当前城市化的关键在于人口城市化
中国现阶段的城市化与工业化相伴，农业剩余劳动力向工业转移是城市化的基本内容。包括土地的城市化和人口的城市化两方面的内容。然而近年来这两方面的发展却极不均衡。
土地的城市化主要指将农村用地转化为城市用地，用作修建公路、人行道、住宅、商店和下水道的城市建成区。据中国城市建设经济研究所统计，从1990年到2007年，我国城市建成区面积从1.29万平方公里扩张到了3.55万平方公里，十余年间扩张了175%。同期我国城镇实有住宅建筑面积从20亿平方米增长到了119亿平方米。在短短18年间，中国的城市建成区增加了175%，住宅建筑面积则增加了将近500%。
然而从人口的城市化角度来看，城市化的数据却不尽乐观。在城市化的进程中，农民向城市转让了巨额面积的土地，并让渡了巨额土地升值，然而这些土地和资金在形成吸收、转化农村人口的能力方面却无法令人满意。以上海为例，光上海一地查出的已经圈而不用的土地，竟高达200平方公里，全国查出的闲置土地面积则高达上万平方公里。中国耕地面积仅到2004年为止的近7年内便减少了1亿亩，即6.7万平方公里，或两个台湾，或670个上世纪50年代初的上海市区面积。以当年的上海人口600万计，并以当年上海市区人口密度的一半计算，6.7万平方公里照说也可以容纳20亿左右的人口。在土地稀缺的中国，甚至在土地特别稀缺而又特别肥沃的长江三角洲地区，城市新区的面貌越来越不像香港、东京、台北、1979年以前的上海等东亚地区的城市，却越来越像北美那种地广人稀，必须以车代步的城市。可是，尽管减少了如此多的耕地，中国的大部分人口依旧生活在农村，并没有享受到城市化和经济发展的红利。 从上述对比可以看出，目前土地的城市化已达到新的高度，我们不应再紧盯着农民手中的土地，借城市化的名义大肆圈地卖地，而应关注“人口”的城市化，即户籍制度改革和相关保障体系的建立，完善城市公共配套，从而提高土地的利用率，提高城市吸纳就业和农村人口的能力。
农民工转化为城市居民，实际上是一种身份的转变，农民失去土地，获得城市居民的身份后，还需要获得和市民同等的权益保障。首当其冲的是土地产权制度的改革和户籍制度改革，确保农民在转换为市民后依然享有土地财产权利。从某种意义上讲，以农村土地产权为基础的户籍制度是保护农民权益的最后防线。由于中国的城镇化基本上是政府主导，开发商跟进，农民在城市化的进程中属于弱势群体，少有话语权。政府低价征用城镇郊区的农村土地，获取高额级差地租，并没有给农民足够的补偿，部分农民也丧失了在城镇化过程中通过出售土地而得到原始积累的机会，这些无地无业的农民可以说是“被城镇化”了。因此，明确农村土地产权，与农民身份转换的户籍制度改革相配套显得尤为重要。
城镇化远非给农民以城镇户口这么简单，还需要是给予他们生存的空间和权利。身份转换之后，农民工还需要拥有在城市中持续生存的能力，相关的劳动技能培训，配套的廉租房和经济适用房建设均需跟进，使农民工既能安居又能乐业。总之，相关养老、医疗、住房、教育等社会保障体系的建立是城市化进程的关键所在。
如何留住优秀的农民工，是城市未来的发展动力和竞争力。今年开春后“用工荒”再次成为媒体讨论热点，而用工荒不仅仅出现在长三角、珠三角等东部沿海地区，中西部传统劳务输出地区也出现了用工紧缺现象。随着中国老龄化社会的到来，蓝领工人紧缺、服务人员紧缺的现象将成为常态。中国的地域差异巨大，不同发展阶段的城市，人口城市化的重心也不一样。一些县级地级市近期不过执着于如何让农民能在家门口打工。而京沪这样的一线城市，则应该考虑能否像引进高新技术人才那样，引进优秀的产业工人和服务人员，以应对日益逼近的老龄化社会。
城市化水平的提高，意味着农民向市民身份的转变，在拿走农民赖以生存的土地的同时，还需要进行相关制度变革对他们的权益进行保障，政府还应加大在基础设施和公共服务方面的投入。否则，打着城镇化的旗号圈地生财，又将只是政府和房地产商的狂欢。（TLM）
（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦城市组提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦城市组对这一类别的问题将根据客户的客观需
