维修处理方案及材料使用说明
目前商品房因质量问题投诉日益增加。质量问题除施工过程严格控制做好预防外，维修方法是否得当对维护房产公司的品牌和声誉也十分重要。
在此根据自己的经验总结了部分维修方法，供大家参考和讨论，如有不足之处请各位指正。
一、墙体开裂
1、框架与填充墙之间的开裂处理
原因分析：由于不同材料交接受温度变化收缩不同出现收缩裂缝。 修补方法：对开裂部位进行切割,宽度50~60cm，凿至墙面及砼面，清理干净，洒水湿润，用801胶水拌纯水泥涂刷，随涂随粉，基本刮平，隔日再粉刷第一次，完成后用用密目型钢丝网固定，网片宽度大于50cm，钢丝网必须铺设平整。然后再分层粉刷，每次粉刷厚度不大于8mm（喷水保养2天）。 2、墙面开裂处理
原因分析：主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝
处理方法：开裂不空鼓的铲除原老粉，经清理，贴密目型纤维网片，宽度大于20 cm，用801胶水拌纯水泥进行粘贴，再用801拌老粉加白水泥刮平及刷涂料。
二、墙面空鼓处理：
原因分析：主要是受温度和材料影响，不同材料组成的墙体因材
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料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝；或者是墙面基层未清理干净粉刷层与墙体之间的粘结不牢固。
处理方法：用切割机切割大于空鼓范围，并凿除干净，不能剩余抹灰层用水湿润，必须完全湿润透，用801胶水拌纯水泥涂刷，随涂随粉，当天只能粉二遍，间隔时间应5小时以上。每次粉刷厚度不大于8mm（喷水保养2天）。
三、地面空鼓、裂缝处理方法：
原因分析：受温度和材料影响出现收缩裂缝；基层未清理干净棉层层与墙体之间的粘结不牢固；管线埋深不够。
处理方法：空鼓及裂缝处理用切割机切割周边，凿除至结构板面，清理干净，用水养数小时待完全润透，用高标号细石砼手提平板振动机震实压光，隔日保养，养护二至三天。
四、地坪标高误差处理：
原因分析：施工过程中没有严格控制标高
处理方法：打水平、弹线、拉线，用3m长铝合金尺靠、凿除超高部分，凿毛最低位置，低处经湿润后套浆后用1；1.5水泥砂浆补平，待达到一定强度时地面整体用801胶水拌纯水泥（需机打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。
五、露台渗水（一般都要整体凿除重做）：
原因分析：结构自防水未达到要求存在蜂窝、砼不密实等质量缺陷；或存在结构裂缝（结构裂缝处理按楼板结构裂缝修补方法处理）
处理方法：1、凿除至结构板，查找渗点再局部凿除，用堵漏王
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堵实（先湿润、套浆），刷JS。
2、1：2水泥砂找平，待一定强度时，刷JS三遍。
3、陶粒找坡，达到一定强度时刷冷底子由二遍，热贴SBS，翻边35cm。
4、铺2.5厚挤塑保温板，浇40厚C25细石砼，内铺200×200钢筋网，用小型平板振动机压实、压光。浇水保养三天，必要时应覆盖。
5、四周油膏嵌缝，有中缝时缝内嵌油膏，上贴自粘卷材宽度不小于20cm。。
6、对板底进行维修。
六、局部渗水处理（烟道边、管道边）
原因分析：管道四周二次砼封堵不密实；由于温度变化砼和管道之间出现收缩裂缝。
处理方法：
1、楼下已经装修：局部凿除（四周比管道宽30CM）至结构板，用水湿润，用堵漏王套浆，堵漏王堵实，小面积全部用堵漏王堵，面积大的用高标号细石砼内掺防水挤捣实，养水检查不漏后，用防水油膏封堵至结构板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中间加无纺布一层。做防水馒头，高度比地面完成面高3cm，宽度比后补聚合物防水砂浆宽2cm。养护后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是烟道上翻至烟道25cm。粉防水水泥砂浆。浇细石砼。
2、楼下未装修：局部凿除（四周比管道宽30CM）至结构板，
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同时凿除管道四周的后补砼，清理干净浇水湿润，吊模用聚合物防水砂浆封堵一半，隔日灌水养护，三天后检查不漏水并清理干净后补第二次聚合物比结构板低2cm，养护并检查不漏水后用防水油膏封堵至结构板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中间加无纺布一层。做防水馒头，高度比地面完成面高3cm，宽度比后补聚合物防水砂浆宽2cm。养护后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是烟道上翻至烟道25cm。粉防水水泥砂浆。浇细石砼。做法详图见下图。修补完成后对楼下板底进行粉刷维修。
管道四周渗水修补详图.pdf七、外墙渗水处理：
原因分析：1、目前的框架结构住宅工程中填充墙，基本上为非承重的砌块。砌块在运输与施工过程中容易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在施工中使用了受破损或由于设备管暗装的需要对已砌外墙进行凿打，人为地造成外墙砌体破损，也较容易在外墙砌体形成渗水处。
2、工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆。此外，砂浆的强度不达标或干砖上墙，使砂浆中的水份被砖吸收，从而造成砂浆强度偏低，导致砖和砂浆分离，砌体整体刚度下降，产生墙体裂缝。
3、温差引致混凝土结构梁柱与填充墙结合处产生开裂。 4、外墙抹灰层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当 加强措施而产生裂缝；墙体层表面太光滑，
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结合不良；外墙大面积打底而基层未设分格线， 产生不规则收缩裂缝。
5、饰面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖 勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏。此外墙易渗水与面砖勾缝和面砖表面不平也有一定关系，凹缝使外墙整体墙面不光滑，雨水流速减缓，滞水时间、滞水量增多，特别是勾缝下缘处。勾缝质量不合要求或长期风吹雨淋 造成勾缝与面砖间有微裂缝，造成渗漏。
6、窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。
处理方法：
1、外墙涂料墙面渗水，大裂缝：
用切割机切割宽度大于50cm至墙体，经湿润、套浆，用1：1.5水泥砂刮平，钉钢丝网片，用1；2粗砂、水泥分多次完成。墙面整体刷底涂、中涂、面涂外墙涂料。
2、小裂缝处理：
用磨光机装切割片切割后，用水清洗，再用专用填缝灰填实。墙面整体刷底涂、中涂、面涂外墙涂料。
3、外墙面砖渗水处理
凿除不结实灰缝进行重新嵌缝及修补，整体墙面清洗，用水管浇，清洁干净，然后用渗入式无色防水剂喷洒5~7次，到干后完全不吸水为止。如渗水严重凿除到砖墙面，清理干净，经湿润、套浆，用1：
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施组方案—维修处理方案及材料使用说明
