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通过学习本课程，你将能够： ● 了解城市综合体的含义； ● 熟悉城市生活的各种需求； ● 把握城市综合体规划要点；
● 做好城市综合体的设计、经营活动。
城市综合体的设计观点
一、城市综合体的内涵与设计流程
1.城市综合体是改善城市生活的有效手段之一
【案例】
九龙站——城中之城
香港九龙站是一个结合了两条地铁线的综合物业，其中包含高484米的环球金融大厦，这是香港的最高地标。这个综合体大厦有多种功能，包括顶级酒店、办公设施等7个不同项目，可以称为“城中之城”。
九龙站坐落在维港旁边，南侧是西九龙的艺术文化区，西北角是西区的海底隧道，东侧是一个高铁站，九龙半岛的中部是区域性的九龙公园，南边是室内购物中心海港城。九龙站这个超级综合体，首先有非常好的景观资源，如维港的海景。其次有便利的交通配套设施，包括汽车、高铁、机场快轨、地铁等。另外，还有周边与商业配套的文化、公园和市政设施。这三种元素集合在一起时，能为这个综合体带来巨大价值。
这种价值并非偶然，而是根据城市特点进行规划安排的。香港人多地少，在开发过程中政府会考虑与填海造地、与交通枢纽的结合，这种规划安排背后有巧妙的逻辑思考。选择九龙站这个位置填海，有非常好的景观资源，能以高价吸引开发商，地标性项目能够使开发商获取合理的回报，能够降低投资风险。
九龙站包含的7个项目中有5个与住宅相关，7个项目的总开发面积超过100万平米，历时10年开发完成。在开发综合体中，除了常见的办公、住宅功能，最关键的因素是交通。集体的城市交通不仅带来了便利，也带来了高流量的人群，这为酒店、购物中心以及投资方带来了巨大商机。另外，5个项目的住宅、办公室人员以及游客为中间的购物中心带来了非常稳定的访客量。
港铁公司前期的广告口号是“一路带动生活”。在广东话中，“一路”有两个含义，一是地铁的开发带动了城市化的步伐，二是“一直”，意为一直利用轨道交通推动都市化进程。港铁公司不仅是管理交通的机构，也是一个开发商，背后有香港政府这一重要股东。政府可以利用交通的开发推动整个地方的都市化进程，并且可以通过与其他开发商合作进行更有效高速的融资。
从这个案例可以看到，功能与交通结合，才能为整个城市带来综合效果。城市综合体不仅能够解决交通问题，也能满足市民生活起居等其他需求。
2.城市综合体是中国城市发展特色的产物
综合体在英文中表示为HOPSCA，其中H是Hotel（酒店），O是Office（办公室），P是Park（公园），S是Shopping（购物），C是Convention（会议），A是Apartment（公寓）。这些都是常见的综合体功能。
在使用人群上，公寓保证了一定的固定人群，通过办公或者会议功能保证了一定的人流，这些人的消费能力往往较高，因此可以给当地零售业带来很好的效益。同时，酒店提供高端餐饮，而且能够为会议起到辅助的餐饮功能。不仅功能之间有互动，在使用人群之间也能互动互补。比如停车场可以从功能上、时间段上更高效地利用城市的有限空间。
此外，HOPSCA听起来像英文单词，但实际上并非来自国外，而是国产的，是非常具有中国城市发展特色的产品。
3.城市综合体设计流程
图1 城市综合体设计流程
如图1所示，城市综合体的设计流程可以大致分为六个部分，分别是市场研究、产品定位、产品策划、产品设计、工程实施、运营反馈，这六个流程形成了整个产品线。
二、软硬环境同时建设的城市综合体
在前期策划中，企业最关心的是业态结构，如购物中心里不同业态的楼层分布。开发商与建筑商合作之前，要针对具体的市场需求进行科学的业态结构分析，然后以建筑师为首，领导产品设计团队进行设计，包括室内、景观、照明等其他识别系统的一系列设计。同时，设计师还要与前期的商业策划顾问进行合作。商业策划顾问主要负责两部分工作：在硬件上，从招商、建设的角度推敲项目；在软件上，从内容的角度推敲产品，满足市场的某些功能。
下面从甲方、建筑师、商业策划本身三个角度分析商业策划：瑞安房地产公司的设计总监陈建邦曾在某杂志上发言：“我们在做新天地的时候，把方案给策划公司看，他们就说中国是没有人会在外面吃饭的。”上海正大广场的建筑师做正大项目时说过：“现在很多（策划）顾问团队更多关注的只是现在的市场趋势。”同是做上海正大项目的策划公司，与设计师的观点刚好互补，策划公司负责人说：“八年前大家都说它是失败的，但我们的团队改变了正大广场里的内容，现在它是成功的。”
