健身休闲综合体项目商业计划书

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第一章 总论

1.1 项目背景

1.1.1项目名称：健身休闲综合体

1.1.2项目建设规模：年接待人数18万人次 1.1.3项目投资规模：11500万元人民币

1.1.4项目建设用地：项目用地分类为建设用地，总用地面积15亩 1.1.5项目建设地址：紫石路、凤山路交汇处西200米 1.2 项目建设内容

健身休闲综合体项目，主要建设内容为休闲健身娱乐活动基地。包括住自助动力器材健身会所、水上健身娱乐会所、球类会所、按摩养生会所、配套停车场、休闲广场、园林园艺等服务场所设备。

1.3 编制依据

1.3.1《全国经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 1.3.2《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》 1.3.3《全民健身计划（2011—2015年）》。 1.4项目提出的背景

近年来随着xx基础设施不断完善，城市建设日新月异，在人民群

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众走出家门，参加健身运动的同时，也充分享受到了城市建设新气象。健身休闲综合体的建成，更是为广大群众娱乐健身休闲创造了良好的条件，越来越多的群众走出家门，加入到全民健身的队伍中，然而xx依旧缺乏一个综合性健身、休闲、娱乐、餐饮场所，成为xx全民休闲健身乃至体育事业发展的瓶颈，急需建立一个适合市场的综合性休闲运动健身中心以满足该类需求，因而健身、休闲、娱乐项目由此提出。

在这种背景下，项目单位顺应国民追求身心健康的趋势，推动各类休闲娱乐运动项目的普及和发展，计划在xx义乌小商品城兴建一座以休闲、运动、健身为主要特色，辅以篮球、羽毛球、乒乓球、健美运动项目，创造最优质的休闲运动空间，突出“自然、和谐、统一”，将运动、休闲、娱乐三个层面进行叠合，高标准、高品位地建成具有绿色生态的休闲健身娱乐中心，充分地满足不同消费者的需求，竭诚为每一位客人提供最优质的服务。

1.5研究范围

本可行性研究报告重点对本项目建设的背景和建设的必要性、社会需求及建设规模、建设条件、工程方案、投资估算与资金筹措、经济和社会效益评价等内容进行分析论证。

1.6 项目概况 1.6.1拟建地点

工程拟建于xx县紫石路、凤山路的交汇处，总用地面积约15亩。 1.6.2建设规模

工程总建筑面积23500m2，项目主要内容游泳健身大楼8000㎡，

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综合运动大楼8000㎡，休闲娱乐大楼6000㎡，室外球类场地1500㎡（其中包括室内恒温游泳馆、室内小型恒温游泳馆、室内蓝球场、室内羽毛球场、室内乒乓球馆、有氧运动馆、自动器械健身馆、操类健美馆、棋牌休闲室、按摩放松中心、餐饮娱乐中心）。

1.6.3总投资

项目估算总投资11500万元。其中基础建设费用7000万元，其它费用4000万元，预备费用500万元,全部由项目单位自筹解决。

项目建设周期为2年。 1.6.4主要经济技术指标

主要技术经济指标汇总表

序号 1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.3 6 7 8 9 10

项 目 用地面积 建筑幢数 建筑层数 总建筑面积 健身大楼 恒温游泳池 羽毛球 蓝球 综合大楼 室外场地 固定资产投入 定员编制 建设占地 单位 数 量 10000 3 4 23500 8000 2000 2000 2000 6000 1500 11200 52 5500 备注 15亩 m2 幢 m2 m2 ㎡ ㎡ ㎡ m2 m2 m2 m2 m2 3 健身休闲综合体项目计划书

11 12 绿地率 停车位 % 个 23.6 120

1.3问题与建议

1、政府有关部门应加大对健身休闲综合体的支持力度。项目本身具有的公益性等因素，决定了工程将主要体现社会效益。因此，建议政府有关部门加大对工程建设各方面的支持力度，对于涉及工程建设的各项行政事业性收费，采取能免则免、能减则减的政策。

2、在下一阶段工作中对停车场地等作进一步的研究和完善。受建设场地条件的制约，为从最大限度的为人民群众提供更多样性的活动和尽可能满足更多群众体育健身需要的角度出发，工程方案中布置了比较多的体育健身活动项目。考虑到今后的发展，停车场地问题也必须引起足够的重视，因此在工程进行初步设计时，妥善处理好活动与停车的关系。

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第二章 项目建设的必要性

加强城市的人文体育基础设施建设，为市民身心健康提供良好的条件和环境，且能推动体育事业的发展，建设休闲、健身、娱乐中心是非常必要的。

2.1 促进全县人文体育事业发展的现实需要

项目位置位于xx镇东北方位，填补了东北方位缺少大型健身休闲场所的空白，与西南方位的体育广场遥相呼应。增加了物流园、义乌小商品城周边的休闲娱乐健身设施的建设，有效地带动义乌小商品城周边的人流，也是进行对外人文体育文化交流的窗口。加快对健身休闲综合体的建设，将有效增强城市的体育文化集聚和辐射功能，促进人文事业和体育产业的发展。健身休闲综合体的建成，主要服务市民群众的休闲和体育健身。城北区位优势明显，生态环境优越，本项目的建成，将有效地推动xx的人文和体育事业的发展。

2.2 改变体育设施落后面貌，适应体育运动发展的需要

xx体育发展规划中指出，要积极推行全民健身计划，增强人民体质，并以全民健身计划为指导，普及体育运动，做到提高竞技水平，积极开展群众性体育活动，进一步推进城乡体育社会化，推进xx县体育事业的全面发展，力争把xx县建成群众体育普及、体育科技和教育比较先进、场地设施比较完善、竞技运动水平争取达到全省中上水平，成为全省的体育发达市之一。

要实现上述目标，xx县现有的体育设施，无论是数量还是质量，

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已远远不能适应xx县中长期体育发展的需要，与体育强县的要求也相距甚远，硬件设施数量严重偏少。

由此可见，健身休闲综合体的建设不仅符合xx县体育发展规划，而且也是改变xx县体育设施落后面貌，实现体育强县发展目标的需要，是发展xx县群众体育与竞技体育运动的必然硬件建设要求。

2.3 是满足体育消费需求，提高xx县人民生活水平的需要 随着人们经济水平的提高，群众对生活质量的要求愈来愈高，工作之余适当的休闲、健身、娱乐、体育运动，可以大大丰富人们的生活内容，而良好的体育运动设施，是保证人们有自由体育运动的基本条件。 《全民健身计划（2011-2015年）》中提到，全国居民消费十年左右可达到新兴工业化国家的消费水平。体育消费比重将逐步上升，消费需求向多样化、多层次发展。体育服务必须面向群众，提高服务质量、服务水平。目前，我县的体育消费需求已经是现实的和庞大的。锻炼身体、健康体魄的理念已经被大多数人所接受，特别是受教育程度较高，收入中等以上的人群中，体育消费的需求正日益旺盛。各种各样的健身俱乐部十分火爆，游泳场馆人满为患。据有关调查显示，经常参加体育活动的人群在身心各方面的锻炼效果是十分明显的，其身体和心理的基本状况明显优于非体育人口。

