房地产及建筑基础知识培训教材
? 钢结构住宅
现代高科技技术，适用于超高层建筑。如美国的世贸中心。 B. 住宅楼体类型
? 梯间式(现在一般板楼或变形板楼)
梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4户之间，户数越少，由公共楼梯所引起的对住户的影响就越小，同时也能更好的保证住户的私密性和良好的通风采光条件。一般在多层住宅中采用较多。 ? 外廊式
外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。 ? 内廊式
内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件也不良。采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。 ? 集中式（现在一般指塔楼）
集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户数可多可少，一般在高层住宅中采用较多。 C. 住宅的开间、进深、层高和净高 住宅的开间：住宅的宽度 住宅的进深：住宅的实际长度。
住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高=层高-楼板厚度
D. 智能化社区
智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家具环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。 E. 住宅的合理的户型布局 a. 整体布局
户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；
? 动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；
? 洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家
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居生活方便整洁；
? 厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。 b. 公共区域
? 进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积； ? 两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形； ? 依照使用习惯建议采用大客厅，小餐厅的布局； ? 不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性； ? 厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光； ? 各居室的门洞应避免与入户大门相对； c. 私密区域
? 与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端； ? 各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。 d. 窗户设计
各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。 e. 阳台设计
? 客厅、卧室采取低沿高窗的景观窗形式，提高居室采光度的同时，增加其实用率。 ? 阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、典雅、高尚社区的定位；
? 应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。 f. 朝向
起居室和卧室应取最好的朝向，本项目中应为正南、正东方向； g. 附属空间
? 部分居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置； ? 在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等； 卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。
多层住宅： 指四至六层楼房住宅称为多层住宅 小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅 高层住宅： 指十层以上的楼房住宅称为高层住宅
跃层： 跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。
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复式： 复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。 错层： 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。
2、写字楼的智能化
智能型写字楼是指由楼宇自动化系统、通信网络系统和办公自动化系统三者有机结合作为智能化平台支持的办公建筑。目前根据提供的硬件设施标准不同，又将智能型写字楼分为3A和5A两种标准，就最全面的5A级写字楼而言，其具体内容主要包括: （BAS）楼宇管理自动化系统 a. 楼宇设备监控系统
● 供热、通风和空气调节系统 ● 给排水及中水系统 ● 照明设备系统 ● 电梯监控系统 b. 停车场管理系统
c. 广播音响系统（紧急广播疏散） （CAS）信息自动化系统 a. 网络通讯系统 ● 内部综合布线系统 ● 外部通讯接口 72芯光纤接入 ISDN接入 DDN节点 ATM节点 FR节点 EI数字中继线 b. 电视通讯系统 ● 电视接收 ● 电视会议 ● VOD视频点播 c. 无线通讯系统 ● 无线寻呼对讲系统
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● 移动通讯信号增强 ● 卫星通讯系统 d. 程控电话用户交换系统 ● 固定电话系统通讯 ● 声讯服务系统 （OAS）办公自动化系统 ● 共享信息系统
● 办公与文件处理流程自动化管理系统 ● 物业管理辅助系统 ● 电子邮件系统 ● 设备共享系统 （SA）保安自动化系统 ● 保安监视系统 ● 巡更系统 ● 防盗系统
（FA）消防自动化系统 ● 消防报警系统 ● 喷淋灭火系统 ● 通风排烟系统
同时要使上述各项系统发挥应有作用,需要靠盘根错节的各种线路联接控制室和终端，这些线路的布置称之为综合布线系统。
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附件一：北京房地产开发流程图
选址研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书
进行项目的初步可研评估
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局 旧城改造到区地政科结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩， 规划局办理建设用地 成果给设计人 规划许可证 申请确定规划设计条件 按规划设计条件征询意见表 到区配套部门征求意见 规划局审查后下规划条件通知单 委托进行规划方案设计 到规划局领设计方案送审书 规划局审方案提出意见 据此到地政部门办理 用地批准书，评估项目建设用地地价 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证 地政部门审查安置方案、 安置房 发拆迁许可证 动迁会及拆迁安置 场地三通一平，领取房地产开发手册 1． 到园木局申请伐树许可证 2． 了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案 修改后送首规委审图 3． 煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会 4． 到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案， 申请临时施工用电，委托施工。 出市政会议纪要 P : 14
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