深圳市保利物业管理有限公司
文件名称：维修服务规范 版 次：A/0
文件编号：POLY-WI-750-04 第 1 页 共 12 页
维修服务规范总目录
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
内 容 名词与术语解释 公共设施安装/维修规定 版号/状态 A/0 A/0 A/0 A/0 A/0 A/0 A/0 页码 2 3 7 8 9 10 11 保修项目管理规定 上门维修工作语言流程图 大中修工程流程图 房屋室内维修服务标准 有偿服务价目表 生效日期：2004.3.31
深圳市保利物业管理有限公司
文件名称：维修服务规范 版 次：A/0
文件编号：POLY-WI-750-04 第 2 页 共 12 页
一、名词、术语解释
1、土建维修
指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
2、土建小修工程（日常养护）
凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和依据维修计划养护。 3、土建中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。 4、土建大修工程
凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。
生效日期：2004.3.31
深圳市保利物业管理有限公司
文件名称：维修服务规范 版 次：A/0
文件编号：POLY-WI-750-04 第 3 页 共 12 页
二、公共设施安装/维修规定
1、公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。
2、坐厕堵塞疏通
2．1首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢则按2.2步骤进行。
2．2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：
a）先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向业主说明情况并征得业主的同意后方可动手拆坐厕；
b）剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；
c）如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；
d）反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物； e）用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；
f）用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按5条款处置。
3、厨房排水堵塞疏通
3．1用铁线勾出存水弯内的脏物。 3．2用疏通机疏通排水管。
3．3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。
4、厨房/卫生间查漏
4．1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。
4．2关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。
4．3用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，业主都会要求全部装明管）。
4．4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。
4．5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。
4．6更换排水排污横管按5条款进行。
生效日期：2004.3.31
深圳市保利物业管理有限公司
文件名称：维修服务规范 版 次：A/0
文件编号：POLY-WI-750-04 第 4 页 共 12 页
5、排水排污横管安装
5．1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。 5．2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。 5．3铲尽排水排污管上的泥土。
5．4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。 5．5平整夯实装排水排污横管的基础。
5．6排水排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。 5．7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：
a）如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满； b）如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。
5．8排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。
6、做砂浆面层
6．1整理、夯实基础。
6．2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌到颜色一致。
6．3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。 6．4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。
6．5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。
7. 贴地面砖
7．1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。
7．2基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。 7．3做灰饼、做标筋：
a）从墙面＋500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；
b）根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1～1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20～30mm。
7．4抹找平面：根据标筋高度用1：2或1：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。
7．5规方、弹线、拉线：
a）测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；
b）根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。
7．6铺贴地砖：
a）从房间里面向门口方向铺贴；
生效日期：2004.3.31
深圳市保利物业管理有限公司
文件名称：维修服务规范 版 次：A/0
文件编号：POLY-WI-750-04 第 5 页 共 12 页
b）在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；
c）砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；
d）用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。 7．7勾缝：
a）用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；
b）如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；
c）水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。 7．8养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。
8．坐厕安装
8．1将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。 8．2在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。
8．3在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。
8．4将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。
8．5将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入φ8～10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。
8．6连接好水箱进水软管。
9、立柱式洗面器安装
9．1按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。
9．2将立柱中心对准墙面上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。
9．3按墙上的印记用冲击钻φ10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入φ10mm 膨胀螺栓并拧紧。 9．4将安放立柱的地面印记内铺好15～30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。 9．5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适度）。
9．6将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。
10、每年油漆一次明装排水排污管。
11、及时维修好住宅天台门。
12、每两年疏通一次小区内主排水排污管道。
生效日期：2004.3.31
poly-WI-750-04 维修服务规范
