XXXXXXXXX办公楼
物业服务方案
XX物业管理有限公司南京分公司
2011年9月30日
XXXXXXXXX办公楼物业服务方案
一、办公楼简介
XXXXXXXXX有限公司办公楼位于南京河西新城核心区域，东南侧为XX花园，西侧为XX路，北侧为建设中的XX社区中心。办公楼于2009年建成，2011年重新装修，建筑面积约为3000平方米，共分4层，其中一、二楼为地产办公，三楼为物业办公和业主会所，四楼为员工餐厅。室内为高档精装修，达到或超过甲级写字楼标准；室外有喷泉水池3个，约220平方米，广场约800平方米，可临时停放30辆小型车辆。
二、物业服务整体设想及管理效果
将甲级写字楼和五星级酒店的服务标准融合在一起，形成独具特色的五星级办公楼服务标准，通过五星级的物业服务，为XXXXXXXXX有限公司提供安全、舒适、整洁的办公环境，让地产全体员工感受到尊崇的VIP服务，向来访人员及社会各界展示XX的品牌形象。
三、组织构架及人员配备
（一）、组织架构图 秩序 维 护 消防管理 车辆服务 设施设备运行维护 日常维修 清洁服务 绿化管养 秩序维护 工程维修 环境绿化综合楼服务部 XX街区物业服务中心 1
（二）、人员配置 序号 1 2 3 4 5
（三）、岗位职责
1、综合主管（由项目经理兼职）
1.1根据地产领导对物业工作的指示和要求以及物业服务协议，领导所属员工完成上级下达的各项工作任务，对办公楼各项物业工作全面负责；
1.2定期召开例会，对工作进行布置、检查、跟踪和闭合，负责各项服务过程的抽查与监管，负责对各岗位员工的考核工作；
1.3每月定期组织各口管理人员对各项服务过程质量的巡查、监督、指导和考核，负责相关服务过程中不合格服务的纠正和预防措施的控制及跟踪验证；
1.4组织开展本处的各类培训，并做好效果跟踪；
1.5组织进行物业管理后续服务工作的情况分析、处理及统计技术的应用。 2、维修员
2.1负责办公楼的公共设施设备日常巡视、维修、保养，保证设备正常运行； 2.2根据主管或班长的维修单工作内容依据维修服务程序开展工作； 2.3熟练掌握设备的操作规程和技术性能，优质高效地完成维修养护任务和质量记录工作；
2.4保持责任区域内的清洁卫生、安全。
2.5负责给排水的设备运行、监控、维护、保养、记录工作； 3、秩序维护员
3.1严格执行公司各项管理制度和上级命令； 3.2熟悉本岗位工作任务和工作程序；
3.3掌握突发事件的处理程序及服务技能技巧；
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岗位名称 综合主管 工程维修 秩序维护员 保洁员 绿化工 人数 0.5 0.5 2 2 0.5 备注 兼职 兼职 兼职
3.4忠于职守、文明执勤、礼貌待人，认真做好执勤记录；
3.5熟悉辖区内的治安、消防设施分布情况，掌握其性能和使用方法； 3.6掌握辖区人员出入动态及车辆进出的记录，认真执行物品出入办公楼的规定；
3.7对辖区内的各种违规行为应及时予以劝导、制止； 3.8对突发事件应及时报告，做好事件的全程记录； 4、保洁员
4.1全面了解清洁部位，认真完成责任区内日常的卫生保洁工作，及时清理、检查、改善卫生死角；
4.2熟悉《办公楼保洁操作规程》及表单运作工作要求；
4.3办公楼内公共部分卫生，必须保持清洁有序，做到无果皮、无纸屑、无烟头、无积水，屋顶和墙角不得有蛛网尘埃，工作中注意节约用水；
4.4按时做好垃圾桶、果皮箱、痰筒、下水道清理，及时喷洒消杀药物； 4.5在上班时间内，保洁员应定期在办公楼内巡视，检查发现不洁之处，应认真及时清理；
4.6负责管理服务区域内的卫生保洁工作。卫生、消杀合格率达到100％。 5、保洁技工
5.1完成办公楼内地毯的去渍和清洁,维护保养好地毯； 5.2做好办公楼各类石材的维护保养工作； 5.3不断熟悉所操作机器的性能，提高业务技能； 5.4完成上级指派的其他工作任务。 6、绿化员
6.1遵守公司的规章制度，服从安排，每天根据《绿化养护规程》对辖区内的花木进行日常管理与自检；
6.2定期对植物进行养护，根据植物生长情况及气候状况，做好对花木的修剪、施肥、除杂草、病虫害防治、抗旱、排涝等工作；
6.3对现场质量进行全面跟踪，并实施与整改，定期检查水池，及时处理绿化带及鱼池的垃圾杂物、枯枝败叶；
6.4具体实施卫生防疫消杀工作，节约用水、用药、爱护劳动工具； 6.5负责按计划进行绿化的改造施工。
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（四）、对人员的要求 1、对人员的基本要求
1.1秩序维护员具有初中文化水平，身高175CM以上，形象良好，有无犯罪记录证明；
1.2保洁员有一年以上四星级酒店PA工作经验，年龄不超过40岁； 1.3保洁技工有三年以上保洁工作经验，会操作使用各类清洁工具，会熟练操作清洗地毯。
2、员工行为规范
2.1各职守岗位统一着装。 2.2上班时间佩戴工作牌。 2.3仪容仪表整洁、大方、得体。
2.4热情待人，文明礼貌，使用服务规范用语。 2.5开展微笑服务，遇到地产领导时主动问候和招呼。 2.6坚守工作岗位，不脱岗离岗，值守时严禁睡觉。 2.7遵守各项纪律和规章制度。
2.8遵守安全工作规定及操作程序，及时发现不安全因素，正确处理突发事故。
2.9不损坏、不拿取公共或业主的财物。 （五）人员的培训
通过开展员工培训，建立一支高素质的员工队伍，充分激发员工潜能，以提高办公楼的物业管理水平，实现管理服务质量目标。
●培训计划
第一阶段：接管前人员培训
为使服务人员在入住后能迅速适应环境，进入工作状态，10月15日前我公司将集中组织各类人员进行强化培训，具体强化培训计划如下：
序号 1 培训内容 公司规章制度、岗位职责 主讲人/机构 XXX 培训对象 全体员工 培训方式 内部培训 4
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