2004年上半年广州二手房地产市场分析
一、总体分析：成交面积和金额同步增长
在政府对房地产二手市场的政策支持及一手商品房销售畅旺的带动下，2004年上半年广州市二手房市场交易活跃，大量商品房和房改房进入市场，成交量有了大幅增长，强劲的置业需求促进二手房市场迅速发展。
据统计，2004年上半年广州十区二手房成交面积为365.0万平方米，成交金额达102.4亿元，比2003年同期分别增长了36.47％和36.04％，显示了高位快速增长的态势；其中二手住宅成交面积为249.8万平方米，成交金额为68.0亿元，比2003年同期分别增长41.61％和45.91％，高于二手房成交的增长率。上半年二手房成交量占总体成交量比例为38％，与2003年同期相差不大，其中越秀、荔湾和芳村三区的二手成交量大于一手成交量。随着市区房地产可开发区域的逐渐减少，二手房的上市量和需求量也逐步增多，交易量也在不断增加；加上历经市场磨炼的房地产中介服务管理日益完善，广州市二手房市场将继续稳步发展。
二、成交量分析：二手房成交量占总体成交量比例平稳
从上半年广州市二手房成交量来看，头4个月成交面积逐月递增，到4月份达到最多的76.6万平方米，比3月份增加32.8％，二手房占总体成交比例也达到最高的42.7％。到5月份成交有所回落，6月份又重新上升。
从增长幅度来看，除4月份“五一黄金周”前期成交量增长迅猛之外，其余各月份均保持一定的平稳增长，二手房所占比例一直在40％上下作小幅波动，表明广州市二手房市场虽然交易火热，但并不是一味的猛涨，成交量的平稳增幅有利于二手房市场持续稳定、健康的发展。
2004年1-6月二手房成交面积及所占比例
万平方米
100500成交面积所占比例50.00%
40.000.00 .00.00%0.00%
1月46.327.87%2月50.838.31%3月57.704237.44%4月76.584242.74%5月64.1741.81%6月72.180740.97%
数据来源：广州市房地产交易中心
三、成交类型分析：住宅占主体
上半年广州市二手住宅成交量呈现高速增长，共成交249.8万平方米，占二手房成交的68.4％。各区成交均有不同程度的增长，成交热点仍然集中在天河、番禺、海珠、白云和东山等几个区，成交量大，而二手新兴区域芳村和黄埔两区暂时成交较少，但增速很快。随着成熟区域和新兴区域共同发展，二手住宅市场将保持高速增长。
二手商铺成交量经过2003年的大幅上升后在2004年上半年有所回落，二手商铺市场供应量有所不足，上半年共成交18.5万平方米，占二手房成交的5.1％。番禺区成交仍然一支独秀，海珠、花都和天河区的二手商铺也成交活跃；老城区二手商铺成交量均下降，随着老城区几个大型商场的启动，二手商铺供应量将会增加。
上半年二手写字楼成交量有所上升，达到13.6万平方米，占二手房成交的3.7％，但成交金额和成交均价有所下降，主要是不同档次的写字楼成交量均有所上升。东山和天河两个商务区仍然是二手写字楼成交的热点区域，但是优势已不太明显，荔湾、海珠和白云三个区成交上升快速。
2004年上半年各类二手房成交面积比例
其他22.8%写字楼3.7%
商铺5.1%住宅68.4%
数据来源：广州市房地产交易中心
四、成交区域分析：各区均有不同特色
天河区二手买卖活跃的路段主要集中在天河北板块、东圃板块和员村板块。成交比较多的主要是中等水平楼价的楼盘，集中在5000元/平方米以下的单位。以天河北板块为例，虽然天河北附近高价的楼盘多不胜数，但市民的承受能力有限，能购买超过6000元/平方米楼盘的市民毕竟较少。因此，需要在天河中心区置业的市民会将目标锁定在4500-5500元/平方米的楼盘，如金海花园、南雅苑、金田花园和朝晖苑等。随着市中心的东移，东圃、员村等地的发展也逐渐成熟，今年受地铁五号线即将动工，申亚成功等种种利好消息刺激，市民购房的信心大大增强，二手的成交量大幅上升。在板块内比较热门的楼盘包括天河广场、羊
城花园、中海康城和美林海岸花园等，成交的均价约为3000-4500元/平方米，一些在售楼盘价格相对较高。
海珠区商品房成交的热点集中在滨江路的江景单位上，由于上半年江景楼盘的盘源增多，使江景盘成为市场的亮点。热门的楼盘包括嘉仕花园、海珠半岛花园、中海名都和丽景湾等，成交的均价约为5000-6000元/平方米，成交的单位以100平方米以上的三房单位为主。房改房最热的地区集中在江南西路、宝岗大道和昌岗中路等路段。这些传统地区凭借完善的配套，成熟的社区气氛，成交量不断上升。在这些路段的房改房盘源丰富，成交的户型集中在60-80平方米的两房单位，成交均价约在3000-3500元/平方米。
淘金板块的一直是东山区成交的热点地区，该地区交通方便，写字楼林立，商业繁荣，带动周边的二手楼交易，成交量不断攀升。二手楼成交主要以低层无电梯单位为主，二手价格约为3500-4000元/平方米。中山八路则是荔湾区二手买卖主要市场，该路段的商品房和房改房都深受市民青睐。在商品房上，成交量最大的楼盘富力广场均价达到5000元/平方米，而在房改房方面，周门小区面积在50-80平方米的两房或三房单位较受买家欢迎，均价约为3200-3600元/平方米。
白云区成交活跃的路段集中在桂花岗、广园中路、机场路和白云大道等。今年机场搬迁，白云新城规划的出台对当地的楼市有极大的促进作用，机场路板块各楼盘的楼价持续上升。活跃的楼盘包括又一居、翠逸家园、万方园和时代花园等，成交均价已上升至5000元/平方米。而番禺区成交热点集中在洛溪新城板块的丽江花园、广州奥林匹克花园、广州碧桂园、洛涛居和祈福新邨等。二手交易以中低档的楼盘为主，这些楼盘的价格较低，但楼盘素质高，小区环境好，吸引了不少二次置业的广州人。
2004年上半年广州各区二手房成交面积
万平方米
100806040200成交面积东山区越秀区荔湾区海珠区芳村区天河区白云区黄埔区番禺区花都区29.5218.2823.9757.8215.4767.9538.489.2482.8121.49
数据来源：广州市房地产交易中心
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