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不动产善意取得的适用条件
俊
提要：在审判实践中，经常会遇到夫妻一方擅自处分共有房屋的情况，由此产生了许多问题，案件的审理涉及夫妻共有财产的围、日常家事代理权、共有财产的善意取得及婚赔偿等多方面的问题，但法律在对夫妻双方所享有的房产权利予以保护的同时，市场经济所需求的交易秩序、交易规则也日趋受到重视。当保护房产共有人的利益与维护善意第三人权益、维护交易安全发生冲突时，善意取得制度是否有其适用的空间?因此，我们有必要进行重新审视，从理论上对此加以探讨。
一、案例
某与王某系夫妻关系，于2000年购买了某小区某幢305室房屋(建筑面积83m2)，登记于王某名下，由双方共同居住。2005年3月6日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，进行争吵，以致夫妻感情不和。6月6日，王某与某联系，商量将房屋以12万元价格卖给某。商谈过程中，王某出示了房屋所有权证，带某实地察看了房屋，并谎称其妻某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，王某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造某签名的出售房屋委托书等。1个月后，此事被某发现，找某要房，被某拒绝。某以王某为被告，某为第三人，向人民法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效，由某返还房屋。
二、对本案的几种处理意见
对本案如何处理，形成了几种不同的观点。
第一种意见认为，305室是某、王某的夫妻共有财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。王某处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，侵犯了某的房屋所有权，王某与某的房屋买卖无效;
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第二种意见认为，305室房屋产权登记在王某名下，在房屋买卖合同签订过程中某有充分的理由相信305室房屋产权属王某所有，王某有权处分，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效;
第三种意见认为，对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效;但是如果第三人是善意、有偿取得的，应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立，保护善意第三人的合法利益。本案的第三人某对于买卖房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了买卖的房屋，办理了房屋所有权转移手续，买卖关系成立，应认定买卖关系有效，某的损失可向王某另行主。
第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对夫妻一方擅自出卖共有房屋的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。
笔者赞同第三种观点，理由如下：
第一、有明确的法律根据。我国物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。某取得房屋属于该情形，其合法权益应予保护。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、
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有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形。
最高人民法院公布的《关于适用中华人民国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，作出明确的解释为：“(一)夫或妻在处理夫妻共有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这是我国有权机关首次以司法解释的形式将家事代理权确立为我国的一项民事法律制度，为处理夫妻之间因行使代理权产生的纠纷提供了法律依据。
第二，兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的过错原则，某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查共有人某对出卖的意思表示，主观上没有过错，王某故意对某和某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，致某的权利受到侵害，过错责任在王某，某可通过向过错方主赔偿的手段获得司法救济。如果完全从共同共有人的共同利益出发，依出让人无权处分而确认该处分行为无效，有可能损害善意取得人的合法权益。反之，如果完全从交易安全和社会秩序出发，依物权公示原则而确认买卖关系有效，就使共同共有人的共同权利无法得到切实的保障，则完全牺牲了共同共有人的共同利益，有损于民法权利本位的立场。共同共有的效力之一，就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权，既不能处分全体共同共有财产而使共同共有关系消灭，也不能由个别共同共有人擅自处分部分共有物。因此，物权法第106条对善意取得设置了严格的条件，既保护了善意取得人的合法权益，又兼顾到共同共有人的共同利益。
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不动产善意取得适用条件
