无投资回报的营销模式在一定程度上对其他项目的竞争力有限。 投资增值销售模式案例：
开盘时间：2006-9-23 销售数量：236套
泊岸公寓 销售均价：13000元/平方米 物业管理：雅兰酒店
管理费5.5元/平方米/月
销售情况：市场投资氛围浓厚，项目销售较好，开盘即售出155套，此 后在保持较高价位的同时，一直处于销售旺盛状态。 特点分析：
固定返利 湖心岛位置绝佳，景观较好，湖心岛引入雅兰酒店代为管理且能提供代租服务，给了投资客户一个投资回报的选择。
9层 3600元/月 但是在实际操作中，雅兰酒店制定了一系列条款对业主的利益造成牵绊，业主对投资回8层 湖心岛 报信心不足,导致客户签约率一般，此项目的投资性客户的目的主要以项目升值带来的收益7层 为主。
投资增值销售模式 分析与结论： 客户普遍看好公寓物业的升值潜力；
6层 5层 3400元/月 品牌酒店管理公司所提供的专业服务在公寓物业的提升上还是很重要的。 4层 3200从市场发展趋势来看，在当代人越来越注重生活品质的今天，优质的服务极其重要。 元/月 3层 因此，合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功的关键。 2层 返租销售模式案例
此种物业的回报往往是固定的，因此业主规避了 一定的投资风险，所以市场反应较好，售价也较高。 发展商后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的 返利也会是一个较大的资金负担。 价 格：15000元/平方米 装修标准：精装修带家私家电
物业管理：芭堤雅酒店管理费9.8元/平方米·月
经营方式：客户必须与芭堤雅酒店签订为期三年的返租协议， 业主根据预售合同签订返租协议。
房主付首期后，酒店每月会返给房主一定的金额（楼层高 低会有差异），意即房主三年内不用月供。业主不需交 纳物业管理费，水电费由酒店支付。
业主权益：每个月有二天自住权利（月份之间天数 不可累积），要提前预定并支付70元/天的物品使用 费，但节假日不享受业主优惠。
范例：以一套5楼、面积为43.58m2的物业为例，参考指标 如下表所示。
第二章：物业管理服务模式
一、“酒店式管理”“礼宾式服务”特色服务概述
１、“酒店式管理”是物业服务中心把酒店的管理模式融合进物业管理服务中来，充分整合社会资源和物业服务中心内部资源建立以家庭清洁、家庭园艺、水电维修、家政服务、特约服务为主体的个性化服务体系，尽可能地为业主提供全方位的多元化服务，最大限度地满足业主需求。对一些细微的，并不需付出很大成本的服务，如订报刊、安排的士、办理供水、供电、通讯、燃气、包括餐厅订坐等，可以无偿服务，于细微处体现“真诚”管理。
２、“礼宾式”（等同于我公司现有管家部）服务源于香港，成长与深圳、北京、
43.58m2 面积 上海、成都等物业管理的前沿城市，是融合了英式的管家和酒店的前台而产生的5 楼层 一种新式的服务模式，主要适用于尖端的高层住宅和商务式公寓。特别是公寓，690074 总价 因为公寓并不能等同与酒店，客户群体主要是有短期租住（1 个月以上）、成长
以一套43平方物业为例
由表中得知，在协议期内，此物业业
首付（3成） 210074元 主付首期21万元之后，在三年内每型企业商务办公、年轻白领、家庭短期过度组成。“礼宾式”服务是从客户的角
月只需交纳267元，供楼压力几乎没余款（7成） 48万
度出发，通过和客户建立良好的沟通和友情，透过友谊向客户提供服务，只要其
有，即三年内不用供房，每月等额的
3387 月供（20年）
返金是客户在经济上有了很大的保要求合乎法、理、情，礼宾员定会满足客户生活、文化、商业活动需求，提供的
障。因此吸引大批客户投资其公寓，每月返金 3400－280（税一对一贴身服务，实现了业主与物业零距离沟通与互动的新型物业管理方式。以项目两个月内已经基本售罄。 费）＝3120元
贴身服务、人性化的管理，在管理和服务理念等方面全面提升物业服务质量。“礼投资回报率 5.4％ 宾式”服务的特点是加大了服务的含量，在服务范围、服务细节、服务链条等方业主每月交纳 267元
面取得重大突破。在一楼大堂设置礼宾台，按酒店式管理配置24 小时礼宾员，为业主提供24 小时不间断服务，在“礼宾式”服务的链条中，作为和客户保持经常接触的最前线服务人员，礼宾员成为了接收客户信息和协调后台资源完成任务的枢纽，直接面向客户开展服务工作，管理直接责任到人，服务项目涵盖所有日常管理与服务项目、家政服务和特约服务。在硬件配置上面，礼宾台配有电脑、电话、对讲机、打印机、复印机等常用办公设备。他们的职责相当于私人管家，给业主提供各种比以往更为细致、贴心的物业服务，让业主体验到尊贵的感觉。 ３、礼宾员岗位职责