要一一提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。） 城市研究
盲目上马地铁项目将面临巨大的发展风险
3月10日，大连在建地铁发生塌方事故，造成至少三人死亡的悲剧，3月16日，大连地铁春光街站地下施工开挖面的地面上，柏油马路凹陷坍塌，形成100平方米左右的巨大口子，导致地下给水管、污水管断裂，次日，甘井子区山东路与松江路交叉路口处的地铁施工现场再度出现多处空洞。一周内三次塌方事件再次引发了对于大连是否适合建地铁的争议。而在3月25日召开的媒体通气会上，官方将塌方归咎于复杂的地质条件，即岩层硬质不均，软土层多、溶洞多、地下水量过大等客观原因，但依旧坚持认为这些制约条件可以通过技术手段解决。其实，早在勘探设计伊始大连就被认为是世界范围内最不适合修建地铁的城市之一，但当地一名官员坦言，大连老城区地少，为了拓展和带动郊区发展，地铁被寄予厚望。这种借助地铁拉大城市框架、提升城市形象的思维在国内其他在建或拟建的城市具有相当的普遍性。目前全国已有33个城市规划了地铁，28个城市已获批。地铁不但是城市政府解决公共交通困顿的优先选项，更被视为实现城市形象升级的符号，似乎一个城市要是没有地铁，都不好意思跟人打招呼。但是，修建地铁不同于建一条普通的公路，不仅对安全有很高的要求，建设成本更为巨大，地铁修建成本每公里约5亿元，如果按一条地铁长30公里计算，其修建成本高达150亿人民币——这是一个中等城市一年的财政收入总额。除了修建时投资巨大，地铁还因其公共属性，基本属于赔本买卖。北京市每年补贴地铁运营亏损就在20亿元左右，深圳地铁亏损已达近10亿元，2012－2016年预计地铁折旧和利息亏损额约220亿元。如此高昂的成本不是每个城市都能承受的！城市为缓解交通压力建设地铁本身无可厚非，但在修建地铁之前更应该思考的是，城市的地质等客观条件是不是容许建设地铁，政府是不是有足够的财力建设，并且有足够的耐心去迎接地铁修建后长达数年乃至数十年的亏损期？（LXY） 堵车污染等城市病挑战二三线城市的管理水平
《经济观察报》网站援引匿名信息称，“十二五”期间，政府将进一步淘汰排放严重超标的“黄标车”，而人口在1000万以上的城市，均会对机动车全面实行总量控制措施。目前，人口超过1000万的城市包括北京、天津、上海、成都、广州和深圳等，其中，上海限制措施已实施多年，北京则从今年起实施“限购”等政策。不出意外的话，成都、广州等地也将推出限车政策。随着城市化的发展，因车辆骤增导致的“车多路堵”等城市病日益困扰着城市居民和管理部门，不但北京作为“首堵”已经广为人知，而且瘫痪性的堵车已经出现在成都、武汉、长沙等二线城市，经常性的堵车也开始在三线城市甚至县城、乡镇显现，这对二三线城市乃至中小城市管理提出了新挑战。实际上，大城市病呈现出的蔓延苗头远不止此。垃圾围城、空气质量恶化等环境问题同样不再是大城市的“专利”。在一些地级市和县城周边，城市人口膨胀所产生的大量生活垃圾，已经在城市周围形成蔚为壮观的“垃圾山”甚至“垃圾带”，有的原本依山傍水的小县城，也因各种垃圾的随意倾倒，清澈河流变得面目全非。如何不再重蹈覆辙，如何保有二三线城市的生态和环境，面对大城市病全面蔓延的趋势，二、三线城市的决策者和管理者们应该引起警惕，未雨绸缪了。（TLM） 差别化节能考核也要有招商引资的底线
去年，为完成节能减排任务，不少地方上演了一出出拉闸限电的闹剧。今年作为“十二五”开局之年，全国单位GDP能耗初步确定为降低16%，而与“十一五”不同的是，此次减排指标告别了以往“一刀切”的模式，转而考虑各地的区域差异性。根据计划，全国被分为五类不同地区，第一类地区包括天津、上海、江苏、浙江和广东，单位GDP能耗降低率最高，为18%；第二类地区包括北京、河北、辽宁和山东，单位GDP能耗降低率为17%；第三类地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、福建、江西、河南、湖北、湖南、重庆、四川和陕西，其单位GDP能耗降低率为16%；第四类地区包括内蒙古、广西、贵州、云南、甘肃和宁夏，
