务区，而同时随着北二环的通车以及双冲桥的修建，使柳北区与其它区域连成一片，使该区域具备一定的发展前景。
目前，柳北在售项目主要集中在北雀路、胜利路、跃进路，包括康城、桂景湾、香森丽园、金沙苑、欧雅城市广场等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房的搬迁，使该区域的后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想的指导下，预计该区域将成为某商品房的主要供应区域之一，并会出会较大规模的项目。
三、项目提案的原则及思路
1. 充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。
2. 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。
3. “售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。
4. 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。 5. 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。
6. 优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投
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资品种。
7. 从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。 8. 结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。
9. 站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。
四、商用物业发展的要点分析
4.1商用物业的类型
人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点，有助于我们根据不同的物业种类，制定有针对性的营销策略，不同类型的商铺可以采用不同的销售方式，即使同样的商铺也可以有完全不同的销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法： 分类方法 种类 广州举例 某举例 按市场形式分类
大型商天河城广场、广百厦 17
新翼 某工贸
专业市天河电脑城、白马场 小区商铺 心 小区配套商铺 专业市按物业用途分类 场 批发及商贸中心 餐馆及美食广场 厦 按建筑特征分类 住宅区商铺 临街商铺
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服装大厦 星河湾商铺 飞鹅市场 怡鑫园商铺 某工贸 声福居商铺 柳北钢材市场 飞鹅商城 购物中中华广场、中旅商业城 盈翠华庭商铺 美居中心 南方名酒交易中心 广州蔡澜美食城、百福广场 桂林人 商业大中泰国际广场、时代广场 及小区配套商业铺位 即市区道路临街商铺 五星商厦 怡江园商铺 龙城路商铺
步行街露天商铺 地下商城 物业 按物业区位分类 住宅区物业 近郊物业 统一经按经营方式分类 北京路步行街铺位 康王商业城 工贸地下商场 东都百货 康城商铺 商业区广百新翼、名汇商业大厦 即小区配套商业铺位 顺德国际商业城 五月阳光 以产权酒店和商华天世纪 兴隆大厦 某工贸 桂林人 蓝色港湾 营物业 务公寓采用较多 分散经大部分商铺（除发营物业 展商返租外） 商铺 及美食广场 有产权的商铺多以销售为主 综合经如大型商厦、小区按经营类别分类 按销售方式分类 营项目 营项目 销售物业 单一经如专业市场、餐馆 19
租售物业 出租物业 产权物按物业产权分类
4.2商用物业的特征
广州国际玩具精品中心 天河城广场 大部分的新建物业 临建或改建商铺 飞鹅市场 五星商厦 业 非产权物业 从上面的分类方法可以看到，任何一种分类方法都不能全面反映商用物业的特性，站在物业营销的角度上，按物业的市场形式分类是商用物业营销领域最常用的分类方法。 4.2.1大型商厦物业的主要特征 ⑴规模化
大型商厦经营面积过万㎡，是规模化、集约化的物业项目。 ⑵多功能性
大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商业物业，能满足人们多种消费需求。
⑶购物中心形式
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商业房地产项目前期策划方案 - 图文
