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单位:万平方米100090080070060050040030020010002003年2004年2005年2006年销售面积供给面积——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局 4月开始的新国八条等调控措施对深圳楼市的成交量产生了明显的影响。进入6月后，成交量出现明显下跌，而后央行加息、提高房贷利率、二手房强征个税等一系列政策相继出台，市场风险的明显加大使部分投资者开始退出，市场的投机现象得到一定缓解，自住型消费者也在楼市走势前景不明的情况下止步，楼市进入一个成交低迷期，7、8月份里观望成了市场的主调。进入9月后，市场大环境开始相对稳定，罗湖和盐田两区首先开始出现成交回暖的迹象，伴随着姗姗来迟的“金九银十”，被压抑的消费和投资性需求全面放开，市场成交开始复苏，于第四季度保持了较好的成交状态。
图5 2006年商品房每日成交面积图
单位:平方米7000060000500004000030000200001000002006-1-192006-2-192006-2-282006-3-122006-3-212006-4-122006-4-252006-5-112006-5-232006-6-152006-6-272006-7-172006-7-262006-8-142006-8-222006-8-312006-9-112006-9-192006-9-272006-10-122006-10-202006-10-282006-11-132006-11-222006-12-112006-1-32006-2-72006-4-22006-6-42006-7-82006-8-52006-11-52006-12-1 ——数据来源：XX数据平台
关键词三： 1：1
二手房与新房交易比突破1：1
2006年二手房与新房的成交比例一举突破1：1的关口，在9月份的国土局报告中达到了1.11：1。截至11月，深圳二手住宅交易面积为689.24万平方米，与去年全年的二手住宅成交相比已经增长了15.71％。关内的新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速的主要原因，而关外不断涌现的高质量新盘对投资者的吸引也增加了三级市场热度。随着深圳住宅结构变化的深入，三级市
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场的交易量将会进一步的增大。
图5 历年二手房与新房成交比例(住宅) 1.41.210.80.60.40.202002年2003年2004年2005年2006年1-11月 ——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局 受全额营业税和二手房个税征收的影响，7至9月深圳三级市场跌入了成交冰点，税款谁来承担、短线投资还能有多少回报，市场预期的不明朗这一系列问题摆在了人们面前，使当时某些二手房交易地铺甚至在1个月内无法成交一单。在经历了一段时期的振荡后，市场清理出了一批短期投机者，同时自住型消费者也渡过心理调整期，伴随着新的市场应对办法的产生，被压抑的购买欲望得以释放，三级市场成交逐渐复苏，其11月的成交十分活跃，挂牌与成交价格也有明显的提升。
图6 2006年二手房价格指数 170016001500140013001200110010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 ——数据来源：中国指数研究院 在二手房价格指数走势中可以看到，整体市场价格只在第二季度受政策影响轻微下调，随后继续上涨，在新房的价格走势不断刺激着三级市场的心理预期的同时，对投资深圳楼市的高回报诱惑使得更多的人参与其中，多因素的集合导致了深圳三级市场房价也在持续上涨。
关键词四：关外
市场扩张加速，房价逼近关内
2005年商品房建设用地供应仅0.80平方公里，今年商品房建设用地供应回升到了1.04平方公里，占全年土地供应计划的9％，全部集中在宝安和龙岗两区，特区仍无新增商品房用地。
在房价持续上涨和持有关内土地的开发商屯地的双重影响下，要想即保持特区内
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土地市场的平稳，又解决特区内土地供应的问题并非是政府单纯放开关内土地供应便可以改善的。在此情况下，将土地供应的注意力引向关外，并增加其土地供应量不啻是一种既缓解开发商对土地的实际需求，又引导其心理需求转向的有效方法。
图7 土地供应与商品房用地面积比例 单位:万平方米1800.01600.01400.01200.01000.0800.0600.0400.0200.00.014.0.0.0%8.0%6.0%4.0?.02002年146.7108.02004年商品房用地80.0104.02.0%0.0 03年土地供应计划2005年2006年商品房用地所占比例 ——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局 与2005年关外全年的商品住宅成交量占到了全市的50%相比，今年的关外成交量已不再只占半壁江山。2006年关外商品住宅共销售43,238套，占全市销售量的57.7%，销售面积436.11万平方米，占全市61.8%。持续增长的成交份额标志着从今年开始，关外成为了真正意义上的楼市主战场。
图8 历年关内关外商品住宅成交面积比例 80p`P@0 %0 02年2003年2004年关外关内2005年2006年
——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
