八大海外的房地产基金之中国投资篇
发布时间：2006-12 DTZ投资研究部
基金名称 Morgan Stanley RealEstate Fund MSREF摩根士丹利房地产基金 资本背景 摩根士丹利财团是老牌的美国财阀，其业务分布极广。旗下摩根士丹利投资银行作为顶级投行参与国际主要项目 2003年7月，上海“锦麟天地雅苑”，一栋价值5亿的酒店式公寓。地段毗邻淮海路，紧依新天地，是上海最繁华的商业娱乐地带。摩根士丹利也是这段物业的开发投资方之一。 资本市场运作和投资咨询， 2004年1月，与复地合作共同投资5000万美元享有极高的声誉。 开发“复地雅园”（市中心黄埔区高档楼盘）。 2004年4月，与天津最大房地产开发商－顺驰中国控股，签订战略合作投资意向书，在天津共同进行房地产开发投资。 2004年6月，与上海盛融投资有限公司穴上海市政府于2003年成立的综合性投资公司，专注于国有资产的重组改革雪成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包，账面总值28．5亿元。 2005年2月4亿人民币（其中摩根士丹利占56％）整体购买北京富利（甲级写字楼）。 Macquarie Global Proberty Advi－澳洲麦格理集团旗下基金2005年1月，上海“新茂大厦”，交易金额达9800公司，成立于2004年2月，万美元。该物业位于淮海路商业街，毗邻新天地，总部在百慕大，目前管理约16．5亿的资产。 为一栋楼高20层的甲级写字楼项目，地上总面积32，200平方米，地下总面积11174平方米，预计于2005年底竣工。 sorLtd．MGPA麦格理全球房地产咨询公司 ING Real 荷兰国际房地产基金目前管理着分布于亚洲、澳大利1996年，在北京成立其亚洲地区的第一个代表处。 1997年，与中信集团下属房地产公司及北京城Estate荷兰国际集团房地产基金 亚与欧美等地的31只基金，建成立合资企业，在“望京新城”开发了5万平方资产额近400亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理米的普通商品住宅“信荷城”；在该项目2402万美元的总投资中，ING占50％。 1998年，在上海闵行区投资开发了“上海网球俱乐部和公寓”。 与融资等。荷兰国际房地产基金通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。 2002年，成立“中国房地产开发基金”。 2004年，收购同为ING旗下的霸菱直接投资穴Baring Capital Partners雪的部分中国业务，接手了“ING北京基金”及“中国房地产开发基金”，从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6亿美元。 2004年4月，收购了总部位于荷兰的罗丹克亚洲穴Rodamco Asia N．V．雪所有已发行流通股，最终持股比例达95．3％。通过此项交易，ING拥有了罗丹克亚洲在北京和上海的收租型房产项目－香江花园别墅区枫叶园60％的股份和盛捷高级服务公寓100％的股权。 First China 麦格理银行集团和英国施罗德亚洲物业集团穴2003年，上海澳丽花苑开发项目722套公寓。2004年，上海东外滩改造。开发区域面积为11．7平方公里，其中包括3．5平方公里的滨江区域。 Property Group，FC Schroders Asian Properties雪PG第一中国的合资企业。其为规模3亿房地产发展集团 8百万美元的物业基金，负责亚洲投资业务。 Merrill Lynch美林集团 世界顶级金融集团，投资银行业务和咨询业务首屈一指。运作客户资产达13000亿美元 Lehman Brothers雷2005年2月，宣布投资3000万美元入股北京银泰中心，这是美林集团在中国地产业的首笔投资。 在国际投资银行排名前五。