别墅开发模式
别墅历经大起大落,如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性,很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房,却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型,为我们提出了现实指南。
第1操作环节:别墅项目开发前期战略分析 分析A：别墅项目特性剖析
别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋,《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前,别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用,或由少数特殊人拥有,比如广州的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了,在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”,功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。
别墅面积标准从 100-10００平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立,也有并联和多联体，横向干扰少,没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短,不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济,因而售价高，政府从节约土地资源出发,也有一定限制。 未来的别墅发展,有几个值得关注的方向:
（1)生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。 (2)智能化。重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。
（３）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文 化。
分析B:别墅项目开发的致命陷阱
现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题： 完全忽视环境资源和自然景观。
一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后,价格一降再降，有的别墅降至每平方米２0０0元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活的最高境界，
与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板,选材粗糙,施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。
分析C:别墅开发市场背景分析
以深圳为例，随中国经济的高度发展，深圳作为中国最大港口城市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。据统计，世界50０强经济集团大多进驻中国,其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构,加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳,宏观利好形势下，给深圳别墅物业也带来无限商机。 目前深圳市场已建和在建项目详情见下表
已建项目 在建项目 青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、东方花园、颐园、田园居 华景园、齐明别墅(二期)、深圳国际会议中心 由于别墅物业所面对的客户群相对较窄,所以深圳别墅供给量相对较少。 分析D:别墅项目总体销售状况
目前深圳别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五的还在发售，也有个别楼宇发展因楼市低迷，暂时封市，如表所示的为销售状况较好的一些别墅盘。经过市场调研后发现:别墅项目大体销售尚可(包括尚在销售中的青青山庄)，尤其银湖区域相对其他更为优良，其原因主要是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境。随着深圳房地产大市日升温,别墅物业的价格已见底回升,部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来,近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明，加之目前港人对深圳住房强大的购买力，不少别墅物业的发展商已把目光放到了外销上,但具体有否成效还需在下半年才会有结果。
别墅项目开发战略及市场分析报告