健身休闲综合体的建设，不仅为市民提供体育运动的现代化场所，也是倡导良好健康生活习俗，引导体育消费的有力举措。因此该项目的建成将有利于丰富人们的生活，提高人民群众生活的质量。

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第三章 需求分析与建设规模

3.1需求分析

目前，我国健身娱乐市场呈现出多样化的特点，主要包括全民健身体育活动场所、专项休闲运动俱乐部、有氧运动健身中心和综合健康恢复中心等，但比较缺乏集运动、娱乐、休闲为一体的高品位健康运动休闲中心。随着人们的生活水平不断提高，现阶段的健康娱乐场所已不能满足消费者的需求，因此，建造现代化的运动健身中心已大势所趋。

3.1.1客观经济、政策环境为该项目创造良好的环境 1、人民生活水平提高，具备较强的消费能力。

随着经济的飞速发展，人们的生活环境大大改善，尤其是xx地区，具备较强的消费能力，民众对消费质量要求越来越高，更多追求高层次的享受和健康，同时人们生活方式开始慢慢转变，对休闲健身娱乐的观念也在逐渐变化，把越来越多的时间和金钱花在这方面上，这为建造大型现代化的运动健身休闲娱乐中心奠定基础。

2、国家鼓励拉动内需、促进消费，同时十分重视体育产业发展。 休闲健身运动娱乐的产业符合国家政策鼓励的产业发展方向，属朝阳行业。休闲健身运动市场在这个大环境下可以有效地促进居民的消费，符合国家拉动内需、刺激经济发展的政策，能得到政府的大力支持。同时，人们健康的需求正逐步从被动的治疗型向主动的预防保健型转换，这预示未来的健身娱乐市场必然向科学保健、运动和娱乐合理搭配的方式发展。

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3.1.2市场潜力巨大

人群消费越来越注重身心健康，运动、养生概念产品越来越受欢迎。在青少年人群中提倡运动健康概念既符合国家关于青少年德智体全面发展的教育目标，满足父母对子女教育的期望，又符合当前青少年彰显个性的潮流。国内市场上专业球类培训项目或集球类培训与娱乐休闲为一体的项目较少，在专业体校与业余培训之间存在巨大的市场空白。

我国城乡居民以家庭为单位全年体育消费平均为397.41元。体育消费能力有与其文化程度成正比的关系。在余暇时间的支配意向上看，在15类活动中，休闲体育活动排到了第5位。在存在的问题和需要方面主要集中在场地设施方面。对场地拥挤和器材缺少的抱怨合计为39.5%，对要求建休闲运动场所的比例为26.8%，占第一位。

总体而言，从消费角度看，人们的休闲运动健身意识在不断增强，“花钱买健康”正逐步被接受，高文化程度人群的休闲运动消费明显高于其它人群，但休闲运动消费水平依然不高，这不仅是消费意识问题，而且越来越体现为缺乏消费场所、消费项目的结果。市场对休闲运动消费的要求并没有得到满足，而且供需差越来越大。

3.2需求预测

按照《全民健身计划（2011-2015年）》要求及计算口径，需有30％的体育人口。根据城市总体规划预测的人口估算，中心城区目前应有3万左右的体育人口。按体育人口最低标准每周锻炼三次计，每年要为约470万人·次的需求量提供所需休闲运动的场地、器材和设备，而目前xx县城区拥有的休闲运动馆远不能满足群众的需求，大量的体育人口还

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只能借助于公园甚至街道进行锻炼。按照省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要要求，我县在到2015年末，体育人口比例将达到45％以上。随着我市群众生活条件的提高和健身意识的提高，在“十二五”期末，体育人口将达到15万人，并呈不断增长的趋势。

从休闲运动消费市场潜在能力分析。按2013年调查的口径，全国户均休闲运动消费约为400元，即使按这一口径保守计算，我县8万人口年体育消费水平在3200万元左右。随着经济发展，人民文化生活要求日益提高，生活质量明显上升，项目建成后，为民提供了体育休闲消费的场所，其消费能力将会得到一定的释放。

3.3规模确定 3.3.1功能定位

健身休闲综合体拟建设成为项目较为齐全、设施配套完备，能满足人民群众日常体育和休闲娱乐的需要，又同时能承担市级单项体育比赛活动需要，既经济实用又美观大方的综合性一流休闲健身娱乐中心。

根据本项目特殊情况，结合市民健身休闲活动需要，本项目重点包括休闲娱乐会馆、健身健美运动房、综合健身房、室内恒温游泳馆、乒乓球场、蓝球场、羽毛球场等配套设施，是一处集健身娱乐休闲、多种综合性体育比赛、展览集会于一体的公共性场所。

3.2.2功能划分

本项目的功能分为三大区：

第一部分为综合休闲娱乐区，包括综合大楼和室外健身球类场所。主要满足人民群众日常休闲娱乐餐饮休息、活动的需要，同时兼顾各类

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型集会的需要。考虑到项目用地紧张，为提高场地利用率，室外运动区和综合区的布置应结合场地的形态特点，以适当、灵活为原则，并体现休闲、娱乐、方便等群体性特点。

第二部分为室内场馆。主要包括室内恒温游泳池，室内蓝球场，室内羽毛球场，室内乒乓球场和小型游泳场地等。随着人们生活水平的提高，保健意识的增强，工作节奏的加快，体育锻炼已成为人们生活中不可缺少的组成部分，游泳、球类作为一种体育项目，具有健身、减肥、保健、提神等功能，愈来愈受到更多人的喜爱。除了球类，xx县绝大多数人只能在夏、秋两季从事游泳活动，因此建设一个大型高档恒温的游泳馆将会受到广大游泳爱好者的欢迎。

第三部分为室内健身和管理用房，分别为器械类、健美、健身类和综合类，是全民健身休闲和群众体育活动的主要部分。

3.2.3建设规模

xx县城市目前尚没有设施比较完善的健身中心，除了一些新建小区有一定的体育健身设施外，部分酒店也配有部分设施，此外在部分区域零星分布有健身健美中心（俱乐部），但往往由于场地的局限和市场化运作机制，影响了市民进行健身锻练的积极性，因此去上述健身场所进行健身锻练人员占体育人口的比例相当小，城市体育健身设施的不足与体育人口增长之间存在较大的差异。

但由于受场地条件的限制，本工程的建设并不能一次解决所有市民健身锻练需要。根据现有的场地条件，结合本项目的功能定位和居民日常喜爱的健身方式，本工程各场馆的规模标准如下：

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1、运动场馆，室内恒温游泳馆（50m×21m）一处，室内小型恒温游泳池（21m×12m）一处，标准篮球场（28m×15m）一处，羽毛场和乒乓球场各一片。

2、健身场馆、健身大楼建筑面积8000㎡，分有氧运动馆、无助力器械健身馆、操类健美馆。

3、室内外运动场地、室外大型暑季市民消暑场地2000㎡，室外标准篮球场28m×15m两处。

4、综合休闲：有按摩放松中心、餐饮娱乐中心、棋牌休闲中心。

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第四章 项目选址与建设条件

4.1项目选址

4.1.1选址的原则与要求

本项目为健身休闲综合体建设工程，依据《我县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《全民健身计划（2011-2015年）》等有关规定要求，为满足本项目建设的顺利进行，本项目的建设选址应当满足下列基本条件：

