经营品牌：
种类 电器 服饰 内衣 化妆品 品 牌 飞利浦、海尔、索尼、西门子等 圣罗兰、华伦天奴、宾奴、琢木鸟、鳄鱼等 皮尔卡丹、舒雅等 雅芳、柏纷等
现场人流：
时 间 人流量 （am）10点 22人/分钟 （pm）16点 53人/分钟 晚上19点 62人/分钟
经营方式：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以提成方式收取费用，
一般在营业额的24-25%之间提取。
⑶东都百货（百货公司卖场）
楼层 1 2 3 4 5 经营种类 化妆品、鞋、皮具、精品小家电 青春少女装、流行服饰 职业成熟女装、睡衣、内衣、内裤 男士服装、服饰、 日用百货、床上用品、运动休闲装、儿童装、饮品
经营品牌：爵士丹尼、铁士等五大品牌
经营方式：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以提成方式收取费用，
一般在营业额的24-25%之间提取。
保底金制度：按铺位位置、面积、楼层不同有不同的保底金。
⑷兴隆大厦（精品服饰卖场）
楼层
经营种类 46
皮鞋、精品、服饰 精品服饰 鞋帽、休闲服饰 休闲装 注：其中服装共115间，占60%；饰品55间，占29%；鞋、内衣、童装等21间，占10%
负1层 1 2 3 铺位数量：191间
铺位面积：小于20平方米的铺位183个，占96%；20-40平方米的铺位共8
间，占4%。
经营方式：散铺经营，以收租为主 月租金：
楼层 首层 月租金 柜台1000-1300元/米/月 基本价：2500-3000元/间/月 6-10 m2：400-1400元/间/月、10-18 m2：1500-2500元/间/月 19 m2以上：3000元/间/月 基本价：1500-1800元/间/月 10-18 m2：30、40、60元/ m2/月 二层 三层 物业管理费：5元/平方米/月 空置率：0 现场人流：
时 间 人流量
（am）10点 22人/分钟 （pm）16点 53人/分钟 晚上19点 60人/分钟 综合评价：该商场地处商业中心，周边商业气氛浓厚，该项目建于99年4
月8日，现商场内的布置比较陈旧，购物环境及档次偏低，业主经营以低档商品为主，由于商场内没有统一的规划，显得杂乱无序，使中山中路相当一部分具中档消费水平的消费者未被吸引过来，针对的客户群多为20-30岁的女性消费者。
47
⑸兴隆服装小精品地下商场
地理位置：中山中路步行街兴隆大厦地下一层 铺位数量：37间 铺位面积：8-20平方米 经营类别： 经营范围 所占比例 服装 50% 饰品 30% 鞋包 20% 月租金：720-1800元/间/月
人流量：人流量较少，约3-5人/分钟，晚上人流量稍有增加。
综合评价：位于中山中路商业步行街，档次偏低，没有统一管理规划，主要
凭借其良好的商业地段进行经营。
总结：
1.目前五星商圈的商场以“百货公司”经营中高档服装、鞋类、化妆品、皮具、精品、通讯产品等的零售为主。
2.总体而言五星各大商场的人流量较大，经营状况在某市也是较理想的。
3.相关区域内商场由于经营种类、档次较接近，可替代性强，故竞争相对比
48
较激烈。
8.4近期同区规划的影响 ⑴人民广场改建（2003年）
即将动工改建的人民广场，将从原有单纯的城市集会休闲广场改造成城市生活和旅游的核心区，成为旅游者的一个新游览区和驻留点。
规划在现有城市用地功能布局基础上，对鱼峰山——人民广场的2公里长的城市主景观轴线进行功能改造，对龙城路——某大桥——鱼峰路两侧城市用地进行功能整合，同时构筑城市功能的主轴线，即从南到北形成传统商业中心、大型商业购物区、商务办公区、文化中心区的城市功能序列。
城市功能定位的重新整合，令处于“大型商业购物区”范围的本项目具备先天的地段优势和配套优势。
⑵红光桥工程开工（2002年）
红光桥北起连塘路，南接红光路北段并由高架引桥与飞鹅立交桥相接，路线长1.04公里，为双向四车道。
红光桥建成后（2004年），将加强东西、南北间的交通联系，与跃进路、八一路构成中心城区南北方向的主要交通要道，使中心区的车流迅速分流到南北环路上，极大改善中心区道路拥挤的状况。
同时可成为继柳江大桥、文惠桥外沟通城市南北交通的第三条便捷通道，直接促进飞鹅商圈与城中区的商贸联系，有利于飞鹅商圈物业的销售，对本项目销售而言是非利好因素。
49
⑶曙光路步行街的规划（2001年11月）
曙光路与近现代意义上的某市是同步发展的。它形象的记录了某从一个古老的城市发展成为繁荣的现代中心城市。
曙光路所在的某城中区是商业中心区，是城市社会生活的焦点，是某市政治、经济、历史、文化成就的象征。
某市政府为适应经济发展和城市风貌环境改善的需要，提高城市建设的档次，决定将曙光路改造建设成为具有传统特色的商业步行街，作为某市面向世界、面向未来的一个窗口。
规划范围西起曙光西路与青云路南一巷的交接口，东至曙光东路与文惠路交接口，全长1448米，包括曙光东、中、西路及沿街建筑物。规划总面积为13.3公顷。
曙光路步行街体系主要有三处开敞空间、七处休闲空间和一条线形街道主体空间构成。三处开敞空间从西到东依次是西入口广场、古城墙广场和东入口广场。
本项目所在位置处于曙光中路，位于规划中的古城墙广场对面，是典型的商业步行街物业，具备较高的商业价值潜力。
曙光路步行街的开发将分为近、中、远三期，近期开发将以曙光东路为主（依仗东门市场的人气），中期为曙光中路（包含本项目所在路段）。鉴于步行街的规划并考量本项目开发的商业价值，建议发展商在销售过程中保留一部分商铺，以获取未来更高的商业价值。
50
商业房地产项目前期策划方案 - 图文
