[VIP专享]房地产发展与税收情况比较研究

房地产发展与税收情况比较研究

当前，随着城市化建设的不断加快，房地产市场呈现出强劲的发展势头，房地产行业实现的税收也显现快速增长的态势，其已成为地方税的重要来源和主要增长点，特别是经济欠发达地区。为此，有必要通过深入研究房地产业发展与税收增长的相关性来增强地方财政收入筹集能力以缓解地方财政困难。

一、东乡县房地产的发展水平

东乡县地处浙赣铁路干线，占地面积1270平方公里，县城建成区面积己达13.5平方公里，规划控制区达到50平方公里，城区常住人口13万，属于经济欠发达地区，房地产行业起步比较晚，但发展势头迅猛，成为县域经济新的增长点。据统计，今年以来，东乡县房地产开发投资额为3.06亿元，同比增长37.7%；全县房地产企业完成土地开发面积达9.37万平米，同比增长26.4%。1—9月份，房地产税费总额8841万元，同比增长105%，伴随着政府“主攻城区、提升城市形象”工程的实施，东乡县房地产市场发展正呈现广阔的前景。

1、土地与房地产开发相得益彰

从东乡县土地出让情况看，自2003年以来东乡县用于房地产开发的土地出让量开始呈现逐年增长态势，2005年达626.12亩，为土地出让增长高峰期，2006年出让土地250.25亩，2007年1月—9月出让90亩，现已呈下降趋势。至2007年9月底东乡县土地出让总量为994.12亩。

2007年9月底，东乡县房地产在建项目32个，批建面积120万元平方米，施工面积为56.05万平方米，同比增长27.5%，其中新开工面积为28.75万平方米，同比增长24.5%，竣工面积为23.1万平方米，同比增长32.4%。2007年东乡县商品房竣工面积的增幅大于新开工面积的增幅，表明商品房现房供应量不断增加。

2、房地产开发投资稳中有降。

至2007年9月底，在中央和地方新一轮房地产调控政策的指导下，东乡县房地产开发投资稳中微降，资金到位良好，共完成房地产开发投资3.06亿元，同比增长37.7%。由于土地购置呈下降态势，房地产投资增长率亦呈现下降现象，这主要是东乡县前期商品房价格较低，使商品房进入了普通家庭购房的新阶段，有购买力的家庭部分已完成购房计划。同时，2005年及2006年快速增长的房地产投资，市场需要一个消化的过程。

从房地产开发资金来源看，主要是国内贷款和其他资金（定金预收款及个人贷款），其中银行贷款增长较快，仅本年对房地产企业贷款就达4500万元，个人住房按揭贷款11605万元，同比增长207.3%，自筹资金的增长较慢，这表明东乡县房地产开发商自身资金实力不足，项目开发越来越依靠银行融资。

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3、房地产销售及价格持续攀高

从房地产销售的情况看，东乡县房地产市场明显处于景气状态。截止2007年9月底，东乡县商品房销售总面积21.61万平方米，同比增长33.4%，实现销售额28093万元，同比增长54.6%，其中，商品住宅销售面积占95%以上。尽管2007年商品住宅投资额增幅减小，但是从2004年至今形成的10亿多元的投资规模，将在几年内转变为巨大的建设规模和销售规模。同时，随着着家庭换房步伐的加快，二手房的供应比重越来越大，从整体上降低了普通家庭购房的门槛。

至2007年9月底，东乡县商品住宅销售平均价格为1500元/平方米，同比每平方米增加400元，其中最高销售价已达1800元/平方米。影响商品房屋价格上涨的原因是：随着居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使房屋需求加大；住房制度的深化改革，起到了推波助澜的作用；土地交易价格、建筑材料价格的上涨增加了房屋开发成本，对房价的上涨形成推动力；城市建设配套费和税收增加，亦造成房价格的追涨。

二、房地产税收情况

截止2007年9月底，东乡县累计实现财政总收入25015万元，同比增长40.7%，账面反映房地产行业税费收入8841万元，占财政收入比重的35.3%，同比增长105%，房地产行业实现税收5341万元，占财政收入比重的21.4%，同比增长189%，纳入预算内管理的房地产规费收入实现3500万元，同比增长150%，由此可见，房地产税费收入规模扩张速率很快，扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从2004-2007年，房产税收入每年增长率都超过40%，房地产税费收入已成为地方财政收入的主要来源之一。

