核心区域均值：约3300元／平方米 东山、水口寺区域均值：约1600元／平方米 油榨街区域均值：约2850元／平方米 太慈桥区域均值：约2000元／平方米
二、版块楼市概述
南明区是昆明的传统核心区域，都市繁华，拥有很好的区位资源及景观资源。经过多年的改造开发，区域中心内已经基本无地可用，少量高层项目持续供应。伴随城市发展，区域内楼市已经向城郊结合部寻求发展，发展方向主要集中在太慈桥、朝阳洞，油榨街、龙洞堡和东山、水口寺区域三个方向。由于该版块的区域位置及自然地理，该版块目前的规划定位主要以中高档住宅开发为主。
本次普遍调查21个在售楼盘，基本代表区域现状，其中小区13个，非小区8个。 三、细分区域情况 1、核心区
均价均值：3300元／平方米 价格区间：2460-8500元/平方米
最高价个盘：金地苑（多层），2460元／平方米 最低价个盘： 蓝波湾8500元／平方米
区域楼市特征：
该区域项目主要以高层项目供应、多层单位极少。受用地条件限制，项目规模普遍不大，集中在1.1-4.5万方之间，少数项目在8-13万方，建筑形态均以高层出现，商住结合，群楼主要用做商业和写字楼，很少有存居住项目。供应户型主要为130-180平米的大屋，布局多为三房和四房，少数项目供应80-120平方米的中小单位，产品供应同前期相比呈现小型化趋势。因受项目规模和建筑形态限制，项目自身配套普遍较弱，环境一般，但交通条件和社会配套资源丰富，居家便利。销售情况良好但价格呈下调态势。
太慈桥、朝阳洞区域
均价均值：2000／平方米 价格区间：1390-2700元／平方米
最高价个盘：凤凰佳苑（高层单位）2700元／平方米 最低价个盘：快乐家园 （经济适用房）1390元／平方米
区域楼市特征：
多层为主、小高层为辅的小区式物业类型。供应户型主要为90-130平米小三房和舒适三房，两房单位集中在75-90平方米，产品供应同质性高，供应面积集中项目自己配套较差、环境为一般水平，项目周边配套资源和环境普遍较差。
油榨街、龙洞堡
均价均值：2850元／平方米 价格区间：2380-3700元／平方米 最高价个盘：经典时代3700元／平方米 最低价个盘：空缺
区域楼市特征：
项目多为小区性社区，产品供应全面，小高层、高层、多层均有供应。项目规模5-16万平方米、项目定位多元化，中、高、低端产品均可选择。因项目供应多元化，供应单位主要为两房和三--四房产品，面积辐射面宽，不集中。具备一定规模，拥有自身配套，小区环境普遍较好，但周边环境和社会配套一般，空气质量受工业影响较差，销售也和价格也因此受到一定限制。
重要个盘：中华世纪新城 项目概况
小区总占地面积78.9万㎡，总建筑面积100万㎡，容积率1.26，小区绿化率为45%，共分为12个组团，总户数6000余户，规划居住总人口2万余人。其中一期别墅区占地面积8.44万㎡，建筑面积5.42㎡，容积率0.64，共229户。二期总户数约700户，建筑面积约10万㎡。项目拟修建一个10000㎡的社区幼儿园和中、小学及足球场等教育设施，规划修建70000㎡的商业配套设施及占地50000㎡的康体中心会所和一个5000㎡的社区医疗中心。现一期会所已修好（即现在的销售大厅兼开放会所），一期还有一个网球场、组团广场等休闲运动设施。
项目目前开发建设的是第一组团“TOWNHOUS别墅”和二组团（拆迁还房），一期别墅共229套，现已交付的约85套，且已有部分业主入伙装修。现有约十余套在建，别墅区会所已修好，因用作售楼大厅，所以有部分功能未启用，估计一期在2004年底前可全部完工。项目二期预计在04年初动工，计划开工约10万㎡，计划竣工8万㎡。整个新城的总工期约在8年左右。
销售情况，一期销售约75%，别墅起价为4000元/㎡，均价在4400元/㎡，最高价达到5500元/㎡。二期预计均价约1850元/㎡。别墅区的物管费现为每月1.3元/㎡(暂定)。 项目特点及简评 卖点：
1规模宏伟、规划超前、配套完善，距离城市核心区近。 2中华公司多年经营，具备一定市场影响力的中华品牌。
抗性：
1周边自然环境不佳，南明河下游情况恶劣。 2区域开发不成熟，人气不足。 3道路情况差，现有交通不便。
四、版块发展趋势
向城郊结合部发展是区域不二的方向，但从城市发展和建设持续用地情况来看，龙洞堡、油榨街片区其未来发展的重点，从多家公司在此拿地、政府有计划出让土地、城市建设长远发展规划等各方面情况分析，该区域的未来值得市场关注。
云岩区行情 一、提要
核心区域均值：约3288元／平方米 大营坡、茶店区域均值：约2000元／平方米 头桥、三桥区域均值：约2000元／平方米
二、版块楼市概述