（1）项目选址应在城市功能区内，符合我县城市总体规划，与周边用地功能相协调；

（2）健身休闲综合体是面向大众的体育基础设施，是适应广大市民健身强体的活动场所，人流和车流较为集中。因此运动健身中心的选址要求有便利的交通条件，以利于人流、车流的疏散；

（3）该项目要求用地平坦，无不良工程地质现象，不易受洪水侵扰；

（4）健身休闲综合体在供电质量和供电可靠性方面有较高的要求。项目的用水量和排水量都较大，因此，要求项目所在区域有完善的市政基础设施。

4.1.2项目位置

根据上述选址原则与要求，项目建设场址位于凤山路、紫石路，建设场地地势平坦，与义乌小商品城道路、出入口与道路有机相连，能满足工程建设需要。

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4.2建设条件 4.2.1地质结构

1．地貌：场地位于xx镇东北部，地貌为海相沉积物盐碱地区。 2．水文地质：根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。

3．地震烈度：根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》和省建抗（1993）44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程设防裂度要求为8度。

4．地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》（GB50021-94）、《建筑地基基础设计规范》（GBJ7-89）、《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89）、《土的分类标准》（GBJ145-90）。根据第一人民医院地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积（沼）相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。

4.2.2当地自然条件

1、气候条件

我县属北亚热带海洋季风性湿润气候区。气候温和，四季分明，气候宜人，冷热适中，日照充足，雨水充沛，无霜期长。年平均气温在14.5℃之间。一年中，最冷月为1月，月平均气温1.7℃；最热多在7、8月，月平均气温27℃。最高年份为1964年7月，气温达29.6℃，1953年8月24日，最高气温39.5℃，2003年7月极端高温达39.7℃，创历史新

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高。xx年平均降水量在1025毫米，79%的年份在800毫米以上，降水最多年份1991年，达1636.9毫米，夏季降水最多，占全年的47%，冬季最少占9%，最长降水日13天，降水279.5毫米，为1969年7月6—18日，最长连续天降水日48天，为1980年12月3日—1981年1月19日，冬旱。

2、水文条件

xx县境内河流分属长江、淮河流域水系,通扬运河以南属长江水系，以北属淮河水系。一级河7条，拼茶运河、焦港河、北凌河、新通扬运河、通榆运河、如海运河（引水工程）、通扬运河；二级河13条：串场河、丁堡河、新古河、红星河、姜黄河、滩河、沿港河、江海河；三级河56条，四级河465条。东西向骨干河道有：新老通扬运河、拼茶运河、北凌河；南北向骨干河道：串场运河、通榆运河、丁堡河、如海运河、焦港河、曲雅河；里下河地区有东塘河、北洋大河、七湾河、西塘河等大河。

4.2.3公用设施依托条件 1、给水

该项目用水由市政供水管道供给，市政供水管道已敷设至义乌小商品城，只需接入供水管道即可保证项目的正常用水。

2、排水

该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入市政污水管道，汇集后输送到污水处理厂进行处理后达标排放。

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3、供电

该项目用电由xx县供电公司供给，市政供电线路己敷设小商品城内，只需接入10KV市政供电线路即可，电力供应有保障。

4、电讯

项目所在区域以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。

5、消防

xx县消防大队根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个义乌小商品城消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。

4.2.4社会经济条件

xx县农林牧副渔业生产名播遐迩，处于全省全国前列。20世纪80年代以来，xx人走出一条“种养加出”、综合经营的新路子，被国内众多媒体誉为“xx之路”。xx是全国著名的“茧丝绸之乡”，拥有中国最大的优质蚕茧生产基地，蚕茧产量连续24年居江苏省之冠，连续评位居全国县级之首，“鑫缘”牌真丝绸成为南通市唯一的中国名牌产品，xx家禽饲养业兴旺发达，是中国“禽蛋之乡”。该县被国家农业部评为

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全省少有、全市唯一的全国粮食生产先进县，弱筋小麦产业化开发获农业部成果展示奖。在国家林业局公布的73家“中国名特优经济木之乡”中，我县喜获“中国湖桑之乡”称号，这是全国唯一获此殊荣的县。中洋河豚无公害养殖被列为省级标准化示范区，禽蛋无公害标准综合示范区被列为国家级示范区，全县农产品超市销售额比上年有效的增长。

xx属长江三角洲经济区，为上海辐射地带。xx被评为国家级开发区，机械行业生产规范，加工能力在江苏省县级建制中名列前茅，纺织、丝绸形成织造、印染、成衣一条龙生产线，勾针衣闻名世界，曾被外商签为“东方珍品”；素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国、走向世界，被誉为“建筑之乡”。社会事业全面发展，xx花鼓、龙舞闻名全国，多次进京表演，并走出国门，xx被文化部授予“中国民间艺术之乡”。大公（北凌）农民体育名播四方，走出奥动击剑冠军仲满，xx先后获得全国教育先进县、文化先进县、体育先进县、广播电视先进县、双拥模范先进县、计划生育先进县、科技百强县、国家卫生城市、江苏文明城市等荣誉称号。

第五章 工程建设方案

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5.1总布原则

1、遵循国家现行的有关法规和政策，建设标准按有关标准执行。 2、总体布局应根据城市设计的定位，中心建筑的人文景观，处于周围地域的特定环境之中，应成为自然景观、城市景观的有机组成部分，两者相得益彰。

3、形态空间布局适度超前，突出体现现代建筑的特点和现代体育精神特点。建筑造型应在美学逻辑的基础上做到新颖、大气，表现现代建筑和体育的磅礴大气、富有力度和美感。主体建筑的轮廓和细部照顾到不同观赏距离的视觉效果。建筑色彩的确定以同环境的良好协调为原则。

4、总体设计目标：基本营造出一个优美的、开放的休闲健身娱乐活动环境，体现实用和显示地方性优势特色，达到“总体布局合理、功能分区明确、整体风貌适度超前、富于表现时代感和现代体育精神”的要求。

5.2总图（附效果图） 5.2.1总体方案

规划着重从功能布局、城市景观两方面入手。首先是充分利用有限的空间，尽可能多营造不同的形式的娱乐休闲运动体育空间，其次是从城市景观要求出发，尊重稀缺的公共空旷空间的特点，以创造室外运动场地空间为主，兼顾室内健身运动、办公等场所的设置，同时注重广场的景观通透性，打造一个对公众极具吸引力的公共运动空间。

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规划将地块分为四个功能区块：室外运动区、室内场馆、休闲娱乐区和管理用房及停车场区。标准篮球场于场地中部。游泳池馆区位于地块东北侧，由北侧的游泳池馆及部分室内运动设施组成。健身大楼及综合大楼在地块东南角设置。为解决来中心体育锻炼停车空间，地面及地下考虑设停车场地。

