【精编文档】唯樱上海抽纱大厦酒店项目开发咨询建
议书
上海元创投资管理有限公司
抽纱大厦酒店改建项目建议书
2009年4 月
唯樱酒店管理有限公司
V-INN HOTEL MANAGENENT CO.,LTD
上海元创投资“抽纱大厦”酒店改建项目建议书
唯樱酒店管理有限公司有幸承上海元创投资管理有限公司要求，就贵司拟开发改建位于苏州河畔抽纱大厦酒店项目的专业顾问事宜，呈交本建议书。
1.0 项目简况
拟建酒店项目位于西藏北路、苏州河畔的“抽纱大楼。该楼原为上海抽纱公司的办公楼，南临苏州河、西侧临街西藏北路，位于西藏路桥东北侧。
建筑层高六层，总建设面积约10,000㎡，投资方拟将该楼改建成酒店，据初步规划方案可建客房约140间。
酒店项目的投资是资金投入相对庞大的房地产投资类型。一座酒店如果要在市场竞争中赢得最佳的竞争地位，需要在规划设计、装修和家具、设备和硬件投入以及对其长期的维护保养等一系列环节投入相当高昂的资金：此外，酒店营运过程中高昂的固定成本和相对波动的营业收入也凸现酒店项目投资的脆弱性。基于此，酒店资产投资的复杂性集中体现于： ? 投资回报的高风险性； ? 融资方面的压力； ? 酒店用途的难以转换性；
? 资产所有者和管理者的协作与配合。
中国的酒店业在经历了上世纪末十年的第一轮投资开发建设的高峰后，目前正处于第二轮开发建设高峰期，面对2010年上海世博会，以及日益开放的国际旅游市场，随着来华游客的聚增，上海的酒店市场面临着巨大的市场发展机遇和空间。
但是酒店业也是一个充满挑战的行业，酒店项目投资属于商业地产业中最独特的投资类型之一，不同于任何其它商业性地产投资（如：公寓、住宅、写字楼等），酒店投资得以回收的主要收入源自按日计算的客房出租，以及餐饮设施、宴会和会议设施、SPA及康健中心等其它收入来源部门。酒店为了有效地运作和管理，需要配备大量的员工并系统组织培训，确保顾客获得优质且稳定的服务和产品。所以为了持续获取最大的出租率和最佳收益，酒店必须拥有：
? 专业的员工和管理团队，取得有机配合和成功运作的管理系统； ? 迎合市场需求特征并受到市场亲睐的设施和氛围； ? 品牌的知名度和声望； ? 高效的销售和市场推广系统； ? 营销主题和专业市场的销售队伍。
因此，理想的酒店项目投资，有赖于在项目开发和运营过程中介入中立、可信、富有经验的专业顾问团队。（见下页“酒店项目开发的理想流程”）
2.0 服务范围
“唯樱”将根据本项目的情况和需要，组织专家的顾问团队，为拟建酒店项目的规划和开发过程提供强有力的支持。在全面系统地评估市场特征和发展趋势后，我们能有效鉴定项目开发的最佳商机，进行以获取项目最佳业绩为目标的产品概念设计和相应的设施定位建议。参考行业中最具有比较价值的市场营运和财务平均基准水平，预测项目在未来的市场业绩潜力及现金流量，最终评估项目的财务可行性。此项报告可作为项目建筑师的重要参考依据，同时也是项目选取相应的管理公司和品牌的参考依据。
另一方面，我们的专业团队具有多层面性，无论在宏观市场研究、产品概念策划及设计、酒店财务可行性研究等方面，我们在业界都具有长期的丰富经验，具有与众多国际管理公司合作的经验与背景，掌握多家管理公司（包括还未进入中国市场的）不同品牌的特征和要求，因此，能够帮助业主选取最合适的管理公司和品牌，并在管理合同谈判中，通过有效监控和激励管理公司业绩表现的专业性系统流程，帮助业主取得最佳利益。
酒店项目开发的理想流程
酒店 管理公司 Hotel Management Company √
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