云岩区是昆明的传统核心区域，经济总量全省第一，各种大型批发、贸易中心云集，都市繁华，拥有很好的区位资源及配套资源，但城市居住环境较南明区弱。经过多年的改造开发，区域核心区域内已经基本无地可用，少量高层项目持续供应。伴随区域经济发展和昆明整体发展方向的展开，区域内楼市主要向大营坡、茶店区域，头桥、三桥区域两个方向发展。由于该版块的区域优势及自然地理，两个发展方向内的用地情况较为完整且具备一定的规模，该版块内项目的规划定位主要以经济适用房和中高档住宅开发为主，多以大规模项目面市。本次普遍调查15个在售楼盘，基本代表区域现状，其中小区10个，非小区5个。
三、细分区域情况 1、核心区
均价均值：3288元／平方米 价格区间：2680-4800元/平方米
最高价个盘：新联华苑，2680元／平方米 最低价个盘：贵山城市花园4800元／平方米
区域楼市特征：
商住结合的高层项目是区域市场主流，少量多层项目出现在区域边缘。项目规模主要集中在2-4万平方米，个别项目达到11万平方米，高层项目一般均有3-5层的商业用房，但经营情况不佳。中高端客户定位。80-190平方米是区域供应单位的面积区间，主要供应单位面积为110-140平方米，多为三房结构。区域发展成熟，交通方便、生活便捷，但项目受规模和用地限制，自身环境一般，地段优势销售良好。
2、大营坡、茶店区域
均价均值：2000元／平方米 价格区间：1500-3000元／平方米
最高价个盘：中华花园（普通产品）约3000元／平方米 最低价个盘：心怡园（经济适用房）1500元／平方米
区域楼市特征：
经济适用房和中端产品是该区域的主要特征，供应产品类型以多层为主、小高层为辅。项目规模趋于两个方向，1.9-6万平米和30、100万方的大盘在区域内供应，项目主要以住宅小区的形态出现。大盘项目内有少量高端产品供应。容积率走低。面积跨度大，从48-200平米均有供应，经济使用房单位面积小型化，面积主要集中在120平方米以下。普通商品房中的小面积单位55-70（两房）有一定比例，110-130平米（三房）是供应主力。经过多年的开发建设，云岩政府的北进，区域不适合居家的局面得到改善，区域内的项目均有一定的配套和环境，但外部环境和配套资源欠佳，交通在未来的压力较大。
3、头桥、三桥
均价均值：2000元／平方米 价格区间：1550-2450元／平方米
最高价个盘： 智慧龙城约2450元／平方米 最低价个盘： 广信四季家园1550／平方米
区域楼市特征：
多层为主、辅以小高层和高端产品的大型住宅小区是各项目的共同特点。项目规模在16-55万平方米，该区域是昆明市场的大盘区，因地处城市边缘，配套缺乏，项目多自建配套，目前各项目主要在开发初期，项目形象未能完好展示。单位面积60-200平方米，主力供应面积在80-120平方米。户型结构以三房为主流，兼有部分两房单位。雷声大、雨点小，是该区域目前的一个现象，问题主要是拆迁困难。现阶段消费者对该区域认同度不高，但待以时日，将会成为市场的新兴热点。
重要个盘：中华花园 项目概况
整个小区占地1400多亩，总建筑面积110万平方米，规划总户数7800余户，规划总居住人中3万人。小区容积率1.15，绿化率40%。主要由多层，小高层，别墅和部分花园洋房构成现代风格,玉兰园、紫微园外立面为浅色磁面砖和浅色涂料相间。交房为毛坯房，卫生间有粗装修，进户门为钢板防盗门，窗为白色铝合金窗，有管道纯净水。小现已修好并投入使用的有幼儿园，中、小学，网球场，游泳池，休闲广场，邮政，电信，银行，超市和农贸市场等各种商业网点。区内24小时闭路电视监控。现楼盘销售情况一般，小区五个组团已全部交付，目前玉兰园临街的销售情况不甚理想，2180元/㎡起价，最高价小高层近3000元/㎡，均价在2400元/㎡，月亮湖别墅现可预订，订金20万元，预计别墅在2004年6月开盘。小区前两期已全部交付，玉兰园已交付但还未售馨（临街的一带多层较为难走，山腰下的小高层走势较好），月亮湖现正在做基础，同时有二套别墅正在装修作示范单位，目前可预订（20万元的订金），具体交房时间未能确定。中华花园地处昆明市市区环城绿化带上，自然景观良好，从城区发展趋势来看，三县一市并入昆明后，昆明市城区的扩张，小区正好处于“大昆明”的中心位置，向东北面扩展直到新添寨，新添寨片区的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中华花园正处于这一片的中心区域，加之交通上的便利（现有17、25、82及效区等多路大中巴车往返）及小区自有的完善配套，该小区将是一个适合居住的大型社区。
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