在城市快速发展，经济转型的过程中，必须充分重视城中村居民这一群体的诉求，解决其最基本的权利。
通过城中村的改造，变无序为有序，不仅使城中村群众的生存环境发生了巨大的变化，更方便了对于小区的管理，遏制犯罪的产生； 人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。因此改善曾经为衡阳市经济发展作出过重要贡献的城中村居民人居条件是十分迫切的需要。
2、是推进城市经济社会快速发展的需要
从一定意义上说，棚户区改造不仅是一项民生工程，而且事关地方经济社会的可持续发展，是拉动经济增长的有效途径。它可以一手拉动投资增长，一手拉动消费增长，是新的经济增长点。本项目的建设，可拉动房地产等相关产业发展，带动家电、家具、装修等消费增长，因此发展潜力很大；可充分增加以服务业为主的第三产业基础就业岗位，同时也是扩大居民消费最有效的途经。同时，由于房地产空置率居高不下，库存积压，本项目可以从需求的角度缓和社会矛盾。同时本项目的建设，可以集约土地，整合土地资源。为助推衡阳的城市经济快速发展、提升城市品位、促进片区快速发展，改善片区人居环境。
3、是改善居住环境，解决群众现实困难的需要
棚户区的居民大多数无力改善居住状况，居者有其屋，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”是包括政府在内的广大社会群体的最大诉求，在当今社会，城市的快速发展绝不是一边高楼林立，一边棚户连片，片区内 98%以上的村民急盼棚户区得到改造。棚户区改造作为政府主导的一项住房救助工程，不仅改变了困难群众恶劣的居住和
17
生活条件，提高了棚户区居民的生活质量，更是充分体现了以人为本的科学发展观的要求。因此，本项目的实施，是改善人民居住环境， 解决群众现实困难的迫切需要。
4、是盘活土地资产，充分利用土地资源的需要
从XXX片区当前的实际情况看，该区居住房屋地块建筑密度较大，容积率低，土地利用不充分，这对于土地资源日益紧张的城市建设来说是一种严重的资源浪费。本项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大，同时盘活周边大面积土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。
5、是发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要
世界经济全球化扩大了各国市场的对外开放、国际资本和国家产业向中国梯次转移，这些都为城市的发展提供了良好机遇。XXX片区已经划入了衡阳市国家级高新区，定位为华南北部地区高新技术产业聚集区、国家级湘南承接产业转移示范区。该项目的开发将成为扩大招商引资成果的有效载体，为促进规模产业集群提供了良好空间， 也是推进城市化进程的原动力，在区域经济发展和对外开放中发挥着重要的先导和示范作用。
6、本项目的实施已列入湖南省棚改计划
衡阳市住房保障工作领导小组办公室《关于衡阳市XXX片区棚改项目改造户数的说明函》（2017 年 4 月 6 日），经蒸湘区长湖乡政 府摸底调查，XXX片区棚改项目一期范围内 800 户已纳入湖南省 2016 年棚改计划（湘建保[2016]77 号）。项目的实施势在必行。
7、本项目的货币化安置补偿方式符合当地居民的补偿意愿 根据湖南省人民政府办公厅印发《关于大力推进棚户区改造货币
18
化安置工作的指导意见》（湘政办发[2015]91 号），要求各市州、县市区要根据本地经济发展水平、房地产市场状况、棚户区改造规划及棚户区改造居民实际需求，合理调整保障性安居工程年度计划中实物安置和货币化安置的比例，坚持“两条腿走路、货币化安置优先”原则， 加大货币化安置力度，适当减少新建安置房屋数量，提高货币化安置比例。自 2016 年起，各市州棚户区改造项目货币化安置比例原则上不得低于 50%。对 2015 年实物安置的棚户区改造项目，条件成熟的经申请调整备案可转为货币化安置。
根据衡阳市蒸湘区人民政府《关于XXX片区棚户区改造项目安置补偿方式的说明函》（2016 年 4 月 5 日），位于蒸湘区长湖片区“衡 阳市XXX片区棚户区改造项目一期”范围内共需拆迁 800 户，经摸底调查，该项目范围内 90%以上居民同意接受货币化安置补偿方式，并已上报省住建厅同意调整备案转为全部货币化安置补偿方式（湘建保函[2016]337 号）。
8、本项目的实施符合衡阳市土地利用规划及城市发展要求 根据《衡阳市城市总体规划（2006-2020）》（2013 年修改），本项目用地位于高新片区，其主体是高新技术开发区，是以行政办公、居住为主，无污染和轻度污染工业为辅的城市新区。用地规划为一类、二类居住用地，而本项目区域内土地均为集体土地，尚未进行土地征收及转性，土地利用不符合规划，且利用率较低。本项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大， 同时盘活周边大面积土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。
综上所述，衡阳市XXX片区棚户区改造项目一期的建设是十分
19
迫切的，也是十分必要的。
20
第三章 建设地点与建设条件
3.1 项目地点
项目位于衡阳市蒸湘区长湖街道，改造范围东至蒸湘雅郡、南至立新大道、西至光辉北街、北至蒸水南堤。
项目所在地
图 3-1 项目在衡阳市的区域位置图
21
棚户区改造项目一期可研报告ww20190916
