响了该区域商业的档次及品味。 ? 飞鹅服饰专业市场竞争格局
由于多年的专业批发，使飞鹅批发市场具有较大的影响力，但周边商业环境较差，以低档的服饰批零为主，其客户大多为批发商户及部分品味较低的消费者。但虽然如此，由于飞鹅批发市场成行成市，具有较强的商业影响力，总体经营状况较佳。
6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 ⑴柳南区
名称 荣兴大厦 文笔商住楼 华丰商厦 金弘大厦 时代广场 温州商贸城 路段 概况 价格 19800—35000元/平米 在一期商铺已形成专业建材飞鹅二路 市场基础上，推出的商住楼底层商铺 文笔路 1楼商铺，2楼办公，3—7楼住宅 商铺26320元/平米，住宅1700--2480元/平米，写字楼3800元/平米 1楼商铺均价约23500元/飞鹅一路 1-3楼商铺，4-8楼住宅 平米，住宅约2100元/平米 1-2楼商铺，3楼办公，4-101楼约21000-25000元/平飞鹅二路 楼住宅 米，住宅约2200元/平米 1楼商铺经营中高档服装批1楼17000—30000元/平飞鹅一路 发（1000平米），2楼为超市，米，住宅2100—2600元/3—7楼为公寓 平米 飞鹅路 占地20957平米 ——
点评：柳南片区在售或已售的各大商场几乎集中在飞鹅路上，与现有的飞鹅
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市场、鱼峰商厦等组成一个集批发、零售为一体的商圈。
名称 路段 概况 价格 商铺约25000元/平米，住宅2200-3000元/平米 住宅均价约3600元/平米 住宅均价超过3000元/平米 1楼商铺26800—33800元/平米，住宅2880元/平米， 沿街商住宅，占地1000平米，总建面积6537平米 曙光东路住宅楼高26层，总建筑面积鸿府 183号 3万平米，总户数168户 蓝色港柳新街66住宅楼高分12、18、26层三湾 号 种，裙楼为商场 1楼60个铺面（14-38平米），建佳商映山街 2楼1600平米，住宅3-8楼住楼 50套 金碧园 曙光中路
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振亿大厦 新大地大厦 金运来大厦 嘉园商住楼 声福居 商铺43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米 起价23000元/平米,最高价解放南路 总建筑面积15514㎡ 42000元/平米 商铺35000-40000元/平米,解放南路 总建筑面积1万平米 住宅3100—3600元/平米 商铺20000元/平米,住宅中山西路 占地1亩，总建面积3000㎡ 2118—2758元/平米 斜阳路 占地3亩，总建面积5000㎡ 住宅起价2188元/平米 五一路 总建筑面积7000㎡ ⑵城中区
点评：五星商场一带是某目前最兴旺的商业中心区，各在售项目都以该商业
中心区为导向，同时中心商业圈已开始慢慢向周边扩展，这些项目的出现在一定程度上会加强该区域商业的独特地位。 ⑶柳北区 名称 路段 概况 价格（元/平米） 一层8000-9000，二欧雅城商住楼（一、二层为商铺），沿街360跃进北路 层约4000；住宅折后市广场 米长 价在1600-1938 景秀苑 跃进北路 商住楼 首层商铺8500 商铺在3500-4000；怡江园 北雀路 沿街商住（上下连层独立铺面） 住宅在折后1700多 桂景湾 北雀路 居住小区内部商业步行街 未发售 美林华北雀路 沿街商住（上下连层，单层约50平米） 约4000 轩 点评：柳北区的商铺价格以主干道的价值为导向，跃进路上首层商铺价格在
8000-9000元/㎡之间，偏离主干道的北雀路首层商铺则在3500-4000元/㎡之间。 ⑷鱼峰区
名称 路段 概况 价格 28
声福馨阁 连华大厦 国泰大厦 屏山大道 低改工程项目 1楼15000元/平米（送地下室），2、3楼2900元/平米（3楼送天台） 驾鹤路 驾鹤路 占地面积2197平米，建筑面1楼21000—27000元/平积7248平米，1、2楼为商米，2楼7800元/平米 铺，3-7楼为写字楼 首层21000-33000元/平建筑面积6800平米，1、2米,2层7000元/平米,3-4层楼商场，3、4楼产权酒店 3000-4000元/平米
点评：目前鱼峰老区的商业项目以驾鹤路上的开发为主，以体现其景观、交
通及临近商业旺区的商业价值。 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 ⑴供应量持续增加,存在竞争压力
2002—2003年某商用物业有持续增加的趋势，随着市政建设的进一步加快，旧城区的改造及新城区的进一步开发，将会有更多新的商业用地，再加上目前的商用物业的存货量，某的商用物业市场将面临激烈的竞争。据市场调查得知，下列商业楼盘中的大盘将成为未来销售阻力的考量因素：
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
楼盘名 所属城区 五星商业步行街 城中 时代商厦 城中 蓝色港湾 城中 鸿府 城中 淘园世家 城中 华天世纪 城中 本项目 城中 新时代商业港 柳南 温州商贸城 柳南 谷埠街国际商城 柳南 新佳华大厦 柳南 润和·时代广场 柳南 汇鑫源商城 鱼峰 五月阳光购物广场 鱼峰 长城财富广场 鱼峰 29
商业规模 5.2万㎡ 约0.36万㎡ 约1万㎡ 约0.3万㎡ 约0.28万㎡ 约1万㎡ 约2.6万㎡ 19万㎡ 2.7万㎡ 22万㎡ 0.7万㎡ 3万㎡ 0.6万㎡ 2.8万㎡ ——
16 17 18 19 康城商铺 欧雅城市广场 香森丽园 旧城区沿街低层民房改造工程 柳北 柳北 柳北 城中、柳南、鱼峰 0.4万㎡ 0.6万㎡ —— 11.87万㎡
⑵传统商业街区仍是商家热点首选
传统的百货商场、商业步行街、批发中心由于固有消费习惯的原因，一直是消费者休闲购物的热点区域，每逢节假日更是人如潮涌。假日经济的引发，经济形势的好转，消费力水平的回升，闹市商铺自然成为各路商家的首选。
6.5商用物业市场的发展趋势分析
随着社会经济和商业流通的发展，房地产开发水平的提高，城市消费人口的增长，现代交通工具（公交线路的扩张与私家车）对居民活动能力和活动范围的扩展，某商用物业市场呈现了新的发展趋势。 6.5.1市场竞争具有共赢性
商业活动已在城区形成多个区域性商圈，在一个商圈里面，如果没有几个大型项目将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。
如前所述，城市的发展催生了两大商业区域的新格局，构成某市区两大主力商圈（五星、飞鹅），每个商圈都有几个中大型商业项目在同场竞争，但各发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竞争中谋求发展，争取达到共同做旺市场的共赢局面。
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商业房地产项目前期策划方案 - 图文
