营的地方能集饮食、休闲、购物于一体，周边具有良好的购物环境等。
7.4.4商家选择经营场所的主要影响因素
许多经营者在选择经营场所时，首先考虑该场所的人流量，是不是有得做，然后再考虑租金及购物环境等，所以租金及售价对于经营商铺的做生意人士来说反而不象住宅那样影响那么大，如果该商铺没生意做，即使相当低的租金或售价，他们也很少过问。
八、针对性的区域商情调查
8.1调查目的
本项目位于城中区，但同属于五星商业圈内，它所在的地理位置决定了市场调研的主要方向；相对而言，城中区商用物业的市场定位及价格定位将成为本项目的主要参照系；因而借鉴该区域的商业状况成为本项目定位的关键。
在此次调研中，我司认为城中区作为某市商业零售、娱乐、休闲的制高点、集中区，不光着眼于现有的商业形态调查，还应注重未来规划的影响。
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8.2五星商圈主要街区功能分析 ⑴龙城路街区功能分析
百货行 1 1.3 名店广场 1 1.3 种服装 类 数37 量 比48.0例 5 皮具 2 鞋 眼境 3 餐饮 3 3.9 茶叶 1 1.3 音响 1 1.3 摄影 4 5.2 药店 1 1.3 银行 1 1.3 金铺 1 1.3 通讯 6 合计 77 15 2.6 19.48 3.9 7.8 100
经营种类：
整个龙城路以经营服装为主，占48.05%，其次为鞋，占有9.48%，其中二轻商场以经营服装、鞋、家用小电器、饰品为主，龙城名店广场一楼经营鞋，二楼经营男服装。
租金范围：一般在180—300元/平米。
经营品牌：①服装：左丹奴、卡丹路、观奇洋、七匹狼、古希伦；
②鞋类：红蜻蜒、安踏、法兰、达芙妮、步步高
路段环境：
①龙城路作为城中区主要商业路段，人流、车流比较繁忙，但受限于交通管制（龙城路为单行线），给消费者带来诸多不便，但该路段仍然是商业旺街。
②该街区除以品牌服装的销售为主导外，电讯产品市场的扩张亦显集中。
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⑵解放路街区功能分析 A、解放南路
种类 餐饮 游戏 百货 服装 鞋帽 图书 内衣 通讯 珠宝行 合计 数量 5 1 2 44 3 1 1 3 1 61 比例 8.2 1.64 3.28 72.13 4.92 1.64 1.64 4.92 1.64 100
经营种类：南路以服装为主，占72.13%，其它有餐饮、通讯等品种 经营租金：150—300元/平米 B、解放北路
种类 银行 化妆品 餐饮 服装 花店 婚纱 百货 医药 艺术品 电器 相馆 杂志 礼品店 合计 数3 1 9 4 7 4 2 4 2 1 3 1 1 42 量 比7.14 2.38 21.43 9.52 16.67 9.52 3.97 9.52 3.97 2.38 7.14 3.97 3.97 100 例 经营种类：北路与南路相比，餐饮业占主导地位，其次是服装、医药、婚纱。 经营租金：150元/平米左右
路段环境：从解放路目前的情况分析，解放路也是城中区商业主要路段之一，
与龙城路不分上下，但解放南路有一段路为双行线，可起到缓解交通的一定作用，其大部分也是单行线，与龙城路、广场形成一个环形路线，构架起城中区的商业中心地带。该路段人流、车流量大，休闲餐饮业比较集中 。
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⑶文惠路街区功能分析
办公用品 床上用品 美容美发 种类 图书 五金 服装鞋帽 洗衣 摄影 工 艺 日杂 数2 2 46 1 4 5 12 2 4 8 量 比1.67 1.67 38.33 0.83 3.33 4.17 10 1.67 3.33 6.67 例 种中琴画电餐体育其粮合网吧 类 介 行 廊 信 饮 用品 它 油 计 数2 4 5 6 3 2 9 2 1 120 量 比1.67 3.33 4.17 5 2.5 1.67 7.5 1.67 0.83 100 例
经营种类：文惠路仍然以服装鞋帽经营为主，占总量的38.33%。
经营租金：根据路段不同，门面大小及装修程度而不同，租金在50—270元/
平米之间。
路段环境：该街段除延续某城中区的商业特点（以经营服饰为主）外，与文
化、体育、艺术相关的产品较多。但作为单行线，该路段人流较少，商业气氛不足。
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总结：
据以上资料分析，城中区的街铺以服装、鞋类、小家电、通讯产品的经营为导向；而其中该区的餐饮、娱乐、诸多大型商场的强力支持令该区的商业环境持续走强。
8.3五星商圈主要商场经营分析 ⑴工贸大厦（百货公司卖场）
楼层 负1层 1 2 3 4 经营品种 家电广场 皮具、玉器、电子、电器、通讯、化妆品、肯德基 床上用品、鞋类、内衣 男女服装（职业服装偏重，兼营休闲类） 百货超市、体育器材、体育用品、运动鞋 经营品牌：飞利浦、索尼、雅方；皮尔卡丹、丹东尼等
经营方式：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以提成方式收取费用，
一般在营业额的24-25%之间提取。
⑵五星商场（百货公司卖场）
楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 经营种类 家用电器、保健品、化妆品、糖烟食品 女士休闲服装、皮具、鞋帽 男士休闲服、金银珠宝、床上用品、棉毛衫裤、纺织品 男士服饰、领带、衬衫、女士服饰、牛仔休闲装、皮装 通讯器械、体育娱乐用品、文化用品、电脑、照相器材、童装、玩具、保健品 大型娱乐城 金马食城 保龄球
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商业房地产项目前期策划方案 - 图文