5.2.2交通组织

本地块在交通组织上强调车行流线与人行流线的有序分离、互不干扰。车行交通位于中心的南北入口区域，并在沿广场入口的西侧设置地上停车场出入口一处，市民健身大楼西侧设置地上停车场出入口一处。在地块北侧沿中心后路一侧设置地上自行车电动车停车位、地上停车场出入口，将车行交通限定于中心的外部；中心内部则以步行道联系各功能区块。步行系统的相对独立，有利于营造安全、舒适的健身环境。

5.2.3绿化布置

绿化系统设计的原则是与整体功能布局、空间组合相协调，重点加强南侧、北侧与中心后路的联系，同时利用田径运动场及沿道路边缘空间，尽可能使绿化形成块、条、带状，增强丰富、层次感。

5.3土建工程方案 5.3.1建筑方案

建筑方案在满足群众休闲体育活动特征的基础上，着重强调建筑物的现代感。并与周围景观相连贯，视觉上相互映衬。

1、综合大楼

综合大楼包括餐饮、娱乐、休闲、商务服务等几大部分，内部功能

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较复杂。大楼长60米，深约25米，占地面积约1500㎡，建筑面积6000㎡，内部设楼梯两部，每层面积1500㎡，一二层为休闲娱乐、三四层为顾客休息用房。

2、游泳池馆

一层：室内恒温游泳池，长50米，宽21米，设8条泳道，水温27-28度，室内小型恒温游泳池，长25米，宽13.5米，水温27-28度。建筑面积2000㎡。

二层：乒乓球馆，加休息区。

三层：羽毛球场馆，设12块标准场地。

场馆为钢架结构，玻璃幕墙，章显现代风格。 3、健身大楼

占地面积2000㎡，一、二层为自助功能器械区和健身健美馆，三层为行政办公用房，四层员工综合休息区。

4、篮球馆，占地1000㎡

室外设立室外篮球场和室外网球场，占地1500㎡，另有休闲场地和绿化带、道路等配套设施，是市民休闲、娱乐的好场所。

5.3.2竖向设计

竖向布置形式采用平坡式。雨水由暗管排至周边主干道路的雨水管网。

健身大楼和综合大楼、休闲大楼，高四层，建筑高度为36米。 游泳馆、标准室内篮球场、标准室内网球场和水球馆建筑高度为不高于18米。

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5.3.3立面和造型

设计构思紧紧抓住形式与意境的关系，以融入生态自然为主题，采取“融解分化、化整为零”的手法将大体量的场馆浓缩和抽象，使其尽可能以完整的整体介入，使复杂的功能在造型上显得简洁、明朗，达到“形神贯通、聚而不泄”的境界，并在形意统一的基础上追求“得意忘形”，即忘却建筑的形式、结构、气质和功能等，让建筑外形如同一叶帆舟在水上航行，又象充满力量的手臂蓄势待发……。

建筑形态与空间设计上，利用主馆屋面出檐形成北高南低的富于韵律感的折线，展示了富于活力的建筑性格。弧形的屋面轻盈的体感和主入口粗壮的Y型柱完美融合，使建筑的粗犷感与柔美感完美结合。

5.3.4结构设计

为确保建筑群结构体系合理、安全，主楼建筑拟采用现浇钢筋混凝土框架结构体系。游泳馆屋面采用钢结构屋面。混凝土强度等级基础砼为C30级，上部结构砼强度C30-C40级。外墙均采用240厚多孔砖，内墙、内隔墙采用200、100厚轻质砼砌块。钢筋采用HPB335、HRB400E级。

5.3.5防震

本工程场地基本烈度为六度，基本地震加速度0.05g。

5.3.6基础

具体基础方案待地质报告提供后才能确定，按一般情况初定，

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拟采用大直径钻孔灌注桩。

5.3.7主要指标

总用地面积 15亩 总建筑面积 23500㎡ 其中：健身大楼 8000㎡

综合大楼 6000㎡

运动大楼 8000㎡ 其中包括：室内恒温游泳馆 2000㎡

室内羽毛球馆 2000㎡ 室内小型恒温游泳池 1000㎡ 标准室内篮球场 1500㎡ 建筑占地面积 5500㎡ 容积率 0.55 绿地率 23.5% 建筑密度 24.6% 停车位 120个

综合大楼和运动健身装饰本着现代、美观、实用的特别，按实际需要进行。

第六章 公用工程

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6.1给排水 6.1.1设计依据

《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003） 《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版） 《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001） 《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005） 6.1.2给水量测算

本项目用水主要包括健身群众和工作人员等的生活用水、设备、空调、消防等设施用水及区域内道路、绿化用水等。经测算本健身中心最高日用水量约为500m3/d。其中综合大楼室外运动场、办公大楼、健身大楼、游泳馆约95m3/d；游泳池补水 400m3/d；道路、绿地用水2m3/d；不可预见水量3m3/d。

6.1.3 给水设计

水源：本项目供水由给水管网直接引入，引入管径DN150、DN200各一路，场内给水干管通过管沟呈环状敷设。以满足整个健身中心及消防用水要求。

给水形式：按照规划该区供水压为0.45MPa，中心内建筑高度为一至二层，可由市政给水管压力直接供水，二层以上采用变频给水装置加压供水，变频泵和生活储水箱集中设置。

6.1.4消防系统

采用区域消防给水方式，生活、消防合用管网，低压制。室外消火

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栓系统、室内消火栓系统、自动喷水系统按规范设计。

室外消火栓设在DN200环状干管上，布设间距不超过120m，保护半径150m。

消火栓用水量：室外30L/s，室内30L/s，火灾延续时间2小时。 室内消火栓每幢每层均设，环状布设并保证两股水柱同时到达室内任何部位，间距不大于30m，设闸阀。

变配电间及电器设备间等不能用水扑灭的场所采用气体灭火系统，适当部位设置手提式干粉灭火器。

6.1.5游泳池

采用混流式循环方式，有效水深2米，循环周期5小时。池水在进行过滤净化之前宜进行阻隔式的预净化，采用压力式过滤器。用臭氧并辅以氯消毒。加热用间接式，被加热水量为循环水量的25％，热媒为蒸汽。

6.1.6排水

排水采用雨污分流制，室内污、废合流。生活污水汇总收集后经生化处理池处理,通过DN200污水管接入市政排污系统。

污水排放量按用水量的90%估算，最高日排水量为540m3/d。 雨水系统采用组织与自由排放相结合的形式。屋面雨水经雨水斗收集；道路雨水经雨水口收集；田径场雨水采用盲沟收集。雨水经管道收集后，进入市政雨水管。雨水管道沿道路中心敷设。

排水管材：室内污、废水管、雨水管均采用UPVC排水塑料管，粘接连接。室外埋地排水管采用UPVC加筋管，T形橡胶圈接口。

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6.2电气工程

6.2.1 设计依据和范围

设计依据：《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）

《供配电系统设计规范》（GB50052-95） 《低压配电设计规范》（GB50054-95） 《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90）

《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000年版） 《10KV及以下变配电所设计规范》（GBJ50053-94） 《火灾自动报警系统设计规范》（GBJ50116-98）

设计范围：10/0.4KV开闭所、变配电系统、各单体供电配电 、照明、动力、空调配电系统、防雷接地系统、消防报警系统、有线电视、电话、广播音响系统、计算机控制及综合布线系统。

