新江湾城22号地块估价报告
在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。
1、 环线比较
运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间
XX环线办公土地价格情况
数据为2009年6月至今1年的办公类成交土地，数据来源cric
内中环： 主力地价：1641.9-5355.16万元/亩 主力楼板价：9851-15000元/㎡ 中外环： 主力地价：439-1078万元/亩 主力楼板价：5989-8958元/㎡ 外郊环： 主力地价：80.0-852.8万元/亩 主力楼板价：3825-8388元/㎡ 结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域，
地块的楼板价可在6000-9000
元/㎡之间。
2、土地市场比较
1. 求取土地取得费用
采用市场比较法测算宗地的价值
⑴ 选取可比实例，编制比较因素条件说明表
在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条件说明表》：
所选实例示意图： 闸北区338街坊北XX物流3-1地块 本 案 外环线 中环线 长宁区新泾镇228街坊2、4丘 长宁区221街坊5丘、225街坊3丘
表一比较因素条件说明表 土地名称 实例A 闸北区338街坊新江湾城22#地北XX物流3-1块 地块 估价对象 实例B 长宁区新泾镇228街坊2、4丘 实例C 长宁区221街坊5丘、225街坊3丘 宗地编号 交易日期 交易情况 土地剩余使用年限 土地用途 距市区中心距离 —— 估价时点 —— 50年 办公 10.2千米 ★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★ 20,333㎡ 4.0 规整 临交通性干道 较平坦 较好 —— —— 200910702 200908004 2010年2月 2009年11月 正常 正常 办公：49.67年 49.5年 办公、商业 办公 8.6千米 11.8千米 ★★ ★★ ★★★★ ★★★ ★★ 38,310.8 ㎡ 2.5 规整 临交通性干道 ★★ ★★ ★★★ ★★★★ ★★ 47,482.7 ㎡ 2.0 规整 临交通性干道 200906003 2009年9月 正常 办公：49.3年 办公、商业 11.2千米 ★★ ★★ ★★★ ★★★★ ★★ 94,052.6 ㎡ 1.81 规整 临交通性干道 区域因素基础设施完善程度 环境质量 交通便捷度 板块未来成长性 目前办公聚集程度 面积 建筑容积率 平面形状 临路情况 地势条件 地质情况 每亩地价 楼板价 个别因素
较平坦 较平坦 较平坦 较好 较好 较好 953.61万元/亩 800.01万元/亩 764.12万元/亩 5,722元/㎡ 6,000元/㎡ 6,332元/㎡ 注：采用★评分，1星为最低分，4星为最高分。 环境质量：
实例A：1公里内有彭浦公园、岭南公园； 实例B、C：3公里内有华漕公园、新泾公园等。
交通便捷度：
实例A：周边有北郊火车站、芷新长途客运公司彭浦客运站、1号线彭浦新村站； 实例B、C：北翟长途汽车站
板块未来成长性:
实例A：随着北XX现代物流园区设计规划的完成，及加快园区招商引资速度，也将加速形成未来该区域商务功能；
实例B、C：目前虹桥临空经济园区已从工业园区转型为商务园区，未来为了能更好地承接全球总部经济空间的转移，对接虹桥综合交通枢纽的辐射功能，融入长三角一体化发展，已编制完成了XX虹桥临空经济园区产业、功能、形态一体化规划。
新江湾22号地块土地价格
