① 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶满足其特殊要求。
② 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 ③ 楼板厚度与隔音符合国家规范。 ④ 分户门宜采用统一制作的安全防盗门。
⑤ 外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
⑥ 管道、管线布局合理，互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
⑦ 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。 ⑧ 底层地平应充分考虑防潮措施。
⑨ 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
⑩ 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。 8.室内配置
① 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑，卧室内宜避免对床直吹。
② 室外空调机位应考虑外墙美观，设置统一机座，安全隐蔽。 ③ 室外空调机位应考虑安全及维修便利，距离过近而对吹的室外机应相互错开与邻套住宅机座想邻时，应采取安全隔离措施。
④ 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。 ⑤ 室内空调洞设置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。
⑥ 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。如使用小型中央空调，层高应大于3.3米，并留有室外机位置。
⑦ 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
⑧ 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。
⑨ 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9.绿化配置
① 绿化布置合理，乔木、灌木、花、草的配置层次布置丰富，数量品种充足，造型优美。
② 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
③ 绿化品种适合当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长、成活率高、抗病虫性好。
④ 绿化品种便于养护，养护成本节约。
⑤ 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 ⑥ 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 10.景观配置
① 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人员集中的区域。 ② 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。 ③ 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不宜污染、损坏、变形、破旧的材料。
④ 泛光照明不影响住户，不造成光污染。
11.公共空间
① 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。 ② 宜设置可开展社区活动的公开场所及避难场所。
③ 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。 ④ 绿化及保洁用水吸水口设置合理（一般距离不大于150m）。
⑤ 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏。 ⑥ 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。
⑦ 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。
⑧ 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。 12.生态环保
① 住宅区无污染环境的生产性经营项目。 ② 住宅区污水处理符合国家规范。 ③ 住宅区内无各类污染源。
④ 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。 ⑤ 宜采用对雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
⑥ 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
⑦ 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。
⑧ 宜在住宅区内形成自然生态链。 13.管理用房 ① 物业服务中心
服务中心功能：经理室、接待区、资料室、办公室、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（按地方法规执行）一般物业服务中心用房面积﹦住宅总面积/100×0.2（指标供参考）
位置：宜考虑在住宅区底层。 14.新材料、新技术
① 应尽量采用较为成熟并由先例的新材料、新材料。 ② 实验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。 ③ 采用新材料、新技术应充分预留充足备品备件。
④ 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。 15.管理成本预算
① 对规划应充分测算今后产生的管理成本
② 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，
应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较 ① 相似点 ② 差异点 ③ 优势 ④ 劣势 ⑤ 改进建议 第一节 营销策划阶段介入 营销策划阶段包括：
物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签订《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合，以及客户信息的跟踪处理。
物业管理模式研究：
通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标客户群的需求调研分析，获得该项目的物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提升与参考，最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色，可以管理服务概念为主提出，如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户处理”管理模式等。
服务内容按照项目的特点及客户群体，结合当地居民的消费能力及服务成本测算，有有针对性的提出服务内容，如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务，并对以上服务内容进一步细化，重点展示改进、创新的服务内容。
完整的物业管理概念和模式推出前，需要获得地产公司的批准，并与楼盘营销相结合，必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。
编制物业管理方案：
在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。
1.编制程序
地产下发委托物业管理的意向书，并提供详细的项目资料。 物业对项目及周边情况的考察和研究。
制定编制计划落实责任人，完成项目物业管理方案初稿。 召集专题会议，修改补充相关内容。
报相关领导审阅，并组织召开物业管理方案评审会。
在该项目物业管理方案评审会上，向地产领导及相关部门介绍方案主要内容，听取评审意见。
根据地产评审意见，修改方案，定稿后经物业总经理和地产地产领导审批后，组织实施。
2.物业管理方案包含内容
物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品种控制方式、资源要求及管理费测算等内容。
签订《前期物业服务协议》
《物业管理方案》经地产确认后，据此与地产签订《前期物业服务合同》，并在房屋销售时协助地产与购买者签订《业主临时公约》。 第二节 施工建设阶段介入
物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5-6个月。
施工建设介入程序与内容
1．成立工程介入小组，一般2—3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。
2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对各项日常工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
3．实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。
4．物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进
酒店式公寓物业管理措施方案