携手摩根士丹利，各入股25％上海永业集团发展的公司有150年历史，是华尔街最老的公司之一。在中国资本市场表现活跃，曾帮助大型国有企业海外上市或帮助国有银行海外发行金融债券等。 上海永业公寓二期，涉资达2亿元人民币。 曼兄弟投资银行 凯德置地凯德置地2003年出资1－2北京“上元”20％的股份、上海“天山河畔花园”“中国住宅发展基金” 亿美元成立，该基金关注价位在5000－20000元／平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。 14．55％的股权及上海奥顺置业公司20％的权益。 2004年3月，以4000万元收购上海奥顺置业公司。嘉德置地计划在获得的15．31万平方米的住宅地上兴建约500间联体别墅。 2004年6月，以1．29亿元买下北京朝阳区一幅能够兴建230套有地住宅的地块。该公司计划在未来3年内兴建包括公寓、联体别墅、半独立和独立式洋房等多种物业。 2004年7月，进军广州市场，耗资1890万港元买下天河区的一幅住宅地段，计划未来3年内建造约600套住宅。该地块由凯德置地和嘉德中国住宅房产基金，以80％和20％的股权比例投资购入。 2005年3月，以18．37亿元整体购买北京中环世贸中心A、B栋（甲级写字楼）。 2005年4月，以17．46亿元整体购买（全部购买后原业主20年回租）北京安贞华联商厦、望京华联商厦。 高盛旗下Whitehall房地产基金 高盛是白厅基金的主要投资者和合伙人，资金大约占其中的5％至10％。作为世界上规模最大的房地产投资者之一，到2004年初，白厅基金在全球范围内共收购了2．6万多项房地产及贷款相关的资产，交易成本约为600亿美元。 2005年4月以1．076亿美元整体购买上海百腾大厦（甲级写字楼） 丽丰与凯德置地合作穗住宅项目总投资14.4亿 2005年11月28日
丽丰控股(1125-HK)公布，向新加坡上市公司凯德置地集团(CapitaLand Ltd.)出售附属公司丽运50%权益连股东贷款约6,669万港元，股份作价约1.03亿元(人民币，下同)，贷款作价6934.9万元人民币。
丽运主要业务为持有中外合营土地产发展公司广州丽运权益；广州丽运注册资本1亿元，持有广州市白云区一幅29.7万平方米空地，拟建设为住宅屋苑；待向另一名内地股东
支付固定回报630万元后，丽运则享有合营全部溢利及负担一切其亏损。
由於丽运集团有即时融资需要，买卖双方同意按等额比例授出总额2亿元贷款，包括双方各支付6308.6万元免息股东贷款及3691.4万元计息贷款。
该合作发展项目初步发展成本为14.4亿元；若上述合营未能取得信托贷款及外部融资，丽丰实际的资本承担为7.2亿元；有关交易须召开股东大会批准。
首次控股珠海项目 德银RREEF基金试水中国地产
发布时间：2006-11-21 11月8日，德意志银行旗下的房地产基金管理机构RREEF在珠海宣布，将携手澳门房地产投资商——新创衡集团和两家本地开发商——中珠股份和西海集团共同投资开发“中珠上城”，该项目预计价值2.25亿美元，属中高档住宅项目。 又一基金巨鳄突入中国房地产市场。
公司执行董事兼亚太区主管Kurt Roeloffs告诉记者，此次投资是该基金进入中国房地产市场的第一个项目，他们拥有50%的股权。 目标回报率——18%
作为德意志银行资产管理公司旗下的房地产基金，RREEF拥有多只私募基金。截至今年6月30日，RREEF总共管理价值518亿欧元的资产，是全球规模最大的房地产和基础设施投资管理机构之一。
而此次RREEF投资的“中珠上城”位于珠海市中心香洲区的西部，建筑面积约30万平方米，包括20座塔楼总共约2000套的民用住宅和部分商用物业，项目价值2.25亿美元，预计在三年内完工。