为规范东乡县房地产市场征管秩序，促进房地产业的健康有序发展，2006年9月，东乡县在全省率先成立了房地产税费一体化征管中心，共抽调财政、国税、地税、城建、国土、房管、经贸、人防8个部门共20余人联合办公，负责对全县范围内建筑及房地产交易所涉及的税费进行征收管理。2007年6月，为确保实现今年房地产税收8000万元、税费总额1.5亿元的目标，县委政府组织财政、税务、建设、国土、房管等执法执收部门对房地产市场税费征管情况进行了集中清理。经清理，1-9月份东乡县房地产业实际完成税费收入12786.6万元，其中：税收收入 5341.6万元，比上年同期1734万元增加3607.6万元，增长189%；各部门收取的规费收入3500万元，比上年同期877万元增加2623万元，增长150%；土地整治与查补收入2645万元，比上年1270万元增加1375万元，增长108.3%；此外，催缴欠交土地出让金余款1300万元。上述收入中，缴入国库形成财政预算收入的部分11888.85万元，包括税收5341.6万元、规费1506.65万元、当年土地整治收入2645万元、上年结转土地整治收入235.6万元；缴入财政预算外专户的规费收入860万元；缴入国库形成土地基金的收入1300万元。因此，房地产业已成为财政收入的主要增长极。

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三、房地产业税收中存在的问题

多年来，房地产税尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是房地产业迅猛发展后，地方政府加强小税种征管，房地产税收入增长还是相当可观的。然而也必须看到：伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房地产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房地产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用。从总体上看，现行房地产税税制弊端主要有如下几方面：

1、税费制度不合理。现行房地产行业涉及税种多，导致管理中存在部分税种征收管理不到位的现象。目前，房地产行业各环节中需要缴纳的主要有12个税种和20多个收费项目，由于税种较多，征管难度较大，征管部门在实际征管中往往注重主要税种的征收管理而忽视小税种的征收管理，导致小税流失较为普遍。如东乡县在今年以前最高年份的房地产税费收入仅为3000万元，其中税收收入2000万元、规费收入1000万元，一年流失的税费收入预计超过4000万元。

2、税费结构不合理。当前，房地产开发建设的税费负担比较重，且大都集中在开发投资环节，占有和交易环节相对偏轻。这主要体现在收费上，项目多、标准高，征收不规范，费挤税现象严重。据了解，1-9月份东乡县房地产业实际完成税费收入12786.6万元，其中规费收入7445万元，占税费总收入的58.2%，这些税费主要分布在土地的取得及开发建设环节；销售环节实现税收仅有1050万元。如此，加大了开发成本，提高了居民购房的门槛，同时也不利于政府均衡取得财政收入，影响可持续发展。

据调查，造成以上现象的主要原因一方面是由于房地产税收体系不完善，所筹集的税收收入过少，而房地产税作为财产税的重要组成部分，其收入的重要性对于地方政府是不言而喻的，但由于税收管理权限的过于集中，地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有可能；另一方面政府通过基金、收费等形式筹集收入又是被允许的。因此，一些地方税就披上了费的外衣。同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，其具有很强的内在膨胀倾向，从而最终形成收费泛滥、费挤税的状况。

3、税制设计不合理。在目前的房地产税收方面，既有税种多、环节多，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税，又有税收负担不合理的问题。例如，房地产开发商都反映其负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分等。目前税务部门对规模较大的楼盘监控较严，对中小楼盘监管乏力，尤其是私人建房开发的小型楼盘仍处于放任自流的状态，这给房地产市场的健康发展产生了消极作用。

4、税收管理手段滞后，征管效果不明显。当前，地税对房地产行业主要采取“以票控税”的办法进行征管，效果较好，但对土地增值税、所得税等管理还存在漏洞；国税目前主要采取查帐和核

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率方式征收企业所得税，但房地产行业普遍存在帐证不全、结转不及时及成本费用不实等现象，查帐征收效果较差，而实行核率征收，税负又太重，征收难度很大；财政主要是采取“以证控税”办法征收契税，但对不办证或假证无法控管，税收流失较为严重。如景泰贵族城一期和二期开发项目的申报资料严重不实，拖欠税收情况十分严重，给国税部门据实征收增添了不少难度。

4、部门协调机制不畅，造成征管上的漏洞。房地产税收涉及国税、地税、财政、城建、规划、国土、物价及房管等部门，目前，东乡县虽然建立了房地产一体化征管中心，但由于还没有建立起科学完善的沟通协调机制，致使各部门之间所掌握的信息不能有效的共享，从而影响征管工作的开展。一是城建部门与中心之间虽然建立了项目资料传递机制，但计划批建面积与实际在建面积之间差距甚大，开发商瞒报、超建面积现象十分严重，既导致了税费流失，又无法扼制扰乱城市建设的行为。二是地税部门与中心之间虽然建立了局域网，但在税源管理、纳税申报和及时征管方面无法有机衔接，且缺乏税源计划和工程进度的双向控制，不能真实反映房地产开发与交易的全貌，因而必然导致税费流失，也成为房地产税费一体化征管的“瓶颈”。