6.2.2供电电源

双路独立的10KV电源引自城市区域变电站，利用高压电缆埋地引入。

双路10kV供电二路常通，互为备用，一路故障时另一路提供全部负荷。10kV高压系统采用母线分段运行方式，各变压器分列运行低压联络，确保供电可靠性。

6.2.3 用电负荷计算

本工程属二类建筑，按二级负荷供电设计。其中：各场馆的消防泵、喷淋泵等消防设施用电、应急照明、广播电视、保安监控、计时计分、计算机系统电源及比赛用照明均属二类用电负荷，其余为三类用电负

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荷。

本项目供电范围包括综合大楼、健身大楼、游泳馆等建筑物内、外照明及空调等各类设施的全部用电。

本项目用电总装机容量估算为4000kW，照明指标达到国家体委有关体育场馆照度标准及彩色电视转播要求，室内照明标准按《民用建筑电气设计规范》有关规定。采用需要系数法计算用电负荷，结果如下:

总装机容量：4000 kW

计算负荷： 2400 kW(需要系数按0.6计) 功率因数cos=0.92 视在计算功率：2608 kW

计量方式：高压计量、高供高计。 6.2.4变配电所设置

根据供电需求，本项目计划设置10kV/0.4kV开闭所一座。内置SC9-1250kVA型干式变压器，电源进入变电所后，由自动断路器接入变压器。设三座配电所,分别设于体育场、体育馆、活动楼。配电所由开闭所二路10KV电源送出，各配电所低压侧设自动功率因数补偿装置，从配电所至各用电场所均为低压配电。

(1) 本工程电力设备电源电压为380V/220V，频率为50Hz，采用放射式配电方式，重要负荷(消防用电)均采用双电源供电，末端自动切换以确保供电质量。

(2) 变配电所至各场馆室外均采用YJV型电缆直埋引入；室内线路采用YJV、BV型电缆电线。

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（3）至消防设备及应急照明的线路均采用NH-BV或NH-YJV型电线电缆。

6.2.5防雷与接地

(1) 本工程按二类防雷建筑设计，屋顶设针式避雷网，引下线利用柱内主筋，柱内主筋应焊通并与基础上钢筋网连成通路作为防雷接地装置。本工程采用共用接地方式，接地电阻小于1欧姆。

(2)工作接地、保护接地与防雷接地合一，采用TN-S或TN-C-S系统，确保接地可靠性。

6.3弱电工程

布线：整个健身中心采用综合布线系统，电话通讯、局域网络齐全，并设置有线电视系统，便于数据图像信息的传输和管理，网络的干线拟采用光缆，通信由*电信局解决。

安全监控系统:在本工程各主要出入口及需监视游泳馆等重要场所设置摄像机，在监控中心集中监视，系统采用矩阵切换网络。在财务、贵重物品仓库等有防盗要求的场所设置红外线报警探测器等防入侵警报控制测器，报警设备与监控设备联网，报警时自动打开相应部位的摄像系统并录像。

广播音响：健全中心配备完善的广播通讯系统。消防中心设应急广播系统，消防对讲电话系统供消防之用。背景、音响喇叭合用，平常背景音响广播，火灾时切换到消防广播。

消防系统：为提高对火灾的防御能力，本工程设置火灾自动报警系统并相应设置消防控制中心。各建筑场所根据规范设置火灾探测器，主

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要出入口及人员密集处设手动按钮，变电所、消防水泵房、电梯机房等处按规范设置消防电话分机，消防设备均双电源供电。

应急照明：变配电所、水泵房、弱电机房、消控室、疏散通道及主要出入口等处按规范设应急照明系统。

6.4空调、通风 6.4.1空调冷热源

整个项目空调系统制热采用集中热源，热交换站设置在健身中心地下层，采用热电厂所供蒸汽作为动力制热，蒸汽压力为0.7～0.8Mpa，蒸汽饱和温度170℃。

蒸汽作为热源，选用二台组合式板式换热器。空调热水泵二用一备。 考虑到本项目不设集中冷源，故应在个功能用房增加独立的空调电源，室外机的布设应不影响主楼外观。

6.4.2通风系统

汽车库及各设备用房采用机械送、排风系统进行通风换气；设有全空调系统的场所，空调季节时用新风加回风，非空调季节时用全新风进行通风换气；卫生间采用吊顶排风机排入竖井后集中排出屋面；游泳池上部的屋架采用热风机械循环以防结露滴水。

6.4.3防火排烟

超过100平方米的汽车库、内走道按要求均设机械排烟；前室、合用前室、防烟楼梯间无自然排烟条件时按要求设加压送风系统。

6.5无障碍设施

休闲健身娱乐中心面向全体市民，当然也包括身体残疾的市民。因

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此，必须按照无障碍设计规范的要求，对道路、停车、洗手间、电梯、游泳池等部位进行无障碍设计，以满足广大身体残疾市民的健身需要。

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第七章 环保、水保、消防和节能

7.1环境保护

7.1.1依据的有关标准、规定

《地表水环境质量标准（GB3838-2002）》的Ⅲ类水体标准 《污水综合排放标准（GB8978-1996）》按进管三级标准 《环境空气质量标准（GB3095-1996）》中的二级标准 《城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）》中的2类标准 7.1.2区域环境现状

项目建设场地地形平坦，区域空气环境能达到二级标准，现状声环境能达到2类标准；有一定的环境容量。

该地块形状近似正方形，场址四周交通便利、周围环境良好、空气清新、且附近无污染性企业，区位条件优越。

7.1.3保护原则

贯彻执行国家制定的保护环境的有关法规和标准。

落实项目所涉及的环保措施，执行防治污染及其设施与主体工程“三同时”制度。

7.1.4主要污染源及主要污染物

(1) 废水：主要来自综合大楼、健身大楼、游泳池馆、运动区域等健身群众和工作人员等产生的一般生活污水，最高污水排放量为 450 m3/d。其水质为:CODcr200～300mg/l、BOD5100～200mg/l、SS100～250mg/l、PH6.5～8.5。

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(2) 废气：汽车尾气已成为目前空气污染的重要污染源之一，健身中心运营期内的废气污染源主要是机动车尾气排放，污染物主要为CO、NOX及HC。

(3)噪声：本项目主要噪声声源为加压水泵等机器产生的噪声，以及运动场举办比赛时将产生较大的人群噪声及广播喇叭噪声，周围道路的交通噪声也将明显增加。

(4) 固体废弃物：体育中心产生的固体废弃物主要是健身群众、管理人员等产生的生活垃圾及各种废弃物。

7.1.5防治措施

(1) 废水：建设期内施工人员产生的生活污水应集中统一排入城市污水管网。施工场地周围设置排水渠道避免下雨造成的水土流失破坏生态环境。钻孔桩产生的泥浆水需经沉淀池处理后上清液排放。

营运期内排水实行雨、污分流制。来自各健身中心和球场的各类生活污水以及部分游泳池循环排放水，需经场内污水管收集后统一排入市政污水管网。健身中心内道路、绿地等雨水径流通过各种形式排入雨水管网。

