6.5.2物业市场发展规模化
根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展商业经营活动，外商的介入，促使商用物业也讲究与国际接轨，商用物业从原来无序、散乱的不规则市场，逐步走向有序的规范市场，纯商业项目与商住混合项目均向规模化、专业化方向发展。
开发规模化、经营专业化将成为未来商用物业的发展趋势，润和·时代广场、温州商贸城、五星商业步行街、新时代商业港、谷埠街国际商城等一批大型商业项目先后进入市场，将备受投资者及用家注意。
6.5.3振兴某商业——构建“桂中新商埠”浮出水面
构建“桂中新商埠”的目的：将某建设成为广西乃至大西南的重点商品集散地和商贸信息中心城市。
规划到2005年能初步形成具有某特色的“南杂”（生活资料）、“北专”（生产资料）、“东雅”（文化、科技）、“西精”（汽车机电产品）、“中心繁荣”的市场格局。
6.6商用物业市场存在的现实问题
买家购买行为的理性化随着市场的成熟也将同步来临，某房地产市场的发展和商用物业市场的变革，会培育出一大批成熟的消费者，他们将会向商用物业的发展商提出更高的开发要求。
从市场现状来看，某商用物业市场还面临着以下的现实问题。 6.6.1商用物业产品同质化
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住宅同质化主要表现是建筑风格的克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法的克隆。如本市 “××步行街概念”的炒作。
6.6.2商业项目缺乏可感性强的形象定位
很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就一定能卖得好；商用物业若不重视塑造感性的项目形象，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，会减弱对目标客户的吸引力。
有很多人明明知道有这个项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是一个怎么样的项目，买家往往难以将它纳入购买商铺的备选视线范围，相应就会减少成交机会。如同商圈的“蓝色港湾”项目。
6.6.3营销策略单一
目前商用物业的定位策略单一，营销策略单一，远不及住宅营销策略的多姿多彩，“排号预定”是近期用得较滥的手法。
6.6.4建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求
在早期，发展商都不重视商铺的间隔布局是否合理，只注重通过增加商铺的可销售面积来赚取最大的利润。随着市场的成熟，发展商就意识到要通过提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局和提高物业管理和商业管理等手段，来达到理想的价位和提高产品的竞争力。
建筑设计要考虑物业各种经营项目的特性，不同的经营品种，对物业的规划间隔有不同的要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场、仓储运输、
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顾客休息等区域。
6.6.5商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展
在房地产发达地区的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相续涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。
而商用物业的经营管理则较为滞后，专业的成熟的商业性的社会性的商业管理机构在市场上较少，目前负责商场经营管理的机构，多为开发商公司内的一个部门或其属下的子公司，只负责自身开发项目的经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。
很多经营失败的项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是重要原因之一。
七、某商业经营及市民消费行为分析
7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析
某历史上既是广西各地的农副产品、土特产品和手工艺品的集散地，也是广东、湖南、江西、云南、贵州、四川等西南省区商品物资交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美誉。
2001年，全年社会消费品零售总额80亿元，全市批发零售贸易业从业
人数近10万人，批发零售和餐饮业完成增加值21亿元， 约占全市三产增加值的25%。
2002年社会消费品零售总额87.85亿元，同比增长8.44%。其中，城市
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社会消费品零售总额实现74.62亿元，同比增长8.10%；各县及县以下的零售额实现13.23亿元，同比增长10.41%；
近年来，某市围绕“建设大市场、发展大商贸、搞活大流通”的发展目标，进一步深化商贸流通体制改革，大力发展非公经济，积极推行连锁经营、物流配送等现代流通业态和先进营销方式，有力地推进了商贸流通业的发展，市内商业中心区逐年扩大，市场经营规模和档次不断得到提升，并逐步朝规范化、专业化、集约化方向发展。
而同时一批机制灵活、发展态势良好的民营流通企业如某佳用实业有限责任公司（日用品连锁）、广西福生堂药品有限公司（药品连锁）等在不断发展壮大。
从各行业的消费市场看，2002年上半年餐饮业、批发零售贸易业和农业生产者的发展稳中有升，分别比去年同期增长15.11%、6.46%和2.05%；其他行业和制造业呈现活跃态势，完成22094万元和30671万元，分别比去年同期增长33.89%和31.93%。
而在各主要商场营业方面：
中小商场呈现萎缩趋向，2001年百货公司、中糖公司的中小商场年销售额分别比上年同期下降44.9%、66.95%。
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而大型综合性商场销售呈现不同的程度的增长，2001年某商场、五星商厦、东风商城年销售52819万元，比上年同期增长10.2%，工贸大厦2001年营业额比2000年增长17.8%，而医药总公司增长20.5%。尤其假日经济效果明显，零售市场销售活跃，2001春节前后十天某商场、五星商厦销售3965万元，比上年同期增长44.6%；东风商城春节、五一、国庆三大节日累计销售1434万元，比上年同期增长14.4%。
7.2居民收入水平和消费结构分析 7.2.1某市居民收入水平分析
2001某城乡居民存款余额为166.82 亿元，比年初增长12.32%；而至2002年城乡居民储蓄存款余额189.1亿元，比年初增长13.3%，城乡居民储蓄不断呈现上涨的趋向。
至2002年末，某金融机构各项存款余额332.3亿元，比年初增加40.45亿元，增长13.9%。
受调资、增资政策和“三条保障线”进一步落实的影响，居民收入增长加快：
在居民年收入方面：
2002年在岗职工平均工资为12969元，与去年同期相比增幅较大，为生活质量的进一步提高提供了保障。
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商业房地产项目前期策划方案 - 图文
