第一部分 营销策划总体思路
一、营销主题
1、秋水名墅利益点整合与展开 2、秋水名墅品牌的价值塑造 3、通盛房产品牌价值观整合
二、营销目标
1、对物业形态进行较详尽的描述，塑造通盛·秋水名墅的强势品牌； 2、传达通盛房产的价值观念；
3、通过营销推广为项目争取顺利消化产品，并取得经济效益与社会效益的双赢。
三、营销重点
通盛·秋水名墅的市场推广运作是在产品定位与市场营销基础上，所形成的与目标消费者之间的沟通策略和沟通技巧，它是产品与营销策略在推广中的延伸与发展。项目的营销推广运作重点表现在以下几个方面： 1、对产品的实质性因素的利益点整合；
2、对产品的实质性因素转化为有利于传播的概念；
3、对产品的差异性特点整合，以及转化为有利于传播的概念； 4、将产品的非实质性因素的发掘提炼为具有市场号召力概念； 5、对推广形象与诉求因素的选择。
四、营销主题定位
1、对项目营销推广主题概念的整合； 2、对项目产品做框架性地推广。
第二部分 市场分析
一、别墅深入分析
就本项目的营销策略而言，对区域别墅市场的基本判研很关键，我们主要结合上一阶段的市调报告，集中对区域市场别墅的营销主题及卖点进行深入分析，然后才能对项目营销策略的制定提供可靠的市场依据。 1、区块划分
1）之江旅游度假区区块
区域简介：该区域是别墅发展最早的区域，区拥有众多的著名的旅游景点及高档配套设
施如之江度假区、西湖高尔夫球场、宋城、未来世界等，人文气氛浓厚，配套齐全，交通便利。在1993－1995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘主要为外销房，销售情况并不理想。到上世纪90年代末期，随着新西湖花园、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供应量不断加大，涌现了如南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。之江旅游度假区是目前高档别墅最为集中的区域，该区域的别墅单价普遍在7000元／平方米以上，单套总价基本在200－400万元之间，并且不乏像九溪玫瑰园、南都·西湖高尔夫这样的顶级别墅。该区域的主要客户是的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。
经典个案分析 西湖高尔夫别墅 位置：之江路200号 发展商：南都集团
基地参数：基地面积：170亩；
总建筑面积：3万平方米；总户数：78户。 销售价格：别墅均价9000—15000元／平方米 销售指数：佳
楼盘营销主题：居住文明的极至；绿海中的翡翠
综合评述：项目地处西湖高尔夫球场中央，周边拥有宋城、未来世界、六合塔等，周边交通便捷，商业配套齐全，开发商主要借助高尔夫文化的高贵特征，致力打造出“高尚、运动、健康”的形象，所以其营销主题也恰到好处的点出了这一特征，完美地塑造了高尚社区的品
某地产营销策划总体思路
