项目可行性研究
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可行性研究结论
市场预测
XX由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。2006年有翠峰丽景、九号院馆一期以及威凤山庄3个项目入市销售，2005、2004连续两年没有新项目，2004年之前的项目数量亦非常少，1993-2003年XX仅有8个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱； 长期以来XX房地产市场XX房地产市场多年以来一直处于自给自足状态，高品质的大型楼盘较少，匮乏有创新的户型，急需出现一些在规模、环境、物业管理等各方面表现不错的高素质楼盘，以满足当地居民需求；
近年来随着工业、物流业及相关产业的发展，物流园日益增强的聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人购买能力，可预测XX房产市场需求日益膨胀；
此外，考虑到关内土地供应日趋减少，新增土地主要集中在关外，深圳人关外置业意识不断加强，未来楼盘素质的提升以及XX交通设施的日益完善的大环境，可判定XX房地产市场的发展具有很大提升空间。
(2) 项目建设进度
根据委托方的介绍，项目从2007年1月开始进行项目立项，补偿安置，进行专项规划编制等工作；预计2007年9月开始动工，2009年3月竣工验收，总工期为18个月；销售期从2008年6月至2009年6月，总销售期为12个月。
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投资估算和资金筹措
投资估算
根据测算，项目的总投资为36,341.21万元（含地价）详见下表： 表1-4：项目总投资估算表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目名称 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用 财务费用 销售费用 公用设施专用基金 总额 （万元） 6,481.20 896.71 23,843.03 936.63 742.19 384.30 985.50 1,405.97 665.68 单价 (元/㎡) 505.94 70.00 1,861.26 73.12 57.94 30.00 76.93 109.75 51.97 占总投资比例 17.8% 2.5% 65.6% 2.6% 2.0% 1.1% 2.7% 3.9% 1.8% P.3
项目可行性研究
10 合 计 36,341.21 2,836.91 100.00% 注：1、单价为按总建筑面积计算的单价； 2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。
? 资金筹措
项目投资的资金来源包括企业自有资金、银行贷款及销售回款。
项目总投资为36,341.21万元，经测算需投入资金包括自有资金13,000万元，企业向银行贷款10,000万元（贷款期拟从2007年9月1日至2009年2月28日，总贷款期限为1.5年），销售收入13,549.14万元。 表1-5：项目资金来源表 序号 1 2 3 4 项 目 自有资金 对外融资 销售回款 总投资 资金(万元) 13,000.00 10,000.00 13,341.21 36,341.21 比例 35.8% 27.5% 36.7% 100.0% (4)
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项目综合评价结论
项目的建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。 项目定位为深圳市中部物流组团的生活配套服务工程，将为华南城国际原料工业城提供900套配套住宅，以及8,000平米的商业配套，解决约3,000人的居住生活需求，有助于华南城物流园区的持续快速发展。
1） 项目具有良好的社会效益
? 旧城改造的实施设能够较好的解决“XX村事件”中所遗留的问题，帮助拆迁村民解决生活和发展问题，减少社会矛盾和不安定因素，构建和谐社会。
? 项目的成功打造将吸引高素质人群进驻区域，从而为区域注入新鲜血液，促进区域发展、成熟。
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增加财政税收。 创造就业机会。
2） 项目建设资金有保证
项目建设资金来源于企业自有资金、银行贷款和项目销售回款。
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项目可行性研究
3） 项目经济效益处于行业正常水平 表1-6：项目主要经济技术指标 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项 目 占地面积 总建筑面积（含地下） 项目总投资 项目经营收入 利润总额 税后利润 成本利润率（税前） 成本净利润率（税后） 财务净现值（FNPV） 财务内部收益率（FIRR） 动态投资回收期 指标 24,525.3 128,101.20 36,341.21 46,865.65 8,063.99 6,854.39 22.19% 18.86% 3,219.21 24.5% 2.49 年 万元 ㎡ ㎡ 万元 万元 万元 万元 注：1、项目动态投资回收期从2007年第一季度起计算； 2、上表为容积率r=4.0，住宅的销售率为95%，返迁房销售率100％，商业销售率为
50%的情况下的经济效益指标，未考虑项目未售部分物业销售或出租的产生的利润。
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二 项目概况
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项目位置
项目地块位于XX街道办XX自然村，南面为富安西路，与华南国际工业原料城相邻；西侧为规划的XX路，与华润万佳配送中心相接；东面为新山路，与中央储备粮深圳直属库相邻；北面为规划的中环大道，现状为村民住宅。 项目规划范围东以新山路为界，南以富安西路为界，西以XX路为界，北以中环大道为界，遵循整体规划、分片改造的原则，因而以四条道路围合而成的街坊作为规划研究范围，总用地面积为12.84公顷。改造范围为原XX自然村旧村位置，总用地面积2.45公顷，现状为平土区。（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准） 图2.1 项目位置图
华南城
图2.2 项目四至图
东侧：宝盛仓库 南侧：土丘、华润物流
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项目可行性研究
西侧：福昌精密厂 北侧：村民住宅
2 宗地现状
本项目规划范围内主要为集体用地和乡村居住自留用地，目前已基本完成拆迁和土地平整。周边建成区现状以多层的私宅、厂房为主，建筑质量以及环境卫生较差。
本项目改造范围内用地权属主要为XX村委的乡村居住自留用地，根据宗地资料显示原有旧祖屋36栋，总建筑面积2,904.4平方米；此外，还有一小部分用地权属为新南村委的未批的集体用地。根据宗地资料，项目总用地面积24,525.3平方米，其中乡村居民自留用地15,035.04平方米，集体所有用地9,490.26平方米，范围如下图所示：
图2.3 项目周边环境
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深圳市龙岗区xx村旧改项目策划书