(2) 废气：施工期间应采取洒水措施以抑制扬尘发生；粉状材料的运输和堆放应有遮盖。石灰、水泥等易起尘的材料应尽可能堆放于室内，或搭建临时性工棚。施工时应注意减少表面裸土，开挖后及时回填、夯实，做到有计划开发，有计划回填。施工车辆应及时清洗、禁止超载，以防止洒落尘土，减少施工扬尘。

(3) 噪声：施工期间噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和

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施工车辆噪声。机械噪声主要由施工机械引起，可采取设置临时围护隔声措施，施工设备运转高峰期，应尽量选择在白天。如需在夜间施工，应征得当地环保管理部门的同意方可施工。使运输噪声不致扰民。

在营运期间需要的风机、水泵等应优先选用低噪音设备，同时在机房内采用减震基础和消声措施，保证降噪要求，使噪声隔离达到规定标准。

(4) 固体废弃物：建设期间，施工过程中的建筑垃圾要回收利用。施工人员产生的生活垃圾应集中运到环保部门指定的地点处置，禁止乱扔乱到，以免影响周围卫生。

营运期内，应控制生活垃圾及各种废弃物的产生量，在各健身中心内适当位置设置固定垃圾收集点，每天由清洁车统一运出，保护健身中心的卫生清洁。并通过对固体废弃物实行分类管理，尽可能做到废物重复利用。

(5) 环境管理：项目建成后，应在管理机构中设置兼职的环保工作人员，负责健身中心的环保工作。在保护环境的基础上更应注意营造环境氛围，进一步提高全体员工和其他人员的环保意识。

7.1.6卫生防疫

生活污水及垃圾按有关规范规定处理；无外窗房间、汽车库、内走道、各设备用房、卫生间等均按规范要求设置相应的排风、防火排烟系统，保持室内空气清新，满足卫生要求；根据规范配置医疗用房，满足卫生防疫要求；

根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》进行无障碍设计。

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7.2水土保持 7.2.1水土流失预测

工程建设引起水土流失主要发生在施工期，特别是临时设施占用地。工程施工过程中的基础开挖填筑等大规模土方施工活动，以及施工过程中设立的临时施工场地和辅助设施，占用堆压土地，将不可避免损坏原土地的自然地形、地貌。

引起水土流失的区域主要是地基施工填筑区域，从工程所处的地形、地貌、土壤和植被等总体情况分析，由于地势较为平坦，地基填筑后裸露时间不太长，因此建设期水土流失较少。

7.2.2水土流失防治方案

为防止水土流失，施工期间合理选择施工场地、临时道路、材料堆场等临时用地，要求尽量做到挖填同步，确需临时堆置的场地四周必须用编织袋叠成矮墙进行防护。施工结束后，及时对场地进行平整和复原，尽量恢复原有土地的功能，部分土地还应进行表面植被处理。

工程建设中要完善临时排水设施，包括施工人员的生活污水及雨水分别汇流，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，造成地面漫流，破坏周边水土。

水土保持各项措施配合主体工程同步进行，尤其是地下排水设施在建筑施工期间要合理配置，以免留下后患。

7.3消防 7.3.1消防水量

消防水源由市政管网的自来水作保证。

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健身中心设室外消火栓系统、室内消火栓系统和自动喷水池系统，用水量为：

用水项目 室外消火栓 室内消火栓 自动喷淋系统 用水标准(l/s) 12 12 30 用水时间(小时) 2 2 4 用水量(m3) 108 108 108

7.3.2消防系统及设施

(1) 健身中心场区内设室外消火栓、室内消火栓、自动喷水灭火系统。均按规范设计，与室外生活给水系统合用。

(2) 室外消火栓按间距≤120m、保证半径≤150m布置。所有建筑物内均设室内消火栓。

(3) 室内消火栓及自动喷淋系统由消防水池—消火栓泵(喷水泵)—室顶消防水箱供水。停车库内的相应部位设置喷水灭火系统。

(4) 各建筑物室内均按《建筑灭火器配置设计规范》配置灭火器；不能用水扑灭的场所采用气体灭火系统，适当部位设置手提式干粉灭火器。

7.3.3防火安全

(1) 健身中心内各单体均有道路环绕（主要环道宽20m），且与各出入口相联通，满足消防车辆畅通。

(2) 在人流相对集中及各出入口处宜设置较大空地及绿地作为缓冲，以利短时疏散。

(3) 火灾发生时的应急照明采用带镍电池的疏散指示灯及工作、应

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急两用灯。当火灾发生时，能自动打开消防联动设备及消防广播系统。

(4)失火时主要依靠城市消防队进行施救，除此之外，应配置保安员工，进行灭火训练，增强防火意识，加强防火技能，能够在险情发生时迅速出动。

7.4节能

（1）空调系统按单元划分，在满足不同区域的使用功能的要求下，力求尽量降低能耗。各空调设施均设置变频器，使风机能够动态跟踪所需风量的变化，节约能耗。

（2）充分利用建筑物顶部的构件以减少夏季强烈日照而降低空调冷负荷；适度引入日光以减少电力照明，从而降低电负荷；建筑设计中充分考虑利用自然采光和通风，以降低能耗；采用国内成熟的节能技术，包括新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。

（3）对各种动力设备的选型，变压器等配电装置全部采用国家推荐的节能型设备；各种照明灯具均可采用节能灯具，尽可能降低能耗。

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第八章 组织机构及人员配置

8.1组织机构

项目建成后，为提高运营效率，其日常运营可以考虑成立以总经理负责制的现代公司制度下运作的项目公司，下可设市场营销部、运营管理部、行政办公室、后勤保障部、财务部等部门。

总 经 理

营销部 运营管理部 行政办公室 后勤保障部 财务部 其中，营销部负责项目广告、客户关系、赛事策划及训练事宜、公共关系及宣传等方面工作；运营管理部负责项目日常的运营管理和赛事组织及训练安排等；后勤保障部负责工程技术保障、日常及赛事的后勤服务保障等工作。

8.2人力资源配置

根据项目设置和规模，本项目拟配备人员总数为52人，其中管理人员12人，包括高层管理人员3人；一般员工40人，包括水电工、保洁工、保安人员等。另外根据健身场馆、游泳馆特点，需要外聘季节性的管理员若干名(平均约10名/年)。

人员招聘就根据国家相关法规以及市有关企业招工规定依法进行，实行公开招收，优先安置下岗工人就业。

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第九章 投资估算与资金筹措

9.1编制依据及说明 9.1.1编制依据

1、国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），以及中国国际工程咨询公司编著的《投资项目经济咨询评估指南》。

2、工程方案及工艺技术要求所确定的有关工程量，包括各单项工程、设备及安装工程。

3、体育场各种专用设备参照同类设备价格取费。 4、工程费用参照本地区有关工程费用概算定额估算。 5、通用设备按照国内目前市场价格估算。 6、业主提供的技术经济资料和类似工程造价资料。 9.1.2编制说明

（1）本项目的投资估算按本报告确定的有关工艺、设计方案的要求，按分部工程单位造价指标进行估算;

（2）估算内容包括:各单项工程的土建、水电、暖通和装饰工程、及游泳馆所配套的设备、以及区内道路、照明、地下管线、绿化、停车场等总图公用设施。其他费用包括勘察设计费用、建设单位管理费用、监理费用等，均按相关费率取定。

