系不断完善，城中村居民改造愿望强烈，各种利好因素多重叠加，为加快衡阳市棚户区改造工作提供了有利契机。
市政府委托衡阳市蒸湘区城市建设投资管理有限公司对XXX片区进行改造，用 2 年时间完成城中村改造、改善市民居住条件、改善城市面貌，强调要把城中村改造工作纳入目标管理考核等城市发展目标。
3、XXX片区改造背景及现状
项目所在地位于衡阳市XXX片区，在上世纪 90 年代末期为典型的城乡结合部地带。随着城市建设框架的不断拉大，特别是近年来衡阳市的快速发展，XXX片区逐渐被城市新建片区包围，加上已有建筑的自然老化和村落改建工作的滞后，该地区发展演变为旧住区、旧市场和城中村的混杂区域。目前，XXX片区处在衡阳市区建成区内， 土地未被征收，属于集体土地，原农村居民未转为城镇户籍或部分转为城镇，仍然实行乡村行政建制管理。
该区的特点是：
（1） 建筑质量差。该区建筑老旧、破损较严重，大多为两层的低层
建筑，建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主。房屋结构抗震基本不符合《抗震工程抗震设防分类标准》（GB50223）和《建筑结构抗震鉴定标准》（GB50023）的房屋。
（2） 缺乏规划，布局凌乱，建筑密度较大。房屋空间组合缺乏规律，
整体协调性不足；部分房屋间距不够，有些是“握手楼”、“接吻楼”， 导致采光通风条件不佳；广告设置较为随意，部分地段搭建了棚户， 商铺摊位占据人行道。
（3） 房屋使用年限较长，存在安全隐患。区内房屋以 15 年以上
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的为主。房屋年代久远，整体比较脏乱；外部围墙老旧，墙体裂缝多， 部分墙体外贴面脱落，缺乏造型。住宅区域内无消防通道和消防设施， 建筑消防基本不符合《建筑设计防火规范》（GB50016）的要求，存在较大消防安全隐患。
（4） 市政基础设施不健全，污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、
环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。人行步道老旧，局部地段出现小沟，堆积污废水，影响了城市环境；可识别的交通标志较为缺乏，车辆停放任意，占用人行道和机动车道；架空电线较为凌乱，部分从窗户前经过；路边垃圾随意堆放，影响了城市形象；大部分路段没有种植行道树，也没有其他绿化小品供人观赏，部分地段树坛或杂草丛生，或被用于种植蔬菜，整体景观质量较低，亟待改善。
（5） 公共服务设施薄弱，缺少基本教育、医疗卫生、社区服务等公
共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》（GB 50180）的要求。
根据湖南省住房与城乡建设厅于 2016 年 8 月发布的《关于规范棚 户区界定标准和审批程序的通知》（湘建保[2016] 138 号），该片区分类为城镇棚户区中的城中村。
XXX片区的现实状况及与城市的发展态势愈来愈不协调，棚户区改造需求也愈来愈迫切。
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图 2-1 项目现场照片
4、项目提出的过程与进度
鉴于XXX脏乱差的现状，与国家大力推进棚户区改造的大背景， 2016 年 4 月，衡阳市政府召开专题会议，要求加快长湖棚户区改造， 指定蒸湘区政府负责拆迁工作，市发展投公司负责投资建设。
2016 年 7 月，衡阳市住房和城乡建设局下文，将XXX片区一期 计划改造 800 户的安置方式由部分货币安置调整为全部货币安置。
2016 年 10 月，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省财政厅联合下文，
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将XXX棚改项目纳入了湖南省 2016 年城市棚户区改造项目。
2017 年 2 月，衡阳市政府召开专题会议，同意启动XXX片区棚户区改造项目，授权衡阳市发展投资集团有限公司购买该项目的棚改服务。
2017 年 4 月，衡阳市住房保障工作领导小组办公室核定了本项目 棚改户数为 1012 户，其中一期 800 户，二期 212 户。同时，衡阳市蒸湘区政府制定了《XXX片区棚户区改造项目集体土地上房屋征收安置补偿方案》。
2017 年 4 月，衡阳市发展和改革委对项目可研进行了批复，批复衡阳市发展投资集团有限公司作为项目单位，项目拟用地总面积约82,980 平方米，征收总户数为 1,012 户，涉及人口 2,531 人。项目分两
期征收，其中一期征收户数为 800 户，涉及人口数 2,026 人，范围为东至蒸湘雅郡、南至立新大道、西至光辉北街、北至蒸水南堤，征收地块面积约 650,577 平方米，征收房屋面积约 158,729 平方米；二期征收 户数为 212 户，涉及人口 505 人，范围为东至光辉北街、南至立新大 道、西至松亭污水处理厂、北至蒸水南堤，征收地块面积 172,403 平方 米,征收房屋面积 40,202 平方米。项目总投资为 83,285.86 万元，其中 一期投资为 66,555.17 万元，二期投资为 16,730.22 万元，项目实施期 3 年。
2017 年 7 月，衡市城乡规划局对项目土地的规划用途进行了明确复函。
2017 年 9 月，衡阳市国土测量队对项目土地进行勘测，并出具了定界技术报告书。
由于项目原建设单位的融资进度滞后，项目未能按计划实施。2019
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年 1 月，衡阳市政府办公室下达《关于调整市城区历年来无法开工的棚改项目通知》，将项目从原衡阳市发展投资集团有限公司调整到蒸湘区人民政府实施。
2019 年 4 月，衡阳市蒸湘区城市建设投资管理有限公司委托中政智信（北京）经济咨询有限公司编制《衡阳市XXX片区棚户区改造项目一期可行性研究报告》。
2.2 项目建设必要性
1、是解决社会发展矛盾，促进社会稳定发展的需要
“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，由村民、市民和流动人口混合构成，流动人口成为主要犯罪群体，治安形势严峻；（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差；（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患；（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。恶劣的生活条件使城中村孕育着深刻的社会矛盾，成为极易发生群体冲突的地区，在城市的转型中，影响着社会的稳定。矛盾的焦点往往直接间接集中到政府，地方政府往往首当其冲，不得不站在第一线；由于维权的目标和手段常常脱节，所以矛盾的互动往往采取激化甚至尖锐、恶性冲突的方式，具有倾向激化、诉诸冲突的趋势。这些都提醒我们
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棚户区改造项目一期可研报告ww20190916
