2、建设用地使用权人的权利和义务 权1 地上物所有权：除非有相反证据，楼随地 利 2 转让、互换、出资、赠予、抵押：即可流转；注意：要依法、不得超期、楼地一体处分 3 获得补偿：使用权期内被征用、收回的，地上建筑要补偿、出让金要相应退还 4 期满续期：仅对住宅用地自动续期；其余有约定的从约定、无约定的从法定 义1 履约：招拍挂拿地后要签约，应当书面（土地出让合同是“要式合务 同”） 2 支付出让金：不交钱的构成违约，收地+赔偿 3 不得改变土地用途：要改的话需要经批准的 4 登记：设立、变更、注销都要登记 16 / 146
【真题示例】 （二级09-64）
国有建设用地使用权的用益物权，可以采取（ ）方式设立。 A．出租 B．出让 C．划拨 D．抵押 E．转让 二级2010-05-D
二级2010-08-B我国土地所有权属于国家或农村集体所有，两种情况，参见《宪法》第十条
二级2009-04-B 二级2009-64-BC
1.3.7.6物权的设立、变更、转让和消灭（1054P24）★★★ 1、不动产的物权变动—登记主义
我国是登记主义：即自登记时发生物权效力；注意：国有自然资源、法律另外规定（见3）除外。不动产物权=合同生效+完成登记
不动产登记对合同效力的影响：没影响。合同生效根据《合同法》的规定，物权的生效
根据《物权法》的规定。不登记不影响合同的生效：房产商一房两卖两个合同都有效，过户
登记给谁，谁获得房屋产权。为防止这种情况，物权法同时规定了“预告登记”制度。
预告登记：签订不动产买卖合同后，当事人可向登记机构申请预告登记，登记后未经
权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。登记失效条件：债权消失（如：不买了）
或可以办理不动产登记之日起3个月内未申请登记（能登记不登记）。 2、动产的物权变动——交付主义
动产物权变动我国采取的是交付主义。
例外规定：船舶、航空器、机动车（运输工具）等未经登记，不得对抗善意第三人。即：
这些未经登记的动产物权非常脆弱。
例1：张三买走了李四的一只羊，约定第二天交付购羊款200元，当晚张三将羊以150
元价格转卖给了不知情的王五，并携款潜逃。张三卖羊时，羊的所有权为谁所有？李四是否
有权向王五返还该羊？李四的权利应向谁主张？
结论：没收到钱的情况下，让对方取走货，货款两空的风险很大。
例2：张三将汽车卖给李四后未办理车辆过户手续（但是汽车物权已经因交付而归属李 四了），某日张三向李四借开该车，并趁机将该车卖给了不知情的王五，并办理了过户手续
（车管所资料上的车主还是张三）。此时李四不能向王五主张对该车的动产所有权（即：不
能对抗善意第三人）。——注意：王五一定要是善意的，即不知情的。 3、物权变动的特殊变动规定
○1因法律文书、政府征收决定导致的物权变动，法律文书生效时物权变动， ○2因继承或受遗赠取得物权，继承或受遗赠发生时物权变动
○3因合法建造、拆除房屋等事实行为成就时取得或消灭物权（不需登记） 【真题示例】、 （二级10-74）
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根据《物权法》的相关规定，将( )作为抵押物的，其抵押权自登记时设立。 A.交通运输工程 B.正在施工的建筑物 C.生产设备、原材料 D.正在加工的工程模板 E.建设用地使用权 （二级09-05）
根据《物权法》规定，一般情况下动产物权的转让，自（ ）起发生效力。 A．买卖合同生效 B．转移登记 C．交付 D．买方占有 (一级09-44)
甲及乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购
房款25%的违约金。但在交房前，甲又及丙签订合同，将该房屋卖给丙，并及丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )27。
A. 若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少 B. 甲必须收回房屋并向乙方交付 C. 丙取得该房屋的所有权
D. 乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任 二级2010-74-BE 二级2009-05-C
一级2009-44-B，典型的一房二卖案例，两个合同都有效，合同形成债权；谁办理了登记，房子物权归谁。
1.3.7.7物权的保护（1056P26）
保护途径：和解、调解、仲裁、诉讼等
保护形式：1申请确权、2返还原物、3排除妨害或消除危险、4修理、重做、更换或恢
复原状、5赔偿损失等民事责任；