5、部分房地产企业纳税意识较差，偷漏税现象严重。当前，有部分房地产企业为了达到少缴、迟缴税的目的，采取隐瞒收入、虚列成本费用、预收账款不及时申报以及用房产抵工程款、银行贷款或其他债务等办法减少税源。如东乡县房地产行业从各楼盘申报情况看，除东景花苑外，其余楼盘都不同程度存在虚假申报和隐瞒收入的情况。据了解，今年7月份即查补房地产税收2645万元，规费1233万元。

6、优惠政策较乱，不利于房地产行业健康发展。政府为了吸引投资，出台了一些税收优惠政策，由于执行中的问题，造成税负不公，影响了房地产业的发展。如目前东乡县房地产业销售环节税负率分别为12.45%、16.45%、18.45%，但东景花苑、宏鑫商贸城因享受政府税收奖励政策，实际税率只有5%、4.5%，而景泰贵族城、浩源大厦同样享有优惠政策，实际税率却为15% 、10%。对此，房地产开发商颇有微词。

四、造成的后果

很显然，房地产业税收中存在的问题较其他产业突出，尤其是税费混乱、费大于税的现象较为严重，这对房地产市场的发展产生了不利后果：

1、直接加重了消费者负担。从理论上讲，收费并不带有筹措收入的性质。因此，收费规模和收费“品种”要受到严格限制，收费标准也不与市场交易规模浮动性挂钩。但我国的房地产业收费却非如此，收费成为我国房地产最终销售金额中的一个重要组成部分，对消费者来讲，这部分支出成为不可忽视的负担。据初步测算，在东乡县房价构成中，收费已占22.5%，再加上开发商比较高的利润预期，这就造成了含税费价格远超出一般消费者的负担能力。

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2、费大于税限制了房地产业规模的正常扩张。目前东乡县一方面商品房仍有积压，另一方面大部分人住房条件急需改善，造成这种现象的原因很多，“费大于税”是其中重要的一点。这主要体现在费大于税直接加大了房地产开发成本，同时，费大于税又使得房地产开发者和需求者都对政府行为的规范性和稳定性产生极大怀疑，因而房地产规模扩张难以正常展开。

3、费大于税直接限制了税收对房地产业发展的调节作用。从各国经验看，税收是各级政府调节房地产业发展状况的重要工具，其能够从财产存量和交易流量两个方面影响房地产开发和交易行为。在我国，房地产业涉及的税收是地方税，尽管地方政府没有税收的立法权，却拥有一定的政策调整权。因此，政府完全有可能利用税收手段实施房地产业走势调控，但现在费大于税，而且收费权力分散在多个部门，政府很难再利用税收手段实施调控。

如此众多的房地产业税费，不仅使纳税人产生了强烈的逆反心理，以致避税逃费时有发生，而且从政府角度看，也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。但更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。

此外，房地产税费过多打乱了房地产业各环节税收的特定意义，相互削弱税基。房地产业税收分三个层次：一是土地开发层次；二是房产交易层次；三是房产保有层次。这三个层次的税收彼此应相互协调，各层次税制要分别体现出国家的产业政策和收入调节意图，而且各层次税负要有所区别。而我国目前由于前期围绕房地产交纳的税费过重，致使房产税税基被人为压缩、税源被无形挤占。

五、税收政策在房地产业发展中的作用及其机理分析

税收不仅是国家取得财政收入的主要手段，同时也是政府调控经济的重要杠杆。不同的税收体制和税收政策对房地产业的发展的影响也不同，为规范房地产业的发展，应注意发挥税收政策的积极作用。

（一）房地产业的特点决定了政府必须在其中发挥引导作用

1、从西方经济学的原理看，在市场不完全的情况下，税收政策的调节作用将更加明显。这主要是因为市场并不是万能的，它存在着诸如外部性、信息不对称性、不完全竞争等诸多情况，此时某行业的边际投资的收益率很可能会高于社会收益率，如果没有政府的调控，市场的不完全性将限制资源的最优配置。这一点明显地存在于房地产业的发展过程中。

2、房地产投资增长过快将导致能源压力。房地产高投资带动的行业都是高耗能产业，因此，房地产既是一个资本密集型产业，又是一种技术层次偏低、高耗能型产业。以钢铁业为例，目前钢材产量的60%是满足房地产市场，而满足房地产市场的钢材都是技术含量较低的长材产品，即高耗能

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