三星级物业标准
1 综合管理服务
前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。
24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。
对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。
实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。
能提供3种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。
每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。
每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%
以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。
2 房屋管理与维修养护服务 房屋管理
制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。
对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。 巡查与维修养护 巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： ——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；
——每年检查1次墙体、墙面； ——每年检查1次顶棚； ——每年检查1次楼梯、扶手；
——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层； ——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊； ——每年全面检查1次楼板、地面砖； ——每季巡查1次小区各标识； ——每月全面检查1次公共门窗； ——每月巡查1次路面、侧石、井盖等； ——每月巡查1次围墙；
——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； ——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。 维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目
应在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内
向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。 装饰装修管理
受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰
装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋
外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报
告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3～5日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3～5日内清运。
3 共用设备设施运行、维修、保养服务 供配电
每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。 公共照明
院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。
公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。 电梯
电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。
保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。
委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。
电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，
一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立
即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。 给排水 生活供水
部位明装管线、阀门巡查每月1次。 雨污水排放
公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。
污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。
雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。 供热设施
自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。
每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。
供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。 维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。 安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：
——监控系统，做到：
. 设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；
. 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；
. 设备出现故障，能及时修复。 ——门禁系统，做到：
. 每周巡视1次，保证系统工作正常； . 门锁、对讲主机检查保养每季1次；
. 一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。 ——电子巡更，做到：
. 调试保养每季1次，保证正常运行；
. 保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 ——周界防范系统，做到：
. 主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次； . 报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
. 系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。
防雷接地系统
每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。 高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。 4 协助公共秩序维护服务 人员要求
专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，
能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 门岗
建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。
保障值班电话畅通，接听及时。
临沂市物业管理三星级服务标准
