岗 位 培 训 教 材
住房金融与个人信贷业务
中 国 建 设 银 行
目 录
第一篇 住房金融与个人信贷业务概述 ..............................................................4
第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征................................................. 4
第一节 住房金融与个人信贷的概念.............................................................. 4 第二节 住房金融与个人信贷的特征.............................................................. 5 第二章 建设银行住房金融与个人信贷业务范围................................................. 7
第一节 自营性住房金融业务.......................................................................... 7 第二节 委托性住房金融业务.......................................................................... 8
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第三节 个人消费贷款业务.............................................................................. 8 第三章 我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展......................................... 9
第一节 住房金融业务的产生和发展.............................................................. 9 第二节 个人信贷业务的产生和发展.............................................................11 第四章 发展住房金融与个人信贷业务重大意义............................................... 14 第五章 住房金融与个人信贷业务的发展趋势及战略....................................... 17 第二篇 住房金融与个人信贷业务产品 ............................................................ 24
第一章 个人住房贷款业务产品........................................................................... 24
第一节 个人住房贷款产品介绍.................................................................... 24 第二节 个人住房贷款.................................................................................... 26 第三节 个人商业用房贷款............................................................................ 50 第四节 个人住房最高额抵押贷款................................................................ 51 第五节 固定利率个人住房贷款.................................................................... 69 第六节 存贷通个人贷款增值账户................................................................ 71 第七节 还款方式............................................................................................ 75 第二章 房改金融业务产品................................................................................... 80
第一节 住房公积金归集业务........................................................................ 80 第二节 住房补贴资金归集业务.................................................................... 90 第三节 住房维修基金归集业务.................................................................... 96 第四节 住房基金专门账户.......................................................................... 105 第五节 公积金个人住房贷款业务...............................................................114 第六节 住房公积金客户的电子渠道服务...................................................119 第七节 住房公积金委托提取还贷.............................................................. 122 第三章 个人消费信贷业务产品知识................................................................. 129
第一节 个人汽车贷款.................................................................................. 129 第二节 个人消费额度贷款.......................................................................... 136 第三节 个人助业贷款.................................................................................. 144 第四节 个人质押贷款.................................................................................. 150 第五节 国家助学贷款.................................................................................. 154 第六节 下岗失业人员小额担保贷款.......................................................... 157
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第三篇 住房金融与个人信贷业务的经营管理 ............................................... 161
第一章 客户营销................................................................................................. 161
第一节 客户营销技能.................................................................................. 161 第二节 客户营销策略.................................................................................. 162 第二章 客户服务................................................................................................. 168
第一节 客户细分.......................................................................................... 168 第二节 客户挖掘.......................................................................................... 172 第三节 客户维护.......................................................................................... 175 第三章 产品创新................................................................................................. 180
第一节 产品创新简介.................................................................................. 180 第二节 产品创新意义.................................................................................. 181 第三节 产品创新实践.................................................................................. 182 第四节 产品创新方向.................................................................................. 186 第四章 运营监测................................................................................................. 187
第一节 运营监测概述.................................................................................. 187 第二节 住房金融与个人信贷业务发展监测.............................................. 188 第三节 住房金融与个人信贷业务资产质量监测...................................... 194 第五章 风险管理................................................................................................. 196
第一节 风险管理概述.................................................................................. 196 第二节 个人住房贷款业务的风险控制...................................................... 199 第三节 委托性住房金融业务风险防范...................................................... 205 第四节 个人消费贷款业务的风险防范...................................................... 207 第五节 个人助业贷款业务的风险防范...................................................... 215 第六节 逾期贷款的催收.............................................................................. 220 第六章 档案管理................................................................................................. 236
第一节 个人信贷档案概述.......................................................................... 236 第二节 重要档案的管理.............................................................................. 237 第三节 一般档案的管理.............................................................................. 239 第四节 档案的移交归档.............................................................................. 242
第四篇 相关知识与政策法规 ........................................................................ 272
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第一章 房地产相关知识..................................................................................... 272
第一节 房地产概述...................................................................................... 272 第二节 建设用地制度与政策...................................................................... 276 第三节 房地产开发经营制度...................................................................... 279 第四节 房地产交易...................................................................................... 283 第五节 房地产中介服务.............................................................................. 297 第六节 房地产价格评估.............................................................................. 303 第二章 财务知识................................................................................................. 306
第一节 会计的概念及一般原则.................................................................. 306 第二节 会计报表的构成...............................................................................311 第三节 会计报表的作假与识别.................................................................. 318 第四节 会计报表的阅读与分析.................................................................. 320 第三章 法律知识................................................................................................. 326
第一节 合同的订立与履行.......................................................................... 326 第二节 借款合同的担保.............................................................................. 336
第一篇 住房金融与个人信贷业务概述
第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征
第一节 住房金融与个人信贷的概念
一、住房金融概念
住房金融分为广义和狭义两个概念。广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。
两者的不同之处在于资金融通的对象不同，狭义的住房金融的融资对象只包括居民和消费性的非赢利住房机构，而不包括其他经济主体。在狭义的住房金融中主要是与居民住房购
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置有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。因此住房金融的研究重点是与居民住房购置有关的资金融通活动，认为居民购买住房贷款是典型的个人住房消费信贷，其发展水平是判断一个国家住房金融发展水平高低的标志之一。在我国，目前住房金融按其经营性质可划分为自营性（也称经营性）住房金融和委托性（也称政策性）住房金融。
本书的住房金融是指围绕住房的开发、经营和消费而进行的货币资金的筹集、融通等信用活动。
二、个人信贷业务概念
个人信贷指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人，借、贷双方签订借款合同，按约定贷款人向借款人提供贷款，借款人到期返还本金并支付利息的一种融资方式。是银行资产业务的一种。
在商业银行，个人信贷目前更多的表述为“个人消费信贷”，而银行内部往往也把“个人消费信贷”简称为“个贷”。实际上很难对两者做严格的区分。分别来看“个人信贷”更多地着眼于借贷合同关系的一方是银行，而另一方主体是“个人”，从而区别于银行的“公司信贷”业务，是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果。“消费信贷”更多强调此类贷款的经济用途，其理论基础在于把经济循环过程分为“生产、交换、分配和消费”等环节，消费信贷支持的对象为生活消费环节和领域，从而有别于投资于生产、流通和生产消费环节的其他贷款。个人消费信贷业务是针对个人同时又是针对消费环节甚至是特定消费品设计的信贷品种。应当说“个人信贷”和“消费信贷”两种称谓反映的是两种不同的分类方法，消费信贷强调的是其经济用途，而个人信贷反映的则是法律表征。从加强信贷管理，防范控制风险的角度强调贷款必须按约定用途使用这是必要的，但由于在借款人在实际占有贷款货币之后，贷款银行即很难进行用途上的严格限定。更兼社会生活的多面性，类似于个人购买的汽车等产品，在很多情况下很难截然区分其是“商用”还是“自用”，因此上说，界定是否属于“消费贷款”更多的在于其经济学价值。
第二节 住房金融与个人信贷的特征
一、住房金融的特征 （一）住房金融的长期稳定性
住房金融所需资金融通的长期稳定性首先体现在相对于家庭（特别是年轻家庭）住房资
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中国建设银行 - -岗位培训教材（住房金融与个人信贷）
