第一章物业经营管理概述
本章要求：掌握，物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次机各层次之间的相互关系熟悉，物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
1、物业经营管理的理念如何？与传统物业管理的联系与区别是什么？
理念：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
区别联系：物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
2、收益性物业资产的类型有哪些？各自的特点是什么？
类型：收益性物业，主要包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
各自特点：写字楼：是为商务、办公活动提供空间的建筑 零售商业物业：是用于零售商业经营活动的建筑
出租性别墅公寓：用于出租经营的居住建筑，主要是别墅和公寓 工业物业：是指为人类生产活动提供入住空间的物业
酒店和休闲娱乐设施：是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游休闲、康体娱乐 活动提供入住空间的建筑。 3、写字楼物业是如何分类的？
答： 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。（注意）政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。
我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
4、零售商业物业是如何分类的？
答：零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：
1.区域购物中心积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km， 2.市级购物中心建筑规模一般在3万m2以上
3.地区购物商场建筑规模一般在1～3万平方米之间 4.居住区商场建筑规模一般在3000～10000m2之间 5.邻里服务性商店建筑规模一般在3000m2以下
6.特色商店 特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。 5、物业经营管理服务的目标是什么？
从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。 6、物业管理企业有哪些类型？各自有什么特点？ 物业服务企业划分为管理型、专业型和综合型三种。 1、管理型物业服务企业
管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划。物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价与客户关系管理等。管理型物业服务企业的出现，是业主需求变化和物业管理行业发展的结果，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务。
2、专业型物业服务企业
专业型物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。由于物业管理工作包括清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养，建筑维护与维修，环境绿化，停车场管理等具有很强的专业性，设立专业型物业服务企业，面向更广泛的物业范畴，在其物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业服务企业的劳动生产率和效益。
3、综合型物业服务企业
综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业服务企业一般在公司总部设置管理层，发行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，发行物业运行过程中专业物业管理的职能。随着网络和通信技术的发展和普及，物业服务企业越来越多地借助现代计算机和网络技术，来提高物业管理的服务水平。同时，信息技术和应用，物业管理思想和企业战略的转变，使越来越多的综合型物业服务企业将物业管理中的日常支持工程、运行管理工程分包给专业物业服务企业，加速了综合型物业服务企业内策略管理和运行管理职能的分离。
7、什么是房地产资产管理？
房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为、指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
8、什么是设施管理？
答：设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。
设施管理的管理对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
9、什么是组合投资管理？
答：理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；在合适的时机购置和处置物业资产
10、物业经营管理的三个层次及其相互关系是什么？
分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。物业管理和设施管理以运行管理为主；
房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
房地产 组合投资管理 房地产资产管理 （写字楼、商场） 房地产资产管理 （公寓） 物业管理/设施管理 物业管理/设施管理 物业管理/设施管理 物业管理/设施管理
11、物业经营管理中的战略性工作主要体现在哪些方面？ 确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行投资组合
12、物业经营管理中的常规性工作的主要内容有哪些？各个内容的核心特点是什么？ 常规性管理
现金流和成本管理
日常维修和维护 未来维修和维护 设施设备管理 物业保险管理
第一章 物业经营管理概述 考试大纲：
掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。 熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。 知识要点：
1. 物业经营管理的性质和管理对象 2. 物业经营管理的目标
3. 管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别 4. 物业经营管理的类别 5. 物业经营管理的工作内容 复习纲要：
一、物业经营管理的概念（掌握） 1. 物业经营管理的内涵（熟悉）
物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理的职能有：物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理。 ①物业资产管理
物业资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。
②物业管理
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。
③设施管理
设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
④资产管理
资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。 ⑤房地产组合投资管理
房地产组合投资管理所涉及的范围更广。
物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
2. 物业经营管理的对象
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
3. 物业经营管理服务的目标
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业经营管理的核心是：提供价值管理服务 在全经济寿命周期，保持和提高物业的市场价值 4. 物业经营管理企业
大量的物业经营管理企业是以物业管理企业的名义出现的 物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。
管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。
综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
二、物业经营管理的层次与工作内容（掌握） 1.物业经营管理的层次
通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。 2. 物业经营管理不同层次之间的关系
从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的物业管理师的责任。虽然物业经营管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产物业的价值最大化。
物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和组合投资管理以策略性管理为主。
物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状况。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）。
设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为设施管理经理（CFM）
房地产资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
房地产组合投资管理包括：确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。
组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。
3. 物业经营管理的常规性工作内容 物业管理的内容：
根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理，对最复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括：
⑴制定管理计划;（确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。）
⑵加强市场宣传以提升物业的租金; ⑶制定租金标准及租金收取办法; ⑷物业的维修养护; ⑸安全保卫;
⑹协调与业主和租户的关系; ⑺组织与控制。
物业所有者（即业主）的目标是制定管理计划的基础。
注册物业管理师物业经营管理复习材料第一章