在年内领取预售证的193个项目中，51个在宝安，70个在龙岗，占全市62.69%的份额，充足的新房供应与关内不断减少的房源形成鲜明对比，虽然在交通和配套上仍然存在不足，但价格优势可以很大程度上弥补这些缺憾，知名开发商提供的优质楼盘不断涌现也是吸引消费者的重要原因，这些都为其进一步扩大市场份额提供了良好的基础。
在房价上，2006年宝安商品房均价为8,318.74元/平方米，与去年同期相比增长了54.52%；龙岗为6456.87元/平方米，同比增长了22.07%。而在11月宝安的
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成交均价更一度达到了9327元/平方米的高位，直逼关内房价，虽然其中不乏楼市成交复苏后带来的投机炒作成份，但如此高位的涨幅也使人们对明年关外市场的走势更加期待。
图9 宝安、龙岗历年商品住宅均价
单位:元/平方米90008000700060005000400030002000100002002年2003年2004年宝安龙岗2005年2006年 ——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
关键词五：90/70
户型控制影响未来新建住房结构比例
《深圳市住房建设规划2006—2010》写入了建设部的调整住房结构意见，非常严格的贯彻了“国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中的90/70规定。在规划的住房供应原则中指出：确保2006年 6月1日至 2007年 6月 1日， 全市年度新审批、新开工住房总面积中，单套住房建筑面积 90平方米以内的商品住房 （含经济适用住房） 面积所占比重， 必须达到 70%以上；对于 8月 18日后新审批的协议用地和合作建房，该比例提高至 90%；全市新建各类政策性住房单套建筑面积全部在 90 平方米以内，公共租赁住房控制在 60平方米以内；对 2006年全年商品住房用地，除第一批出让的 6 个地块单套面积在 90 平方米以内的住房建筑面积不少于 70%， 其余 12个后续出让的地块项目比例均提高到 95%。这一系列规定直接决定了未来深圳新增住房结构的发展方向，小户型住宅将会成为各开发商市场交锋中的重点已是必然。 在2006年的普通商品房住房的规划中，所有的对90平方米以内商品住房比重的控制均在70%以上，其中一些地块甚至达到了100%。于9月15号份招标出让的关外6个地块也严格执行了户型控制，这一切都表明了深圳政府对贯彻执行此项政策的决心。
六块关外居住用地
地块编号 A511—0023 A412—0045 地块 位置 宝安区 宝安区 竞得方 深圳富泰宏精密工业有限公司 中海宝松物业发展（深圳）有限公司 户型控制 ≥70% ≥70% 地块面积 （m2） 67079.85 43581.88 楼面地价 (元/m2) 3219.45 1947.38 P.16
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地块编号 A104—0111 G02113—0019 G11204—0395 G01064—0259 地块 位置 宝安区 龙岗区 龙岗区 龙岗区 竞得方 中信华南（集团）深圳有限公司 深圳市振业集团股份有限公司 深圳市万科房地产有限公司 深圳中海地产有限公司 户型控制 ≥70% 100% ≥70% ≥70% 地块面积 （m2） 27806.61 101566.26 26218.11 118799.42 楼面地价 (元/m2) 4555.26 2518.00 2127.31 3247.50 ——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局 90/70的控制政策目的是解决现时住房供应结构失衡，房屋总价过高的问题，因此在90/70实施的同时也必须配合控制住土地出让总价，以期达到限制建成后商品房总价的目的。但仅仅是针对住房供应结构的政策是无法有效控制房价涨势的，至少在深圳这个住房自住需求旺盛，投资热度高的城市里，需要有更加科学合理并且符合市场化规律的政策出台来遏制不断上涨的房价。
关键词六：规范化
深圳工业用地新规出台，政府对土地的管控趋严
深圳的工业用地于今年开始执行招拍挂制度，此举是为了提高土地的出让效率，同时给予更多中小型企业拿地的机会。之前由于担心对招商引资带来影响，土地招拍挂制度的推行一直阻力重重，但是由于协议出让工业用地时低廉的地价会引起投资过热及其他问题，因此出台政策来控制和规范工业用地的出让是一种必然，随着新规的执行才能有望进一步实现工业用地出让环节的公开、透明。 在1987年的“全国土地第一拍”后，此次对工业用地的新规被媒体们誉为土地使用制度改革“第三次革命”。 这一看似面向工业用地的政策，实际上却是反映着深圳的土地出让方式正在不可逆转的走向规范化，越是在土地日益稀缺、争夺越发激烈的环境下，就越是需要规范化对交易进行约束。
2006年内出让的三块工业用地
地块编号 G02320-0008 G13111-0096 A907-0129 出让方式 挂牌 挂牌 挂牌 地块位置 龙岗区 龙岗大工业区 宝安区 地块面积 27628.65 29211.41 16837.28 ——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局 (2) 总结与展望
2006年的新增住宅供应量进一步减少，其中高端住宅物业的大量推盘提高了全市新增商品住宅的户均面积约10平方米，使供应结构出现了一定比例失衡，同时较高的供应均价也对成交均价的巨大涨幅有推波助澜的作用。在此时出台的90-70
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深圳市龙岗区xx村旧改项目策划书