其单位GDP能耗降低率为15%；第五类地区包括海南、西藏、青海和新疆，其单位GDP能耗降低率为10%。差别化对待地区节能减排，既显示出政府逐步开始采用灵活的柔性手段进行调控，也意味着不同的区域将面临不同的发展机遇和挑战。从产业发展看，东部地区节能减排任务重，高能耗的传统制造业进一步受到挤压和外迁，而西部地区还处在发展初期，经济状况比东部省份落后一二十年，节能减排任务相对东部较轻，有较大的空间承接东部转移出来的产业，以长江沿线的产业转移为例，安徽皖江城市带与上游的重庆、成都使出浑身解数抢客商、争项目，都将装备制造、电子信息、化工等作为承接转移的目标产业，重庆甚至不惜代价的引进了巴斯夫MDI项目。但需要指出的是，无论西部城市发展经济的意愿多么强烈，国家给的政策多么宽松，承接产业一定要有选择、有底线，如果过多引进污染较重的行业，将带来产业承接地工业污染物排放总量的增加，为未来的发展埋下隐患。（LXY） 城市新增建设用地紧缺将成为常态
4月2日国务院发布了《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》。通知要求各地采取有力措施，坚决纠正片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、违背农民意愿强拆强建等侵害农民权益的行为。通知指出，近年来，少数地方片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、违背农民意愿强拆强建，侵害了农民权益，必须采取有力措施坚决纠正。通知还强调，各地开展农村土地整治要以增加高产稳产基本农田和改善农村生产生活条件为目标，始终把维护农民权益放在首位，充分尊重农民意愿，要坚决制止擅自开展土地置换等行为，严禁擅自开展建设用地置换、复垦土地周转等“搭车”行为。严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼，要为农民提供多种建房选择，保持农村特色和风貌。要尊重农民意愿并考虑农民实际承受能力，防止不顾条件盲目推进、大拆大建。温家宝4月3日在山西视察时也指出，土地是农民最大的社保，土地流转要尊重农民意愿，不能搞强迫命令。一系列政策的出台和高层的表态，显示出由于土地流转导致的强拆强建等问题已经上升到一个新的政治高度，今后城乡土地流转将会受到更大的限制，城市新增建设用地的稀缺将成为常态。而在新增土地、空间资源极其有限的条件下，不仅地方“土地财政”面临难以为继的局面，传统的“摊大饼”城市模式也受到挑战，在后土地经济时代，未来的城市建设将逐渐转向存量空间的优化和紧凑型的发展。（LXY）
城市公园化是对生态城市的误读
大树进城，建设大规模的公园、广场似乎成为不少城市打造绿色生态城市的重要砝码。2006年，重庆提出创建国家园林城市后，就喊出了“栽大苗、建大绿，打造城市绿色骨架”的口号。杭州经济技术开发区管委会2008年底提出“3年种植20000棵大树”计划。2011年2月，武汉市“十万株大树进城”。然而这种以“绿树”代替“生态”的做法正在不断的遭到质疑。国家发改委城市和小城镇发展改革中心主任李铁近日在绿色城市发展研讨会上表示，目前所谓生态型城市大多都是假象绿色城市，许多城市官员认为绿色和生态就把城市建成一个大公园，其实这是一种误解，相反这样恰恰更严重地浪费了土地资源，降低了基础设施的利用效率。由于中国目前处于一种行政体制级别决定公共服务水平的模式之下，这使得城市发展空间无限扩大，而不考虑市场的自然需求，从而导致极大的浪费。因此，只有大幅度地提高城市的容积率和密度，才能有效地实现生态化发展。一直以来，国内生态城市的建设就集中于绿色化合节能建筑、产业等方面，忽略了土地利用效率这个关键因素，其实，生态城市绝不是增加几个绿色空间和建几栋节能建筑那么简单，通过增加城市密度和容积率，以及优化土地利用，提高土地利用效率，才能真正地使城市功能提升，实现绿色和环保。（LXY） 开发区建设需城市战略思维
城市化进程
