品质 4
第四章 项目定位
1.项目SWOT分析
积极因素 优势 ? 对外通达度高 消极因素 劣势 ? 配套设施不完善 ? 项目周围人员构成较复杂 ? 尘土飞扬 ? 公共交通略微欠缺 ? 土壤污染 内部因素? 生态环境良好 ? 价格优势 ? 定位优势 ? 绿化面积较大 a. SO 优势—机会战略：利用企业内部优势与利用外部机会的战略，是一种理想的战略模
式：
——利用媒体和公众的关注度，采取高效的营销宣传手段，在营销中紧紧把握区位、客源及配套优势卖点，通过软硬广告对项目进行推广，提高项目的知名度和品牌形象；
——利用项目的特色配套设施，结合项目所在地的景观优势，采用现代的建设设计，以及项目提供的大量住房套数，提高项目的竞争能力，利用政策吸引消费者，加快其打入市场的速度及提高影响力。 b. WO 弱点—机会战略：利用外部机会来弥补内部弱点，使企业改劣势而获取优势的战略。
更加专注于项目的设计，配套设施服务，推出创新点，同时引进高素质的管理人才，制造出“家”的温馨感觉；
注意项目污染问题的解决，并在营销推广中采取措施让顾客消除对该问题的担忧，留住顾客的心。
c. ST 优势—威胁战略：企业利用自身优势，回避或减轻外部威胁所造成的影响
利用项目的总价优势与外部威胁竞争。
d. WT 弱点—威胁战略：一种旨在减少内部弱点，回避外部环境威胁的防御性技术。
通过周长细腻的市场调研，作出适合本案发展的定位规划，设计出密切符合客户群体需
机会 ? 具有投资前景 威胁 ? 产品竞争 外部因素? 住房需求大 ? 政策环境进入宽松通道
? SWOT组合分析：
求的住宅；通过设置地铁专线等接送顾客到邻近地铁口和公交站，化解交通限制。
2.客户定位
? 通过对问卷结果的分析，客户层次细分如下：
核心客户：政府公务员、白云区内白领；
重要客户：私营业主、企业中高管理层、具备一定资金积累的高级白领、当地原住民；
边缘客户：邻区中高收入人群； 偶得客户：其他外市客户。
3.产品定位
? 本住宅项目类型定位：高品位的生态居住社区
? 住宅功能定位为：商业，教育，生活娱乐配套齐全的的生态住宅社区。 ? 项目共分为3期开发，每一期都有独特的主题，但整个项目主打刚需户型。
第一期推出青年公寓，小户型设计为年轻白领阶层打造舒适的生活环境；
第二期住宅靠近幼儿园和小学，并设有青少年活动中心，适合年轻的三口之家居住； 第三期推出老年公寓，专为老年人设计的户型，配套有老年人活动中心，让老年人能够颐享天年。
? 住宅项目名称： 馨绿城
分析： 馨即温馨，项目社区内有专门为青年，老年人建造的公寓，还有适合一家人居住的各种户型，加上学校，会所，青少年以及老年人活动中心等完善的配套设施，给您家的温馨。绿是生态，项目本身靠近山体，周围环境良好，加上园林设计大大提高社区的绿化率，生态是本项目的一大卖点。项目名称符合高品位的生态居住社区的概念，有利于抓住顾客的心。
? 档次定位为：以刚需户型为主的中高端产品 4.价格定位
为了确保我们开发商获取合理的利润，又能使得项目售价不偏离市场规律，容易为人们所接受，我们选取可比楼盘量化定价法来确定物业的基本价格。在进行定价时，我们根据地段、交通、环境、项目自身条件等因素，选取了八个可比实例。通过对参考案例的权重系数分析，确定本项目的基本价格水平。
据此方法，可通过计算得到公寓式住宅的均价为21200元/平米，普通住宅的均价为23200元/平米，具体户型的价格可根据价差调整表来计算得出。
第五章 项目规划与建筑方案策划
1.总体方案
馨绿城分为三大组团：旭景园、乾景园、愉景园，西边为绿地公园，北边为防护绿地，东南位置为小学、托儿所和3层幼儿园。
1.1旭景园主要为青年人打造一个高效时尚，集娱乐休闲居住一体的生活空间。旭景园主要包括一栋高层公寓式住宅，7栋高层住宅，因其位于同宝路上，南面为规划中的中央商业配套用地，故临街打造商业服务设施。
旭景园标准层平面图：
一楼商铺（商业A座）标准层平面图：
50505030303030505050㎡㎡㎡㎡㎡电梯过道电梯㎡㎡㎡㎡㎡过道楼梯㎡㎡㎡㎡㎡消防通道商铺A1224㎡5050商铺A384㎡商铺A284㎡30商铺A468㎡商铺A468㎡30过303030305050㎡㎡㎡㎡㎡楼梯商铺A134㎡商铺A568㎡商铺A784㎡道商铺A10224㎡门口商铺A668㎡商铺A884㎡
1.2愉景园主要为老年人打造一个舒适便捷、集医疗运动休闲一体的生活空间。愉景园主要包括一栋高层公寓式住宅，4栋多层住宅，并建有一栋老年服务中心的商业配套设施，为老年人特别设计的园林景观。
愉景园老年公寓项目为老年人量身打造，共22层，每一层两梯8户。其中第一层为架空层，可以作为老人的休息区域，第二层以上为公寓式住宅，层高为3米，共有3种户型面积：60㎡、75㎡、90㎡。占地面积为1841㎡，总建筑面积为40502㎡。
愉景园标准层平面图：
90㎡75㎡60㎡60㎡60㎡电梯过道电梯60㎡60㎡60㎡75㎡90㎡过消防楼梯90㎡75㎡60㎡60㎡60㎡通道60㎡60㎡道60㎡75㎡90㎡楼梯
1.3乾景园主要为儿童青少年打造一个欢乐健康、集学习娱乐一体的生活空间。主要包括10栋高层住宅，因与托儿所、幼儿园相邻，其外围建有商业街两层建筑。
商业B座位于幸福三园东南界，一部分用来招商商业物业，另一部分预留下来，招进诸如电信、金融、邮政等服务业单位，以完善该区域的社区配套。总共分为2层，每层高6米。占地面积约1200平米，总建筑面积为2400平米。
商业C座为临学校托儿所幼儿园街段，总共2层，招进文具用品、体育用品、餐饮等，为中小学、幼儿园提供商业服务。该商业街进深为10米，总长约200米，占地面积约2000平米，总建筑面积4000平米。
1.4长者家世界为占地面积700平方米，总建筑面积为2500平米的4层高建筑。其平面图如下：
业态分布一层二层三层四层购物中心、绿色食品超市、营养配套中心、医疗服务站老年文化中心、老年休闲中心、家政服务中心心理咨询师、阅览室、老年养生文化馆老年运动中心（乒乓球、羽毛球、毽子、舞蹈、太极等）
1.5儿童青少年活动中心占地面积500平米，总建筑面积为2000平米的4层建筑。其平面图如下：
The one
