大型商厦规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。
4.2.2专业市场物业的主要特征 ⑴专业经营
专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。
⑵商贸结合
专业市场以批发业务为主，主要面向大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。
⑶专业商业街
专业市场形成商业街有两种形式：
A.城乡结合部或近郊专业市场
专业市场规模要较大才能营造成行成市的商业氛围，故专业市场多选址在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场等。
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B.城区专业市场
城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，如广州一德路海味、干果、食品专业街。
4.2.3小区商铺物业的主要特征 ⑴商住混合
小区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是小区商铺最明显的特点，由于我国汽车普及率费非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统，商住混合是我国国情、民情的具体表现。
⑵商铺规模受小区商铺开发状况制约
小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺的规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可适当扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。
⑶小型店铺
小区商铺多以经营日常用品和日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。
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总 结：
通过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市场特征，我们可以全面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略，并对不同的目标客户群体进行大致的划分，对于本项目的成功推广有着重要的指导意义。可以看出，本项目具有商业区大型商厦的特征。
五、广州商用物业的发展轨迹
广州是中国开放改革的前沿阵地，房地产市场起步较早，但商用物业市场的发展只是近十年的事，受商用物业相对较高利润回报动力的驱使，众多发展商纷纷投入巨资，欲在商用物业市场分一杯羹。随着广州楼市的成长，商用物业市场飞速发展，开发营销及管理水平均居全国领先之列。
从20世纪90年代至今，广州市商用物业丛起步到成型，大致经历了以下四个发展阶段：
物业市场特征 1.临建商铺或由其他建筑物改建商铺 第一阶段 1990-1993 2.商住混合在楼宇的裙楼或下面几层建商铺 3.自用经营为主 1.纯商业性质的物业以商厦的形式诞生 2.引发出投资商铺的营销第二阶段 1994-1996 概念 3.发展商忽视商铺日后经营管理 1.地铁概念商铺 2.盛行返租回报策略 第三阶段 1997年开始 3.以主力商家进驻带动商铺销售
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阶段 年代 租售方式 代表项目 非产权物1.谊园文具精品城 业租赁为2.南岸路装饰材料城 主 3.夜明珠大厦 1.荔湾广场 产权物业2.新中国大厦 销售 3.亿安广场 产权物业 1.中旅商业城 销售为主 2.中华广场 既售又租 3.康王商业城
1.商业龙头以点带面形成1.顺德国际商业城 商业网络 产权物业 2.名汇商业大厦 第四阶段 2000年开始 2.商铺带租约发售 销售为主 3.广百新翼 3.发展商注重商铺的经营既售又租 4.万国广场 管理 根据上表对照分析，某市商用物业的销售处在第二、三阶段，即“引发出投资商铺的营销概念和个别出现返租回报、以主力商家进驻带动商铺销售”阶段；本项目可以在第三阶段的基础上尝试第四阶段的销售策略，以取得竞争优势。
六、某市商业环境分析
6.1商业布局总体分布 区域 主要业态 主要经营场所 说明 五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东都百货、龙城路商业街、移动通化妆品、精品服饰、通讯、讯广场（工贸、聚宝、城中区 办公用品、休闲餐饮、宾中百等）；某饭店、某宾馆、娱乐 馆、丽晶酒店、供水大厦等；好时、新艺堡、山外青山等娱乐场所 日杂、五金、药材、干杂、驾鹤市场、鱼峰商业城、日用品、百货精品、小食鱼峰老区 华联超市、东风商厦（工品、酒类、文化用品等综贸收购）、白云交易市场 合商业区 摩托车、家具等大件生活潭中东路、东环路集中鱼峰东区 用品卖场 卖场 汽车配件、服装、交通运飞鹅市场、飞鹅商城、输、五金交化、水果、日南天鞋城、新风仓建筑柳南老区 用百货等生活消费品专业装饰材料市场、力风建批发市场 筑装饰市场 柳南新区机电、五金交化产品、汽机电五交化产品市场、（柳邕路车产品及配件、建筑材料、农产品批发市场、饲料段） 食品及其加工器械、农产兽药批发市场、南方装
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某市高档消费集中区，某市商业（零售）的制高点 将与城中区有机结合成某市的中心商业区 发展中的大型批发区 某市成熟的专业批发基地 成熟的专业批发街
品、饲料兽药 柳北区 潢材料大市场、金龙市场、柳南区汽配市场 工业产品交易区 钢材等工业用品、工业产钢材市场、木材市场 成品交易集散地 总结：
从上表可看出，某市目前的商业布局呈现“中间高，四周专”的特点。说明某市是一个以城市消费核心区为中心，同时形成多个专业化的商贸区。 6.2主要商业物业竞争格局分析
表9：主要区域商业竞争格局表
主要竞争指标 商业地位 商业覆射范围 商品档次 商业环境 商业规模 经营业种 目标客户 城中区 中心商业区 某 中、高档 较佳 较大 零售业为主 中、高品味 河南鱼峰路一带 二级中心商业区 以河南为主 中、低档 较差 较小 零售业为主 中、低品味 飞鹅服饰市场 自成一体 全区或更广范围 低档 差 成行成市 批发为主，兼顾零售 商户及低品味客户 ? 城中区商业物业竞争格局
依托传统商业地位，城中区成为某绝大部分市民购物消费的首选区域，商业档次及品味较高，而且各个商业物业相互补充，形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心。 ? 河南鱼峰路一带竞争格局
河南鱼峰路一带虽然具有一定的商业氛围，但商业规模偏小，具有影响力的商场不多，而且分布较为零散。同时，周边商业环境相对较差，从而影
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商业房地产项目前期策划方案 - 图文