违法的还应承担行政责任；犯罪的还应承担刑事责任。 1.4合同法（2000P151）
民法部门的重要组成法律，基本法律；分为总则和分则，前者规定合同的订立、效力、履行、变更、转让、权利义务的终止、违约责任等，后者对十五种有名合同做出了规定，其中有加工承揽合同及建设工程合同，及建设工程活动密切相关。 1.4.1合同法的原则及合同分类（2010P151）
1.4.1.1合同法的原则（2011P151）★
法律原则是反映所调整法律关系的普遍规律、反映立法者的基本理念、体现总体指导思想、贯穿全法的原则；是立法、执法、守法、司法过程中各个主体的行为基本准则。对具体法条的法律规则起到指导、补充、解释的作用（规则内容具体明确，有可预测性但是僵硬；原则内容抽象概括，有灵活性但是缺乏可预测性。有规则的必须先适用规则。） 平等原法律地位、权利义务对等、达成合意成立合同。 则 自愿原当事人意思自治，是合同法的重要原则；必须在法律范围内，遵守公则 序良俗； 受到法律规定的制约，如公共服务行业的普遍服务、强制缔约规定。 公平原要求双方权利义务大体平衡，即民法上的等价有偿；是显失公平下受则 害人撤销合同的法律依据。 诚实信诚实、讲信用、相互协助；是附随义务、先合同义务、缔约过失责任、用原则 后合同义务的法律基础；在约定不明、法定空缺时，对合同权利义务的解释原则。 18 / 146
不损害遵守法律、尊重公德、不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 社会公共利益原则 【口诀】“自、信、不损、公，平”，
另外《合同法》以促进交易，尽量使合同成立和有效，为重要立法宗旨之一。
1.4.1.2合同法的调整范围（2011P154）★★
狭义合同：民事主体间设立、变更、终止债权关系的协议。——受《合同法》调整 广义合同：民事主体间设立、变更、终止权利义务关系的协议。 其中不受《合同法》调整的合同（协议），主要包括：
1. 有关身份（收养合同、婚前合同等，涉及情感不适用诚实信用、公平等合同法原则）
2. 有关政府形式行政管理权的行政合同（公务委托合同，如代扣税款、行政奖励合同、征
地补偿合同等；但是政府采购合同不是行政合同；关键看是否能平等协商、政府是否运
用公权力） 3. 劳动合同
4. 政府间协议，条约（国际法调整） 【口诀】
（合同不能）婚养监 【真题】
（二级09-42）
下列属于我国《合同法》调整的法律关系是（ ）。
A．收养关系 B．劳动合同 C．税款代扣合同 D．赠及合同
二级2009-42-D赠及合同是《合同法》的分则中有列，是有名合同
1.4.1.3合同的分类（2012P154）★★★
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分类标准 类别 1根据法律是否赋有名合同 予特定名称、设有专门规范 无名合同 2当事人之间是否互负义务 双务合同 单务合同 有偿合同 示例 分类意义 分则15种，买卖、有名的应直接适用租赁、建设工程合相关专门规则 同 劳务抵充房租合同、易货合同等 买卖合同-交钱交同时履行抗辩权；货；建设工程合同 风险承担 赠予合同 买卖、租赁、运输、注意义务、行为能建设工程合同 力要求程度不同 无偿借用、无偿保管 合意后，合同即成判断合同成立时间 立，如建设工程合同等 合意后还须有交付行为：保管、定金合同 建设工程合同-书未满足形式要求，面；中文合资经营合同不生效 合同-批准 凡没有明确要求的，买卖合同、民间小额借款 一方为及不特定对1可能导致无效 象交易，事先拟定2理解争议处理 不许改 双方协商达成一致 可以独立存在；如判断合同效力 借款合同 必须以其他合同存在为前提，如借款保证合同 3合同当事人之间权利义务是否存在对价关系 无偿合同 4根据合同是否要诺成合同 求以交付标的物为成立条件 实践合同 5合同的成立，是否要式合同 必须采取一定的形式为标准 不要式合同 6按照条款是否为事先拟定 格式合同 7以合同之间的相互关系 非格式合同 主合同 从合同 【口诀】 名偿实务要格主 补充归纳知识 格式条款 当事人为重复使用而预先设定，未及对方协商的条款；提高交易概念 效率，但可能对相对人不利 提供方 1、采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按责任 要求提供说明（提示+说明），一般条款应尽说明义务 2、对尽合理提示及说明承担举证责任 3、未尽提示说明责任，对方当事人有权要求法院撤销该格式条款（其他条款不受影响；法院撤销之前，该条款是有效的） 条款的 1、有理解争议的按照通常理解解释 20 / 146
二建——建设工程法规及相关知识重点归纳完整部份集锦
