星河湾模式分析研究

星河湾模式分析研究

一分投入，一分回报；三分投入，三分回报；十分投入，十分回报。

但当你做到十二分投入时，你将得到十五分、十八分，甚至更高的回报。

一南一北两个“星河湾”，代表了中国高附加值地产操盘模式的最高水准。黄文仔率领的团队凭借十二分的投入打造“住宅艺术品”，最终赢得了超过二十分的回报。

一、惊叹广州星河湾、折服北京星河湾

相信中国大部分中大型开发企业的领导们都曾经到广州的华南板块“踩盘”，当我第一次在2002年与一批同行们一起走进星河湾时，看到那些美轮美奂的社

区环境、极尽奢华的内部装修、珠江岸边的骑江木道……只能听到一类声音：“啊呀……啧啧……哎哟……”。不是牙疼，而是震惊。

在未领略星河湾的现房前，我们都不曾想像到中国会有这样的房子，也不敢相信中国的开发商能造出这样的房子。尤其对比北方开发商们鼓捣出的那些粗制

滥造的产品，星河湾简直登峰造极、惊为天物。在发出大量感叹词后，我们所有参观者得出一个相同的结论：这样的房子搬到咱那里，闭着眼也能卖天价！

第一次去看北京星河湾是在2005年年底，当时售价约在1.5万/㎡，超出周边约5000，当年销售额18亿；去年11月再去时，已经达到了3.5万的天价，超越周

边楼盘上万元！要知道，这可是在地理位置不优越（位于朝阳北路）、产品形态不稀缺（高层）的情况下卖出的价儿；2007年，北京星河湾卖了将近31个亿，年

度成交均价2万6。

因为气候差异等各方面原因，北京星河湾的园林与广州星河湾大有不同，但在整体产品打造上，已经超越了当年的广州。最令人服气的就是星河湾的装修，

真正的“成品家”，是那种你有钱也干不出来的水准，销售人员的解释是：“您现在看到的这套样板间所有的固定部分，就是我们的交房标准，每平米造价

吗……大约五千吧，但您自己装的话，八千不一定做得下来”。这就是核心竞争力。

2004年9月18日，北京市规划建设委员会等三大权威机构主编了《广州星河湾居住区——解读广州“星河湾”的规划设计建设和管理》，并以“红头文件”

的形式召集首都的建筑规划、园林设计单位和发展商学习。2006年9月，北京市规划委、建委等三个主管

部门再次联合给星河湾出了本书《走近北京星河湾》，

作为“好房子”样板让北京的开发商学习，书中图文从用材用料、施工工艺等全方位、细致的将星河湾进行了仔细剖析。业内人顿时疯抢此书、如获至宝。行业

最高标准已然无争，江湖地位自然落定。

据说当年深居简出的香港地产大亨李兆基在参观完星河湾后，留下这样一句话：“没想到内地还有这样的住宅，香港都没有啊！” 二、产品、作品、艺术品

今天，不论什么行业，平均水平是生死线——线上生、线下死。

对于所有的项目公司而言，老板的个人素养与审美情趣决定了其所开发楼盘的产品品质与精神气质。宏宇集团老板黄文仔当年做钢材、木材贸易起家，从拿

下华南板块的1200亩开始，就毅然走上了“三高”之路——高投入、高品质、高价值。

黄文仔和他的宏宇地产不是媒体报道最多的地产商甚至很多人根本不知道这两个名字，但他的星河湾却有可能是中国地产界被Copy最多、被观摩最多的单个

楼盘（总量肯定不及万科），就凭着一南一北俩盘，名满天下。

我觉得如果用产品、作品、艺术品来形容当前中国开发商的开发层次与水平是比较形象的：

所谓产品，如同桑塔纳，海量出产，基本没有硬伤、挑不出很大毛病，能用，大部分楼盘如此；

所谓作品，如同奥迪，不仅保持同样优良的品质，均好性很强，而且又有一两个亮点，能用、能赏，形成较强的“期待购买率”，典型代表为万科、金地等企业 楼盘；

所谓艺术品，如同劳斯莱斯，近乎完美、无可挑剔、心悦诚服，能用、能赏、能品，不仅具有极强的期待购买率，还有“叹为观止率”，典型代表为星河湾。星

河湾所代表的品质已经远远地超过了中国房地产界现有的品质水平，尤其是精装修水准，同等条件下即使连万科亦难望其项背。

能力与态度决定了不同的开发商能够做出什么样的产品，黄文仔是个完美主义者，恐怕也只有完美主义者才能打造出星河湾。黄文仔曾在北京星河湾奠基仪

式上说，“在北京星河湾的建设过程中，我随时随地用这样几把尺子要求每个环节。第一把尺子：超越销售，卖得好只是及格，只是最基本的东西；第二把尺子

是超越行业标准，要比同行做得好，做得精；第三把尺子是超越专业，让专家认同，每一个细节都经得起专家的检验，并且超过专业标准、行业和专业这两把尺

子，保证我们站得住脚，立于不败之地。第四把尺子是业主住得好，并且增值，这就是超越居住需求，超越价格，给业主意外的惊喜，让他们感受到与其他楼盘

不同的享受，让他们购买的物业不断增值。第五把尺子，在我心里，超越自我，做一个让自己满意的项目，做一个让自己在有生以来毫无愧色地感到骄傲的项

目。超越销售、超越同行、超越专业，超值，超越自我，这是宏宇集团衡量星河湾建设每一个环节和细节的标准。” 在黄文仔的带领下，宏宇地产对待产品品质

的要求确实苛刻。

说到、做到，承诺、践诺。斯人可贵。