项目可行性研究
政策及深圳市的供应原则对类似今年供应结构上的失衡提出了解决方案，明确限制了今后的商品住房供应结构方向。但某些政策明确的指向性往往会带来效果的局限性。正如大量出台的宏观调控只降低了年内房价的增长幅度，但是并没有遏制住房价的同比上涨。
关外市场和二手房交易在今年都出现了突破性的增长，二者都有成交量和价格的上升，同时我们也看到，关内土地资源枯竭、新盘趋少，全市房价持续上涨都是二者发展迅速所不可忽视的刺激因素。这些刺激因素在转移市场关注点的同时，也在引领着未来深圳楼市的发展方向。
展望2007年的深圳楼市，关外将继续是热门，但是现在的关外楼市仍没有彻底摆脱交通不便和配套设施落后的现状，消费者和投资者更多的是在购买开发商们所许诺的美好前景。只有在交通和配套完全改善，并且不再成为人们考虑关外置业时的制约因素，关外才能在真正意义上成为一个成熟和相对独立的市场，而非现时存在的一些虚高和透支。
政府所倡导的规范化也将是明年的主题，在深圳政府报告中不惜篇幅多次提及规范化和协同调控。从土地的出让方式、开发时限到房屋的供给、交易和流通，都会出台相应的政策给予制约。政策引起的市场规范化走向应该是关注的重中之重。
2 深圳市住房建设规划（2006-2010）
本规划以《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》和《深圳市近期建设规划（2006～2010）》为依据，按照国家和本市房地产调控的相关政策，结合本市实际，进行编制。
(1) 规划重要内容 ? 住房现状和需求
现状：至2005年底，全市住房总建筑面积为24,537.18万平方米。 现状构成如下表：
项目内容 基本建设及更新改造方式建造住房(含政府政策性住房) 商品住房 其他方式住房(含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房) 合计 建筑面积(万m2) 2,460.01 6,262.77 1,5814.4 24,537.18 与总建筑面积之比 10% 25.5% 64.5% 100% 需求：依据深圳市“十一五”计划中2010年全市常住人口达到900万，人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，我市住房总需求为5,700万
P.18
项目可行性研究
平方米。需求结构如下：
经济适用住房 公共租赁住房 商品住房 200万平方米 570万平方米 4,930万平方米 ? 规划目标和方针
规划期内住房建设总量目标69万套，总建筑面积5,700万平方米。 ? 住房建设区域指引： 类型 政策性 住房 规模 套数(套) 面积（m2） 套数(套) 商品房 特区外商品房建设中宝安区建设25.1万套，建筑面积2,248万平方米，龙岗区建设19.2万套，建筑面积1,724万平方米。 ?
住房建设结构指引：
面积（m2） 特区内 4.1万 245万 10.7万 958万 特区外 9.9万 525万 44.3万 3,972万 总计 17万 770万 55万 4,930万 商品住房：单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建住房总建筑面积70%以上。
政策性住房：单套建筑面积控制在90平方米以内。其中：经济适用房控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内
新供应用地建设住房面积 盘活存量土地建设住房面积 旧城改造重建住房面积 2,130万平方米 1,000万平方米 1,800万平方米
P.19
项目可行性研究
? 住房建设年度指引：
?
120010008006004002000103911201010885876平方米1572006248204117200944201020072008商品住房建设面积政策性住房建设面积15万套11.612.511.310502006200720084.772.363.88109.62.120.8720102009商品住房建设套数新增住房重点发展区域
政策性住房建设套数①龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井和坪山为新增住房建设重点发展的地区。
②特区内外结合部：重点建设适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。
③周边以及交通和生活便利地区：政策性住房（含经济适用房和公共租赁住房）。
? 住房用地供应计划
规划期全市新增住房用地供应总量为12平方公里，其中，商品住房用地为10平方公里，政策性住房用地为2平方公里。 ? 住房用地供应结构指引 商品住房用地 政策性住房 10平方公里 2平方公里 新供应用地 盘活存量土地 经济适用房用地 公共租赁房用地 7平方公里 3平方公里 0.7平方公里 1.3平方公里 P.20
项目可行性研究
新供应商品住房用地分配：
7平方公里新供应商品住宅用地70%4.9平方公里用于供应中低价位、中小套型普通商品住房 ? 住房用地供应分区指引
单位：平方公里
商品住房用地 特区内 宝安 龙岗 ? 住房用地供应年度指引
单位：平方公里
年度 2006 2007 2008 2009 2010 合计 商品住房用地 2.37 2.3 1.95 1.7 1.68 10 政策性住房用地 0.5 0.6 0.5 0.3 0.1 2 新供应 用地 0.7 3.3 3 盘活存量 用地 0.7 1.5 0.8 政策性住房用地 经济适用房 用地 0.4 0.3 公共租赁房 用地 0.3 1 ? 政策与策略 ? 实施高效、集约的住房用地供应政策。
1) 保证住房用地供应，调整住房供应结构。90平米以下住房占开发总量的70%以上；
2) 适当提高住房建设开发强度：特区内容积率不低于3.3，特区外容积率不低于3。
3) 停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。 ? 加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
1) 加强普通商品住房建设：建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式。 2) 落实住房开发项目套型结构比例的规定。
3) 逐步提高商品房预售门槛，逐步推行竣工验收后销售的模式。
P.21
项目可行性研究
? 加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。
? 加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
? 积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。
? 规划期内城中村（旧村）拆除重建规模特区内达到总量20%、特区外达到总量5%的规划目标。
? 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。 ? 整顿和规范房地产市场秩序。
? 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 ? 完善房地产统计和信息披露制度。 ? 加强房地产市场引导。
? 加强住房发展的战略研究与法制建设。
(2) 近期住房规划出台的意义
? 本规划的出台，是深圳市政府对“国六条”第（一）（五）及“国十五条”
积极的响应，非常正面地迎合了中央政策的要求。
? 对发展商的成本控制与产品精细化设计提出了更高的要求，将加速房地产行
业的新一轮洗牌，优胜劣汰。
? 有购房需求的小业主会持续观望；中小投资客暂时停手减少市场消化量。 ? 中小户型竞争激烈，重点发展区域不成熟，销售难度加大。 ? 规划引导城市结构变化，城市人口向边缘迁移，卫星城逐渐发展。
3 宏观市场总结
半年保持持续发展的势头，总体运行平稳，房地产投资规模与结构渐趋合理，市场需求继续保持增长，市场供求基本保持平衡，房地产市场继续保持着理性、稳健的发展态势。
? 2005年深圳房地产市场在新政频出的环境下，上半年市场受到一定影响，下
? 2006年成交面积数年来首次下滑，但商品住宅均价至11月同2005年相比上
涨8.5%，关外房价直逼关内房价。
? 为了使房地产市场健康、持续地发展，在国家系列房地产调控政策指导下，
市政府出台了一系列的调控措施，措施出台后，市场交易量进一步下降，观望气息较为浓厚，供求关系正在逐步调整。
? 目前国家政策对房地产发展现状的影响主要体现在，中小户型的投资型置业
需求萎缩，中低端产品的市场供应不断增加，市场同类化产品的竞争也会逐步增加。
? 深圳市总体宏观经济指标和国家经济政策对房地产发展有利。
P.22
深圳市龙岗区xx村旧改项目策划书