从以上三个角度看商业策划，可以说明三点内容：第一，市场分析数据不足，得出的结论与具体情况有很大的差别；第二，市场变化太快；第三，策划不仅仅是科学的分析统计工
作，也含有创意的成分，不仅要观察过去的历史数据，同时需要利用数据了解人们对空间的使用习惯，对未来的新产品进行展望。
因此，除了商业策划专业团队之外，做建设设计的团队也应介入策划工作，二者形成互补。建筑师从空间、流线、体验去思考策划，商业策划师从商业定位、品牌、招商去思考策划问题。要想把项目做好，需要从硬环境和软环境两方面思考，两个环境必须同步建设。
【案例】
黄浦江CBD商圈
上海某项目位于黄浦江边的CBD商务圈，既有很好的商务区，也有很好的景观。开发商希望创造一个能与黄浦江的江边景观结合的购物体验，因此定位为滨江休闲购物场所。这不仅是一个传统的、封闭式的购物场所，而且是一个能观景的、能与黄浦江结合的购物环境，将商业内涵与江边休闲的公共区域结合得非常完美。
杭州生态基地
杭州生态基地不是一个纯商业项目，也是一个生态的科研和教育基地，基地周边有一个大学城，还有其他的工业园区。这个项目创造了很大的景观公园，这个城市生态森林的环境是共享、对外开放的，为周边人群创造了很好的绿化环境。除此之外，地下超市、餐饮、便利店等生活配套设施不仅为园区内人员提供便利，也为周边高校人员提供了餐饮、采购等服务。
三、生活场所＞消费场所
POPS，即Privately Owned Public Space，意思就是私人拥有的公共空间。从传统意义上讲，公共空间即不收费的空间；从营销角度上讲，所有不收费的产品都对顾客有无限大的吸引力。有意思的是，公共空间的综合体背后是有业主的，是由私人拥有的。因此从业权角度讲，这一空间不是完全公共的。
城市综合体创造出来的POPS既有传统公共空间的特征，同时业主对这个空间有一定的掌握，因此同时含有生活场所和消费场所两个含义。未来的城市综合体会越来越倾向于生活场所，也就是说，活动场所大于消费场所。
1.“生活场所＞消费场所”的含义
“活动场所＞消费场所”有两层含义：
第一，与消费场所的意义相比，生活场所的意义变得越来越重要； 第二，在具体的面积比例上，生活场所相较消费场所越来越大。 2.生活场所与消费场所的区别
第一，速度。生活场所里多是慢功能，消费场所里多是快功能。快功能是指整个交易过程在非常短的时间内结束，是一种很快运转的模式；反过来，慢功能更讲究的是体验。
第二，目的性。在生活场所里，人们的目的是隐藏的，需要其他手段挖掘出来；消费场所的目的很明确，人们可以很快意识到消费的目标。
第三，整体体验。生活场所里更讲究闲逛、停留等不太明确的生活体验，消费场所更讲究直接进入购物流线的体验。
四、场所＝空间＋活动
场所包括两个非常重要的部分，即空间和活动。
1.空间
这里的空间是指特殊空间，如图2所示：
图2 空间
商业街经过裙房立面的具体设计，形成的空间承载了很多功能，两边都有积极的立面设计，店面不是简单的橱窗，与整体建筑一体化。消费者走在商业街里，不仅可以看到一层店铺里发生的事，二层也同样有穿透效果。这样就能把橱窗外面的人与店铺里面的活动连在一起，让建筑的内容与消费者有更多的接面。
2.活动
图3 活动
如图3所示，商业街空间内不是空白的，也有一些室外活动，如露天的茶座，这不仅提供一种服务，同时包含了一种商业元素。可以看到，平台上面还有绿化，服务于在顶层办公、居住的人群。这是一个有效的垂直分割，把下面的公共区域和上面的私密区域区隔开来，使得上面的住户能够享受平台的绿化，同时不会受到下面公共的商业范围的干扰。
空间就像一个容器，设计是为了承载容器里的活动。如果只有容器没有实际的活动，没有合适的招商，就无法产生有效的商业模式，无法吸引消费者。因此，空间与活动必须相互结合，如果两者中缺乏任何一个，场所就无法成功。
【案例】
武汉樱花街
武汉在开发樱花街综合体时有一个绿化的项目，绿化一般都是绿色的，但规划局对绿化轴有一个要求——希望绿化项目能够与城市本身有更深刻的结合。于是开发商就想到了樱花，利用樱花引进粉红色的绿化轴，并使绿化景观与商业形成有机结合。比如，在樱花街旁边安排餐饮等日本系列食品，或者以一些日式品牌做主题活动。所以，武汉樱花街以樱花为商业的自然背景，把商业空间与景观空间结合在一起，为场地的运营带来一个主题。
五、好体验＝环境＋氛围＋记忆
好的体验包括三个内容，即环境、氛围和记忆。
图4 南京长发中心
比如南京的长发中心，除了解决这个综合体的功能，开发商也希望项目能够具体落地到南京这座城市。由此想到利用时空感，让人们在看到这个项目时能够第一时间感受到南京的历史感。
城市综合体设计 - 图文