（3）暂不考虑项目运转流动资金。 9.2投资估算

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项目估算总投资11500万元。其中工程费用7000万元，其它费用4000万元，预备费用500万元。

9.3资金筹措

本工程总投资11500万元，全部由项目自筹。

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第十章 社会评价

社会评价的方法有快速社会评价和详细社会评价法。快速社会评价法主要是分析现有资料和现有状况，着眼于负面社会因素的分析判断。本项目采用的是快速社会评价法。

社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的可行性。本项目社会评价以《投资项目可行性研究指南》为参考。

10.1社会影响分析

影响项目建设的社会因素很多，诸如项目所在地人口、生活水平、基础设施与服务设施状况、当地风俗、人际关系；各利益群体对项目的反应、要求与接受程度、参加项目的可能性，当地干部、群众对项目的态度和积极性等。

本项目处在城市老区，居民相对较为集中，生活水平也比较高。根据社会影响因素分析要求，对项目实施对居民收入、居民生活水平与生活质量、居民就业、不同利益群体、脆弱群体、地区文化、教育、卫生、地区基础设施、社会服务容量的和城市化进程等多方面的影响进行分析,项目施工期和项目营运期出现的后果主要是：施工噪声、扬尘、出行受阻、汽车尾气等，可以通过合理组织施工、加强环境保护措施、细致的思想工作、加强施工期间的交通组织等办法加以解决，表明项目的建设影响不大。

10.2互适性分析

互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所

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接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。

本项目所在地区附近为*老城居民聚集区，本工程的实施将对此区域城市居民特别是附近区域居民今后的生活、工作将产生极为有利的影响。

社会对项目的适应性和可接受程度分析表

社会因素 适应程度 可能出现的后果 主要措施 1、加强对有问题利益群体的宣传教育； 2、重视他们反映的问题，在对眼前的局部利满足政策的条件下给予及益难以割舍，存在时、妥善解决； 一些局部问题和3、充分认识、理解他们的顾顾虑 虑，通过政策宣传，对他们的顾虑进行合理分析、引导，使他们从思想上打消顾虑。 2 当地组织机构 3 当地技术文化条件 高 高 无不良后果 无不良后果 1 不同利益群体 中 10.3社会风险分析

项目的建设为政府和人民群众的重视、支持，为本项目的实施营造了良好的社会环境和氛围。社会影响因素的分析表明，没有因为本项目的实施而造成的严重影响，对于影响稍大的社会因素，通过采取合理的措施都可以得到解决。从社会角度来讲，本项目实施难度不大，社会风险很小。

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第十一章 财务评价

11.1 财务评价依据

1、项目财务计算期12年，其中建设期2年。

2、折旧摊销年限：土建工程折旧年限20年，设备折旧年限10年，工程建设其他费用摊销10年，土地摊销10年，其他资产摊销5年，固定资产、无形和其他资产不计残值。

3、根据项目产品实际情况，达产年营业费用按营业收入的2%估算，修理费按固定资产原值的2.5%计。法定盈余公积金按税后利润10%提取。

4、税率：营业税率5%，城市建设附加税7%，教育附加税3%，所得税率25%。

5、项目基准收益率按12%计算。 11.2 营业收入 11.2.1产品规模

表11-1 营业收入表

序号 项目 1 室内恒温游泳馆 3 4 5 6 7 9 室内恒温小型游泳池 室内标准篮球场 室内标准羽毛球场 室内标准乒乓球场 室内综合健身层 培训等其他收入 合 计 单位(人次/年) 100000 60000 50000 120000 120000 150000 单价（元/人次） 30 20 10 20 20 50 金额（万元） 300 120 50 240 240 750 500 2200

11.2.3 营业税金及附加

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营业收入2200万元,利润464.82万元,年均缴纳所得税154.94万元，经营税金及附加121万元。

11.3 总成本及经营成本估算

为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将经营总成本费用中的相同各项费用归并后，按直接成本、工资及福利费、折旧费、修理费、无形资产摊销费、其他费用、利息支出、营业费用等成本要素进行测算。

11.3.1原料及动力成本

根据项目运营消耗量估算，单价参照现行市场和企业近年采购价格(到厂含税价)预测，燃料、动力费为162万元。

11.3.2工资及福利费

本项目经营劳动定员52人，项目按管理和技术人员、普通工人人均年工资福利4.0万元，年工资福利费用208万元，外聘人员平均按20人/年，每人按1.5万元/年计，约需30万元。工资福利费用共238万元。

11.3.3修理费

修理费按固定资产原值的2%计算,固定资产原值11476万元,修理费为207.66万元。

11.3.4其他费用

其他费用包括差旅费、交通费、办公费用、工会经费、职工养老保险费、医疗保险费、失业保险费等，按经营营业收入的9%测算,为90万元。

11.3.5经营成本

以上合计为经营成本787.66万元。

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11.3.6折旧费

固定资产折旧费按直线法、残值率5%测算。折旧年限：建筑物30年、机器设备10年。固定资产折旧费测算，为173.06万元。

11.3.7摊销费

工程建设其他费用1092.94万元从项目经营年起，按10年等额摊销测算，年摊销109.3万元。

11.3.8总成本费用

预计本项目经营年份的总成本费用为1081.08万元，见附表1。 11.3.9总成本构成

根据财务分析和可行性研究的需要，有项目总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；按项目评价则采用经营成本。

a.固定成本：固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随营业额等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、利息支出、其他费用等。预计本项目经营正常经营年份的固定成本为1081.08元。

b.变动成本：变动成本是指随营业额等其他因素的变化而变化的费用，包括直接成本、营业费用等。预计本项目达到经营目标年份的变动成本为81万元。

c.经营成本：预计本项目经营正常经营年份的经营成本为787.66万元。 11.4利润测算

项目利润与利润分配测算见附表2，从附表2中可以看出，项目正常经营年份的营业收入为2200万元，营业税金及附加131万元,利润总额为

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619.76万元。

11.5财务效益评价

按《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），项目税前财务基准收益率设定为12%。

11.5.1财务评价指标

根据“项目利润与利润分配表”（见附表2）、1)、“项目项目投资现金流量表”（见附表3）计算出本项目的各项财务评价指标如下：

a.总投资收益率（ROI）＝运营期内年平均息税前利润/项目总资金×100%＝17.47%；

b.项目投资回收期： 所得税后＝10.49年 c.项目内部收益率： 所得税后＝13.23% d.项目财务净现值（i=10%）： 所得税后＝566.64万元 11.5.2财务评价

从以上各项指标中可以看出，本项目的总投资收益率为17.47%；税前项目投资回收期为9.34年；税前项目内部收益率为14.51%，高于财务基准收益率；税前项目财务净现值为566.64万元，大于零,因此在财务上是可行的。

11.6 不确定性分析 11.6.1 盈亏平衡分析

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项目按达产年分析，变动成本为162万元，固定成本为1081.08万元，营业收入2200万元，计算盈亏平衡点为56.39%。