该项目的四个投资方中，新创衡集团是澳门知名的家族式投资企业，自2004年进入珠海房地产市场以来，一直和中珠股份保持着良好的合作关系。两个内资企业——中珠股份有限公司(中珠股份)、西海集团均是珠海 大型开发商，双方曾合作开发过不少项目。 在合资之前，“中珠上城”的实际运营方是中珠股份，该公司从上世纪90年代成立以来，一直是珠海地区的龙头房企。但近几年，其市场领先地位被新贵企业——珠海华发实业取而代之了。
对于“中珠上城”未来的回报水平，Kurt Roeloffs在接受记者采访时表示：“鉴于中国整个经济发展的强劲发展趋势，让海外投资者对于房地产和基础设施投资的长期回报非常有信心，这一项目设定的目标回报率是18%。”
不过，仲量联行某分析员指出，18%的回报率对于私募基金来说并不算高，相信实际上的投资回报率可能会高于这个数字。
对于引进战略投资者的用意，中珠股份总经理陈旭坦言：“引进RREEF作为战略投资者不是出于融资考虑，实际上在RREEF进入之前银行贷款已经到位，中珠不惜用半年时间谈判，主要看重的是国际品牌和管理经验，希望借此引入国际上的先进住宅标准。” 虽然中珠反复强调引入海外资本并非资金所迫，但是当前中国房地产企业的资金饥渴症
日益加剧却是不争的事实。
上述仲联量行分析员指出，虽然海外私募资金和国内房企合作意愿强烈，但实际运作中资金落实的难度非常大：一方面由于私募基金投资中国房地产的门槛较高，政策变数较大；另一方面私募基金对房企本身有着极高的要求。
“从行业环境到企业的规模、核心价值观、成长空间和战略定位，再到管理团队的沟通能力、整体素质甚至气质，任何一个细节问题都可能导致房企向海外私募基金筹资失败。对多数国内中小房企来说，私幕融资的时间成本和机会成本太大。”上述分析员表示。 选择珠海，意在规避政策风险？
值得注意的是，RREEF进入中国的时机似乎并不恰当。
“限外令”硝烟尚未完全消散，而全国房价的高位运行，让“国务院对房地产调控效果颇为不满”，整个行业依然在风雨中进行着艰难的结构调整。
但Kurt Roeloffs表示，RREEF并非刻意“选择”在中国政策趋紧时进入中国，而且他认为“限外令”对RREEF的影响有限。
“(珠海项目)是我们长期观察中国市场之后作出的非常审慎的投资决策，我们希望在中国的第一个房地产投资项目以及今后房地产投资的总体战略，都能够符合中国政策的发展方向。Kurt Roeloffs表示，“对RREEF而言，最大的风险不是政策因素，而是市场供求是否平衡以及项目的执行力如何。”
上述仲联量行分析员则认为，以往外资倾向于收购国内一线城市的顶级物业，而此次RREEF首次进入中国选择非热点城市珠海，并在中档住宅项目这一细分市场进行投资，降低了项目在政策方面遇到的阻力和风险。2007年RREEF 两大投资重点 ——专访RREEF执行董事Kurt Roeloffs-本报见习记者 黄健 广州报道
中国房地产报(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)：RREEF在中国的投资重点是什么？
Kurt Roeloffs：短期的重点仍然是住宅和商铺，主要是因为中国中产阶级的人数在急剧增加，中产阶级的收入也在急剧增加。长期来讲，住宅这一块儿仍然是我们的一个重点领域。明年，我们的重点领域还会增加两个，一个是工业地产，一个是办公楼。
中国房地产报：RREEF在全球管理多只房地产基金，此次对珠海的投资具体来自哪一只基金?该基金对珠海项目投资的底线收益率或者对客户承诺的回报率是多少？
Kurt Roeloffs：目前RREEF总共管理十多只基金，对“中珠上城”这个项目来说，进行投资的资金来自RREEF旗下的全球机遇基金(RREEF OPPORTUNITY FUND)，实际上是一只私募股权基金，德意志银行是该基金的股东之一，只占5%的投资额，另外95%资金来自客户。我们的募资对象主要是一些机构投资者，另外有将近250位客户通过在开设独立账户委托我们进行个人投资。
对于珠海项目，我们没有所谓的收益率底线，因为现在预测还为时过早，但是这只基金
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