1、负责各类信息的分类、传达、记录、跟进、落实；
2、，负责客户“个性化”服务工作，按服务内容提供各类服务； 3、负责各类来访人员登记工作； 4、负责客户装修手续办理工作； 5、负责客户室内维修的报修回访工作； 6 、负责客户管理费收取和停车费收取工作； 7、负责新入伙业主的相关手续办理工作 8 、负责客户邮政、刊物发放各类工作；； 9、负责各类通知的下发和传达、落实工作； 10、负责本客户社区文化活动的组织、协调工作； 11、负责各类资料存档管理，来往文件传递、签收； 12、完成物业服务中心安排的其它各项工作。 二、服务内容 1、家政服务总揽
物业服务中心将与经国家、地方政府登记、注册、审核许可且经营信誉良好的专业家政服务物业服务中心、清洁物业服务中心、医疗保健中心、票务中心、信息咨询物业服务中心、洗衣物业服务中心、搬屋物业服务中心等各类服务机构密切联络沟通，组成特有的服务体系网络，一旦您有任何家政方面的需求，我们的管理人员将及时为您提供相关方面的信息及资源来源，帮您联络或推荐相应的服务机构，由您直接同这些服务机构洽谈商议。 这一类型的代办服务有以下内容：
1）代请钟点工； 2）代请保姆； 3）代请家教； 4）代请医疗护理人员； 5）代办家庭Party 或沙龙聚会； 6）代为干洗衣物； 7）代请急救医生； 8）代订酒店客房； 9）代购车船票、飞机票； 10）代购食品百货等生活用品；
11）代为搬迁、搬运服务；12）代叫外卖、送餐服务； 13）代为家具清洗、清洁；14）预约上门维修服务； 15）代办保险； 16）残疾人特别服务等等。 2、便民服务代为“跑腿”之类
这一类服务纯粹属于服务人员为您帮手，提供便利，帮您“跑腿”之类。对此，全体工作人员本着“帮业主忙乃是我们快乐之本”的诚挚服务心态，必将不遗余力地为您服务，用我们的辛勤最终换取您的满意和理解。 服务包括有以下内容：
1）代订牛奶； 2）代送取干洗衣物；
3）代叫出租车； 4）代送鲜花、礼品礼仪服务； 5)代订报刊、杂志； 6）代会客留言或电话留言服务； 7）代寄、代领邮件； 8）住户报纸、邮件、刊物送发服务； 9）代运送中小件住户携带物品或行李；
10）代接送孩童； 11）代收代缴各类费用等等。 3、综合经营配套服务
这一类型的服务作为日常管理服务的必要有益补充，一方面为解决您的多方面需求提供便利，另一方面又可以增加物业管理经费来源。以业养业，将此收入再行投入到的日常物业的维护、保养与修缮之中，使您的物业更好的保值与增值，这类经营性服务经归纳总结，主要有这几大方面： （1） 康乐服务（暂定）
增加自助式：咖啡厅、棋牌室、乒乓球室、书吧、自动售货系统等休闲娱乐设施，是业主休憩、娱乐、会友的自由天地，为业主提供尊贵、健康、休闲的康乐服务。 （2）业主健康中心
和医院联动，建立个人健康档案，启动健康计划，帮助客户管理健康。 4、其他类型的综合经营服务
物业服务中心还将根据住户的某些特别要求，提供明码标价的个性化服务菜单，如预约室内花艺服务、叫醒服务、预约亲友合肥接送、导游服务等等。 5、拟计划服务菜单
序号 服务类别 一 24 小时热线服务 服务项目 1． 维修预约 2． 有偿服务查询 3． 其它便民服务查询 4． 火车站到站查询 5． 飞机航班查询 1. 代购火车票、船票、飞机票等 2. 代订送报刊杂志 3. 送、取干洗衣服 4. 代寄、代领邮件 5. 代预订酒店客房 6. 代调试电视节目 7. 代联系出租车 8. 代联系旅游团 9. 医疗保健健康义诊 10. 代预订会所娱乐场地 11. 代办有线电视台开通 12. 代办煤气开户 13. 代办银行开户 14. 代办电话开户 15. 传真 16. 复印 17. 中、英文打字 1. 安装空调 2. 空调加雪种 3. 空调修理 4. 家具维修 5. 家电维修 6. 安装玻璃 7. 安装排风扇 8. 安装抽油烟机 9. 安装灯具、门铃 10. 室内线路检查更换 11. 更换上下水管 12. 安装家用电器 13. 安装热水器（电热水器） 14. 安装热水器（燃气热水器） 收费标准（参考价格） 无偿服务 二 常规服务 1—14 项服务免费 市内2 元/份，长途5 元/份 A4 0.5 元/张B4 1.0 元/张 100 字：30 元 三 维修服务 350 元/台 1 匹150 元/台 面议 面议 面议 20 元/件（人工） 20 元/次（人工） 30—80 元/次（人工） 10—50 元/次（人工） 面议 面议 面议 30—50 元/台（人工） 50 元/台（人工）
酒店式公寓物业管理措施方案
