房地产贷款集中度政策深度剖析
现在看来，2020年11月3日发布的十四五规划有一句话需要引起格外关注，即首次提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。这不仅是高层会议及文件中首次将“金融”与“房地产”放在一起，同时也是2020年以来先后通过“三四五”规则限制房地产企业债务规模增长、通过集中度限制商业银行对房地产行业信贷投放的背后真正政策逻辑，某种程度上甚至可以说这一表述和当年提出的供给侧结构性改革、金融供给侧改革相比可能具有同等重要性。基于此大致可以认为，高层对金融业和房地产业的倾向性是一致的，即持续遏制房地产金融化、泡沫化，同时判断后续金融业和房地产业的规模和盈利增长均将会受到明显压制（不能超过经济增速过多）、并均需要向实体让利。这种情况下，对房地产行业依赖较大的金融机构将有可能会受到政策层面的多重挤压，即房地产行业授信的资产质量危机、监管层面的信贷结构调整压力以及授信额度上限阻力，当然也会提升商业银行信贷投向主动和优化转型的动力。
一、房地产贷款集中度管控政策有哪些影响？ 虽然房地产贷款的集中度管控早已有之（之前一直有窗口指导等政策调控），如实际上2020年9月份监管机构便已要求大行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷
款规模，新增房贷压降至30%以下。但央行与银保监会在2020年最后一天所发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）一旦全面实施或强力执行还是有不小影响。
（一）首先可以认为这是一个承认既有现实的歧视性政策，即金融管理部门通过给予国有大行较高的房地产贷款集中度（较第二档的银行高出12.50个百分点）的方式相当于直接认同了全国性银行目前在房地产业授信领域的绝对优势或垄断地位，也即该政策实际上是对国有大行的一种变相保护而非压制，反倒是在挤压其他中小银行的生存空间。这意味着国有大行的现有优势可以继续维持，基本不需要做出大的变动，这对于其它银行显然是不公平的。毕竟约束指标是相对指标而非规模指标，大型银行的相对指标越高，其承受的风险也越大，因此理论上如果是从审慎的角度来考虑，大型银行应该受到更严格的约束（如大银行的资本要求更高等），但实际情况并非如此，特别是从近年的监管政策来看，几乎均是向大型银行倾斜。
（二）房地产企业除受“三四五”规则导致自身债务规模无法保持增长以及信托融资渠道受限外，其从商业银行获得信贷资金的渠道也会受限，商业银行的房地产授信额度会变较为紧张和紧俏，一定程度上会加剧房地产行业
的债务压力，并推动提升房地产行业的融资成本，反而会使得房地产行业形成的相关资产会更具吸引力，因此从这个角度来看这个政策最终起到的作用可能要打折扣。
（三）商业银行的信贷结构可能需要优化调整，房地产贷款占比较高的银行需要有所收缩、保持比例符合集中度要求，房地产贷款占比较低的银行则需要保持基本稳定、未来增长空间同样不大，也即商业银行若想增加房地产贷款投放，必须保证非房地产贷款的投放速度更快，金融管理部门希望商业银行的信贷资金投向非房地产领域。
（四）央行与银保监会等金融管理部门对商业银行的主动把控或者说自主调控能力进一步增强，如322号文赋予地方中心支行与银保监分局上下2.50个百分点的弹性空间决策权，也即集中度管控要求虽然并不新颖但后续亦会逐步加强落实执行并在整个银行业中形成宏观审慎监管压力。
（五）房地产企业融资渠道受限后，整个房地产行业的分化与整合将会更为明显。近期一系列政策显然是在推动房地产领域的供给侧改革，并预示房地产行业真正迎来去杠杆、降风险与存量整合阶段，一些债务压力较大的中小型房地产企业可能会比较容易出现流动性危机，房地产行业的整合会较为频繁，同时未来整体房地产行业放慢增长步伐、小步扩表甚至缩表的方向应该是比较明确的。
房地产贷款集中度政策深度剖析