11.6.2 敏感性分析

通过对产品价格、原辅料价格、建设投资3个单因素分析，分析结果项目受产品价格和原辅料价格影响很大，建设投资变化幅度小。

11.7 财务评价结论

项目从财务核算角度分析，具有较强的盈利能力，财务评价可行。*市运动健身中心为政府投资的社会公益体育事业项目，性质应是非营利性的，本报告仅估算项目运营成本，考虑到项目有经营性内容，因此按国家税收政策有关规定，计取各项税收。

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第十二章 结论与建议

11.1主要结论

1、xx县健身休闲综合体将有利于提高城市文化品位和文化内涵 xx县文化资源丰富,城市的体育设施、环境和形象是一种重要的文化形态，是经济和科技水平的反映和结晶。建设一座造型新颖、有时代感、具标志性的休闲健身娱乐中心正是城市内涵的立体体现。建设xx县休闲健身娱乐中心有利于提高城市品位和文化内涵，有利于促进经济、旅游、商贸的发展及进一步改善投资环境，有利于促进xx体育事业的繁荣发展，有利于改善体育设施的现状。因此建设xx县全面休闲健身娱乐中心是十分必要的，符合xx县经济及社会发展的要求。

2、项目选址比较合理，规模基本适当

健身休闲综合体建设符合xx县城市总体发展规划和经济文化发展战略。该项目选址合理，规模适当。一个现代化的，需要有现代化的、标志性的体育设施，因此建成后的运动健身中心，将是xx县群众进行锻炼和体育爱好者进行业余训练交流的中心，是弘扬民族精神、展现体育道德、推动文化体育事业的繁荣发展的最重要场所。

3、项目具有较大的社会效益

体育的产业化是体育事业发展的必然方向，但体育场馆产业化的最终目的是更好地为人民服务，作为群众性的体育设施项目，特别是作为反映和提高城市形象、文化体育内涵的标志性建筑项目，主要应着重于社会效益。同时项目还能改善xx投资环境，促进当地的商贸、经济的发展，促进

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健身休闲综合体项目计划书

全市体育事业的繁荣发展，在提高群众的生活质量和身体素质方面有巨大社会效益。

11.2建议

1、政府有关部门应加大对休闲健身娱乐中心的支持力度

本工程作为政府为民办实事项目和项目本身具有的公益性等因素，决定了工程将主要体现社会效益。因此，为了减轻项目承办单位的资金筹措压力，使工程得以顺利实施，建议政府有关部门加大对工程建设各方面的支持力度，对于涉及工程建设的各项行政事业性收费，采取能免则免、能减则减的政策。

2、在下一阶段工作中对停车场地等作进一步的研究和完善

受建设场地条件的制约，为从最大限度的为人民群众提供更多样性的体育活动和尽可能满足更多群众体育健身需要的角度出发，工程方案中布置了比较多的体育健身活动项目。考虑到今后的发展，停车场地问题也必须引起足够的重视，因此在工程进行初步设计时，对场地停车问题特别是非机动车停车问题须作进一步的论证，妥善处理好活动与停车的关系。

通过上述分析，该项目符合国家、省市的政策，符合xx县城乡发展规划。本项目具有良好的社会效益，已经具备建设条件，资金筹措方案可行，建设方案合理。我们认为该项目的建设是可行的，应加快前期工作进度，争取项目的顺利实施。

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健身休闲综合体项目计划书

附表1 总成本估算表

生 产 经 营 期 序号 年份 项目 合计 3 4 5 6 7-11 1 原材料及动力费 1620 162 162 162 162 162 2 工资及福利费 2380 238 238 238 238 238 3 修理费 2076.6 207.66 207.66 207.66 207.66 207.66 4 其他费用 1800 180 180 180 180 180 5 经营成本 7876.6 787.66 787.66 787.66 787.66 787.66 6 折旧费 2461.2 246.12 246.12 246.12 246.12 246.12 7 摊销费 1093 109.3 109.3 109.3 109.3 109.3 8 财务费用 0 0 0 0 0 0 9 总成本费用 14592.4 1459.24 1459.24 1459.24 1459.24 1459.24 其中：可变成本 1620 162 162 162 162 162 固定成本 10810.8 1081.08 1385.24 1385.24 1385.24 1385.24

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附表2 利润及利润分配表

单位：万元

序号 年份 项目 营业收入 税金及附加 增值税 总成本费用 补贴收入 利润总额 弥补以前年度亏损 应纳税所得额 所得税 净利润 期初未分配利润 可供分配的利润 提取法定盈余公积金 提取任意盈余公积金 各投资方利润分配： 未分配利润 生产经营期 合计 3 22000 1210 0 14592.4 0 6197.6 6197.6 1549.4 4648.2 0 4648.2 464.8 232.4 0 3951 2200 121 0 1459.24 0 619.76 619.76 154.94 464.82 0 464.82 46.48 23.24 0 395.1 4 2200 121 0 1459.24 0 619.76 619.76 154.94 464.82 0 464.82 46.48 23.24 0 395.1 5 2200 121 0 1459.24 0 619.76 619.76 154.94 464.82 0 464.82 46.48 23.24 0 395.1 6 2200 121 0 1459.24 0 619.76 619.76 154.94 464.82 0 464.82 46.48 23.24 0 395.1 7-11 2200 121 1459.24 0 619.76 619.76 154.94 464.82 0 464.82 46.48 23.24 395.1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

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附表3 现金流量表 单位:万元

序 年份 号 项目 一 1 2 3 二 1 2 3 4 三 四 五 六 七 现金流入 营业收入 回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 建设投资 流动资金 经营成本 税金及附加 税前净现金流量 累计净现金流量 调整所得税 税后净现金流量 税后累计净现金流量 合计 29267.98 22000 7267.98 20562.6 11476 7876.6 1210 8505.38 1549.4 6955.98 建设期 经营期 3 2200 2200 908.66 4590 787.66 121 1291.34 1 6886 11476 -6886 2 4590 6886 -4590 4 2200 2200 908.66 787.66 121 1291.34 5 2200 2200 908.66 787.66 121 1291.34 6 2200 2200 908.66 787.66 121 1291.34 7 2200 2200 908.66 787.66 121 1291.34 8 2200 2200 908.66 787.66 121 1291.34 9 2200 2200 908.66 787.66 121 1291.34 10 2200 2200 908.66 787.66 121 1291.34 11 2200 2200 908.66 787.66 121 1291.34 146.06 154.94 1136.2 -1248.4 12 9267.98 2200 7267.98 908.66 787.66 121 1291.34 9049.38 154.94 8204.38 6955.98 -6886 -6886 -6886 -11476 -4590 -11476 -10184.66 -8893.22 -7601.98 -6310.64 -5019.3 -3727.96 -2436.62 -1145.28 154.94 1136.2 -10339.6 154.94 1136.2 -9203.2 154.94 1136.2 -8066.8 154.94 1136.2 -6930.4 154.94 1136.2 -5794 154.94 1136.2 -4657.6 154.94 1136.2 -3521.2 154.94 1136.2 -2384.8 计算指标： 所得税前 所得税后 财务净现值(ic=10%)（万元）：566.04 财务净现值(ic=10%)（万元）：247.14 投资回收期（年）：10.88 投资回收期（年）：11.15 财务内部收益率（%）：14.51 财务内部收益率（%）：13.23